Möchten Sie Ihre Immobilie in Berlin ohne Makler verkaufen, müssen Sie mit einer ausführlichen Planung anfangen. Denn schließlich handelt es sich bei einem Immobiienverkauf um eine weitreichende wie kostspielige Entscheidung. Wahrscheinlich haben Sie als Privatperson noch nicht oft eine Immobilie verkauft – weshalb Sie sich über die Immobilienbranche an sich, wie über den aktuellen Markt informieren müssen. Auch über rechtliche Rahmenbedingungen müssen Sie informiert sein, um vorbereitet in den Verkauf zu gehen.

Faktor Zeit

Am Anfang steht die Frage, inwiefern Sie in der Lage sind, Ihre Immobilie ohne Makler zu verkaufen. Fragen Sie sich ehrlich, ob Sie genügend Zeit für Bewertung, Vermarktung, die Durchführung der Besichtigungen und die Verkaufsverhandlungen haben und auch, ob Sie sich diese Schritte zutrauen. Dafür sollten Sie planen, wie lange der Immobilienverkauf voraussichtlich dauern wird. Hier ist Vorsicht geboten: Eine zu kurze Verkaufsdauer kann zu Stress führen und bringt Sie eventuell in eine schlechte Verhandlungsposition, während eine zu lange Verkaufsdauer auf die Attraktivität des Gebäudes schlagen kann.

Sehr wichtig ist zudem, wann Sie die Immobilie auf den Markt setzen wollen. Überstürzen Sie hier nichts! Informieren Sie sich über die aktuelle Marktsituation, Angebot und Nachfrage und darüber, wieviele vergleichbare Objekte momentan zum Verkauf stehen. Wählen Sie den Zeitpunkt nicht optimal, kann es zu einem zu langen Verkauf kommen. Dies ist nie von Vorteil, denn eine Immobilie ist dann am attraktivsten, wenn sie frisch auf dem Markt ist. Sie sollten sich auch überlegen, ob Sie während der Zeit des Immobilienverkaufs erreichbar sein können.

Die zeitliche Planung ist auch deshalb so wichtig, da Sie überlegen müssen, wann Sie die Immobilie übergeben wollen, also wann Sie in eine neue Bleibe ziehen können.

Faktor Kosten und Finanzierung

In diesem Zusammenhang stellt sich auch die Frage nach der Finanzierung. Wann benötigen Sie das Geld aus dem Immobilienverkauf? Möchten Sie ein bestehendes Darlehen ablösen? Kalkulieren Sie hier realistisch, ansonsten geraten Sie beim Verkaufspreis unter Druck. Und natürlich müssen Sie auch kalkulieren, was Sie der Immobilienverkauf ohne Makler kosten wird. Für welche Unterlagen müssen Sie Geld ausgeben? Was kostet eine gewinnbringende Vermarktung?
Hierzu finden Sie weiter unten auf dieser Seite weitere Informationen über die Kosten beim Immobilienverkauf.

Faktor Immobilienwissen und rechtliche Gegebenheiten

Verkaufen Sie Ihre Immobilie ohne Makler, müssen Sie sich ein Wissen über Immobilien aneignen. Zum Einen, um die Immobilie professionell zu bewerten, zum anderen aber auch, um im Vorhinein zu überlegen, ob es Sinn macht, Renovierungen durchzuführen. Außerdem sollten Sie in der Lage sein, die Interessenten genaustens über die Gegebenheiten aufzuklären und sich nicht “über den Tisch ziehen zu lassen”. Und auch bei der Vermarktung ist ein umfangreiches Wissen von Vorteil, um Ihre Immobilie bestens in Szene zu setzen.

Zudem sollten Sie auch über die Branche Bescheid wissen, um die aktuelle Marktsituation in die Bewertung miteinfließen zu lassen und von dieser zu profitieren. Sie sollten auch wissen, welche Zielgruppen an Ihrem Objekttyp interessiert sind. Sie müssen Sie sich auch über die rechtlichen Gegebenheiten beim Immobilienverkauf informieren. Stichworte wären hier die Spekulationssteuer beim Hausverkauf.

Verkaufen Sie eine vermietete Wohnung oder ein Mehrfamilienhaus müssen Sie sich über das Mieter-Vorkaufsrecht und -Wohnrecht informieren. In Berlin gibt es außerdem die sogenannten Mileuschutzgebiete, in denen die Umwandlung in Eigentumswohnungen von der Stadt genehmigt werden muss. Diese rechtliche Gegebenheiten sind für sie bei der Bewertung der Immobilie von großer Bedeutung.

Das müssen Sie können

Möchten Sie Ihre Immobilie in Berlin ohne Makler verkaufen, sollten Sie also zum Einen über genügend Zeit und eine gute Einschätzung dieser verfügen. Zudem sollten Sie in der Lage sein, Kosten zu kalkulieren. Wichtig ist ein umfangreiches Wissen über Immobilien an sich und die Immobilienbranche sowie über rechtliche Gegebenheiten – besonders im Hinblick auf Berlin.

Verkaufen Sie Ihre Immobilie ohne Makler ist der nächste Schritt die Immobilienbewertung. Bei dieser stellen Sie den Wert Ihrer Immobilie fest, ermitteln den sogenannten “Verkehrswert”. Dieser beschreibt den wahrscheinlich erzielten Preis beim Verkauf Ihrer Immobilie im aktuellen Markt. Ein marktgerechter und professionell ermittelter Immobilienwert ist deshalb so wichtig, da ein zu hoher Preis potenzielle Interessenten verschrecken kann und ein zu niedriger Preis zu einem Verkauf unter Wert führt. Für die Immobilienbewertung müssen Sie sich mit diversen Faktoren auseinandersetzen.

Denn der Wert einer Immobilie lässt sich nicht einfach anhand des Wertes des Gebäudes und Grundstückes bestimmen. Wobei Sie diese miteinberechnen müssen und sich daher mit der Berechnung des Wertes von Bauten und Grundstücken auskennen müssen. Sie müssen in der Lage sein, den Zustand Ihrer Immobilie professionell einzuschätzen und auch Mängel und deren Gewichtung zu erkennen. Doch bei dem Wert einer Immobilie spielen zusätzlich die Lage und besonders der aktuelle Markt eine große Rolle. Denn auch der Immobilienmarkt ist bestimmt von Angebot und Nachfrage. Daher müssen Sie die spezifische Berliner Immobilienmarktlage kennen, sich über Vergleichsobjekte und deren erzielten Preise informieren und auch die Fähigkeit haben, die Entwicklung dieses Marktes einzuschätzen. Das gilt auch im Hinblick auf die Lage und deren momentane Beliebtheit und Entwicklungsmöglichkeiten wie einen Verkehrsanschluss.

Handelt es sich bei Ihrer Immobilie um eine vermietete Wohnung oder ein Zinshaus ist der Einbezug der Mieteinkünfte, Mietersicherheit, Leerstandsquote von großer Bedeutung. Denn für Interessenten ist hier besonders die Frage nach der Rentabilität wichtig. Miteinbezogen werden in die Immobilienbewertung müssen auch die lokalen Gegebenheiten wie die Mileuschutzgebiete und die Mietpreisbremse in Berlin. Schwierig bei der Bewertung der eigenen Immobilienbewertung ist der emotionale Wert, der für Sie eine Rolle spielt. Natürlich ist es durchaus von Vorteil, das Besondere an der Immobilie zu sehen und zu vermarkten. Dies darf aber nicht zu einer falschen Preiseinschätzung führen, bei der sie der Verkaufspreis am Ende enttäuscht.

Das müssen Sie können

Um Ihre Immobilie professionell und marktgerecht zu bewerten, müssen Sie daher über ein Wissen über den Wert von Bauten und Grundstücken verfügen. Zudem sollten Sie so umfassend wie möglich über den Berliner Immobilienmarkt und die einzelnen Lagen informiert sein. Auch über die lokalen und rechtlichen Gegebenheiten müssen Sie Bescheid wissen. Sie müssen über die Fähigkeit verfügen, die verschiedenen Faktoren miteinander zu verknüpfen, Trends einzuschätzen und sich nicht von Ihrem emotionalen Blick leiten zu lassen.

Haben Sie Ihre Immobilie alleine professionell und marktgerecht bewertet, geht es an die Vermarktung. Hier müssen Sie eine speziell auf Ihre Immobilie ausgerichtete Vermarktungsstrategie entwickeln. Diese muss zu Ihrem Objekttyp passen, denn jeder Immobilientyp hat andere Vorteile und eine andere Zielgruppe, die auf unterschiedliche Aspekte Wert legt. Diese Vorteile müssen Sie auf den Fotos hervorheben.

Zudem sollten Sie sich über die verschiedenen Immobilienkanäle und deren Zielgruppe informieren. Hier müssen Sie wieder überlegen, wieviel Kapazitäten Sie haben und ob Sie es schaffen, mehrere Kanäle zu betreuen und auf Anfragen zu reagieren. Zudem müssen Sie das Know How haben, um ein aussagekräftiges Exposé zu erstellen, in dem Sie die Unterlagen attraktiv aufbereiten und die Stärken und Schwächen Ihres Objektes vorteilhaft und realistisch präsentiern. Besonders bei der Vermarktung spielen Kosten eine entscheidene Rolle: Wieviel Geld sind Sie bereit zu investieren, damit Ihr Objekt ideal in Szene gesetzt wird und eine große Reichweite hat? Was für Sie ohne Makler schwieriger ist ist die Offline-Vermarktung. Natürlich können Sie auch Zettel in der Nachbarschaft verteilen oder an schwarzen Brettern aufhängen, aber wahrscheinlich haben Sie noch keinen Kreis an potenziellen Interessenten.

Das müssen Sie können

Bei der Vermarktung müssen Sie die Zielgruppe, wichtigsten Aspekte, Stärken und Schwächen Ihres Objektes realistisch einschätzen können. Sie müssen ästethische Fotos und ein aussagekräftiges Exposé erstellen können und die Zeit haben, Ihre Immobilie auf mehreren Kanälen optimal anzuwerben.

Bei einem Immobilienverkauf ohne Makler sollten Sie über gute Kontakte verfügen. Wie bereits erwähnt verfügen Sie wahrscheinlich nicht über einen Kundenkreis und höchstwahrscheinlich auch nicht über den Kontakt zu internationalen Interessenten. Aber Sie sollten gute Experten kennen oder nach Empfehlungen im Bekanntenkreis fragen. Es ist von Vorteil, einen kompetenten Handwerker zu kennen und sehr wichtig, einen guten Notar beauftragen zu können. Hinsichtlich der Kunden sollten Sie beim Immobilienverkauf auch über eine gewinnbringende Kundenansprache verfügen. Seien Sie ehrlich und versprechen Sie nichts, was Sie nicht halten können oder was Enttäuschung hervorruft. Präsentieren Sie Fakten und halten Sie die Kunden nicht zulange hin. Andererseits sollten Sie sich aber auch nicht zu sehr auf einen Interessenten festlegen, solange der Immobilienverkauf noch nicht “in trockenen Tüchern” ist.

Das müssen Sie können

Sie sollten beim Immobilienverkauf über die Fähigkeit des Networkens verfügen, sich umhören. Zudem sollten Sie professionell mit den Kunden sprechen.

Haben Sie potenzielle Interessenten gefunden, können Sie mit den Besichtigungen anfangen. Auch diese müssen genau vorbereitet werden. Sie müssen planen, wen Sie einladen, wann Sie die Besichtigungen durchführen und wie Sie diese gestalten. Möchten Sie Gruppenbesichtigungen durchführen oder jeden Interessenten einzeln einladen? Wieviel Zeit benötigen Sie dann für die Besichtigungen? Zudem sollten Sie Ihre Immobilie präsentationsfähig machen. Während der Besichtigung stellt sich die Frage, ob Sie direkt Angebote einholen wollen oder sich die Finanzierungsbestätigungen zeigen lassen wollen.

Zudem sollten Sie natürlich genaustens über Ihre Immobilie informiert sein und sich darüber im Klaren sein, über welche Mängel Sie informieren wollen. Haben Sie einen möglichen Käufer gefunden, sollten Sie sich überlegen, wie Sie nach der Besichtigung Rückmeldung geben.

Das müssen Sie können

Auch bei der Besichtigung müssen Sie über eine gute Organisationsfähigkeit sowie Zeit verfügen. Zudem sollten Sie ein ästhetisches Auge haben und in der Lage sein, den für Sie passenden Käufer auszuwählen. Sie müssen gut informiert sein und freundlich Rückmeldung geben.

Haben Sie die Immobilie bewertet, vermarktet, die Besichtigungen durchgeführt und einen passenden Käufer gefunden, geht es an die Kaufverhandlungen und den Verkaufsabschluss. Hier müssen Sie eventuell noch verhandeln. Daher müssen Sie überlegen, inwiefern Sie verhandlungsbereit sind und welchen Verkaufspreis Sie erzielen wollen. Sie können auch überlegen, was an Einrichtung übergeben werden soll und was diese wert ist. Zudem sollten Sie die Mängel im Auge behalten. Schließlich geht es zum Notar. Dort müssen alle Vereinbarungen in juristische Form gebracht werden. Sie sollten sich darüber im Klaren sein, was genau besprochen und auch versprochen wurde. Sie sollten sich überlegen, welche Mängel festgehalten werden, wann die Übergabe der Immobilie und die Zahlung erfolgt. Hier macht es Sinn, ein Übergabeprotokoll zu schreiben. Schlussendlich werden die Schlüssel übergeben

Das müssen Sie können

Beim Verkauf müssen sie über gute Verhandlungsfähigkeiten verfügen. Sie dürfen sich nicht “über den Tisch ziehen lassen”. Sie sollten über die juristischen Risiken im Kaufvertrag informiert sein und Ihre Ziele im Auge behalten.