Immobilienbewertung in Frankfurt

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Wann macht eine Immobilienbewertung Sinn?

Eine professionelle Immobilienbewertung zeigt Ihnen den marktgerechten Höchstpreis Ihres Objekts auf. Mit einer Immobilienbewertung können Sie vorbereitet in den Verkauf gehen und wissen über die Stärken und Schwächen, Chancen und Risiken Ihrer Immobilie Bescheid. Als Verkäufer hilft Ihnen eine professionelle Immobilienbewertung, einen seriösen Käufer zum marktgerechten Höchstpreis zu finden. Denn überschätzte Werte können zu einer langen Verkaufsdauer, zu niedrig angesetzte Kaufpreise zu einem Verkauf unter Wert führen. Zudem benötigen Sie den Immobilienwert bei der Vergabe von Krediten, die Besteuerung richtet sich ebenfalls nach dem Marktwert des Objekts. Ein weiterer Sinn der Bewertung ist die Ermittlung des geeigneten Verkaufszeitpunkts aufgrund der Analyse der Entwicklungsmöglichkeiten. Sie können den Wert auch nutzen, um künftige Investitionen zu planen. Zudem schafft eine Wertermittlung eine Grundlage für eventuelle Erb- und Scheidungsauseinandersetzungen.

Die Immobilienbewertung

Bei einer Immobilienbewertung, auch Wertfeststellung genannt, wird der Verkehrswert/Marktwert Ihres Objekts ermittelt. Die Grundsätze für diese Ermittlung sind in der „Verordnung über die Grundsätze für die Ermittlung der Verkehrswerte von Grundstücken“ (kurz ImmoWertV) festgehalten. Der Verkehrswert ist der Wert, den Ihr Objekt im aktuellen Markt wahrscheinlich erzielen wird. Es handelt sich also um den voraussichtlichen Verkaufspreis. Dieser Wert entsteht aus dem Wert des Gebäudes und des Grundstücks, bei der Analyse dieser Werte spielen mehrere Faktoren eine Rolle. Regulär werden drei Verfahren genutzt, um den Verkehrswert zu ermitteln. Das Vergleichswert-, Ertragswert- und Sachwertverfahren. Detaillierte Informationen zu den Verfahren finden sie etwas weiter unten auf dieser Seite. Das Ziel ist dasselbe: Herauszufinden, was die Immobilie am aktuellen Markt wert ist. Daher ist eine sehr spezifische und individuelle Analyse der Grundstein zum Erfolg. Folgende Fragen müssen dabei gestellt werden: Wie ist der Zustand des Hauses, wurde es gut instandgehalten? Wann wurde es gebaut und wie ist die Bausubstanz? Über wie viele Wohnungen verfügt das Haus, wie viele Quadratmeter hat die Immobilie? Ist es renovierungsbedürftig oder verfügt es über eine gute Ausstattung, moderne Sanitär- und Heizungsanlagen und entspricht dem aktuellen Energiestandard? Hier spielen auch individuelle Besonderheiten eine Rolle oder Entwicklungsmöglichkeiten wie ein ausbaubarer Dachrohling. In so attraktiven Städten wie Frankfurt ist zudem die Makro- und Mikrolage wichtig. Die Makrolage ist beispielsweise der Stadtteil, die Mikrolage bezeichnet das direkte Umfeld, also die Straße, Entfernung zu Einkaufsmöglichkeiten oder Ärzten. Umso beliebter die Lage ist, desto mehr Nachfrage herrscht und die Preise für die Immobilie liegen höher. Besonders bei einem knappen Angebot, wie es in Frankfurt der Fall ist. Bei einer Immobilienbewertung wird analysiert, wie sich die Lage in nächster Zeit wahrscheinlich entwickeln wird und welche Chancen es gibt. Daher ist eine gute Marktkenntnis, breites Fachwissen über Immobilien und Erfahrung in der Immobilienbranche sowie ein Gespür für Trends unabdingbar. Dazu gehört die Einsicht in aktuelle Marktdaten sowie ein Rundumblick, um über Vergleichsobjekte Bescheid zu wissen. Denn die Bewertung einer Immobilie ist nicht rein faktisch, sondern muss mit Blick auf den aktuellen Markt und Entwicklungen geschehen. Denn diese Faktoren beeinflussen auch die Leerstandsquote, die Mieteinnahmen und die Perspektive für Mieter, Kriterien, die in die Immobilienbewertung miteinfließen. Die bewertende Person muss künftige Erträge einer Immobilie realistisch einschätzen und Trends abschätzen können.

Unsere Immobilienagentur bietet Ihnen diese Qualitäten. Unsere Experten verfügen über jahrelange Branchenkenntnis und haben Einsicht in aktuelle Daten. Wir haben uns auf den Frankfurter Markt spezialisiert und sehen Trends kommen. Eine Immobilienbewertung ist für sie kostenlos und ohne Aufwand. Daher empfehlen wir Ihnen, Ihre Immobilie von unserer internationalen Immobilienagentur „AB Real Estate GmbH“ bewerten zu lassen, um zu wissen, was Ihre Immobilie auf dem aktuellen Markt wert ist.

Immobilientypen

Eine Immobilienbewertung ist je nach Typ des Objekts verschieden. Bei jedem Objekt sind andere Kriterien wichtig und der Fokus verschiebt sich. Hier macht es einen großen Unterschied, ob es sich um eine Immobilie mit mehreren Wohnungen handelt oder um eine einzelne, ob die Immobilie vermietet ist oder nicht. Bei einem vermieteten Objekt müssen neue Faktoren in die Bewertung einbezogen werden, beispielsweise die Mieteinnahmen, die Leerstandsquote und Mieterperspektiven. Bei Mehrfamilienhäusern mit Eigentumswohnungen kommen bei der Bewertung außerdem andere Fragen hinzu, wie beispielsweise die Frage nach der Größe der Eigentümergemeinschaft. Auch die Zielgruppe unterscheidet sich je nach Immobilientyp und muss anders adressiert werden. Manche Objekte sind aufgrund Ihrer Rarität begehrt, einige Typen eignen sich eher als Kapitalanlage anstatt zur Eigennutzung. Bei Objekten zur Eigennutzung, beispielsweise bei einer Eigentumswohnung, ist das Bauchgefühl der Kunden entscheidender, bei einem Renditeobjekt die Zahlen. Ein Einfamilienhaus oder Reihenhaus, in das häufig Familien ziehen, ist in einer Gegend mit Grünflächen und Bildungseinrichtungen beliebter. Bei Lofts oder Penthouses wird ein besonderes Auge auf die Ausstattung gelegt. Käufern ist bei diesen oftmals sehr luxuriösen Objekten eine moderne Technologie und perfekt ausgestattete Sanitäranlagen wichtig. In Bezug auf Frankfurt sind staatliche Regulierungen wie Milieuschutzgebiete und die Mietpreisbremse zu beachten.

Eine Immobilienbewertung erfordert also nicht nur die bereits genannten Qualitäten, sondern auch die Kenntnis über verschiedene Immobilientypen. Daher ist es empfehlenswert, bei der Bewertung auf einen Immobilienmakler zu setzten, dem Sie möglicherweise auch den Verkauf anvertrauen.

Frankfurt – Stadt der Superlative

Lage und Anbindung

Frankfurt am Main liegt im Süden Hessens und ist das Zentrum der Metropolregion Rhein-Main. Aufgrund der Lage am Fluss und der einzigartigen Skyline wird die Großstadt auch „Mainhattan“ genannt. Frankfurt überzeugt durch seine Zentralität und sehr gute Anbindung, unter anderem durch den Flughafen Frankfurt/Main. Der Flughafen zählt zu den weltweit bedeutendsten Luftfahrtdrehkreuzen und verzeichnet das höchste Passagieraufkommen in Deutschland. Auch die Bahnverbindungen und das Straßennetz sind exzellent und sorgen für eine hohe Pendleranzahl. Frankfurt am Main ist der „Kristallisationspunkt“ des Rhein-Main-Gebiets, von dem die umliegenden Gebiete profitieren.

Einwohner

In Frankfurt leben 732.700 Einwohner (Stand 2019), dadurch ist Frankfurt die größte Stadt Hessens. Frankfurt ist jedoch nicht Hessens Hauptstadt. Die Stadt versprüht internationalen Flair und ist am Puls der Zeit. In der Metropole leben Menschen aus mehr aus 180 Ländern, die größte ausländische Community sind die Amerikaner. Das weltweit größte amerikanische Generalkonsulat befindet sich in Frankfurt. Weitere vertretene Nationalitäten sind China, Indien und Korea. Engländer und Franzosen sind die am meisten vertretenen europäischen Nationalitäten in Frankfurt. Durch die Vielseitigkeit der Nationen hat die Stadt eine Spitzenstellung im europäischen Vergleich. Frankfurt hat einen höheren Anteil an 1- wie 2-Personenhaushalten als sein Bundesland Hessen. Der prozentuale Anteil an Einwohnern bis 39 Jahren liegt ebenfalls höher. Das liegt unter anderem an den knapp 60.000 Studenten der Unistadt. Die Stadt am Main wächst seit 2011 jährlich um 11.200 Einwohner pro Jahr. Laut des Immobilienmarktberichts der „DZ Hyp“ betrug das Einwohnerwachstum zwischen 2007 bis 2017 15%.

Wirtschaft

Frankfurt ist das Finanzzentrum Deutschlands und Sitz der Europäischen Zentralbank. In der Wirtschaftsstadt sind internationale wie nationale Großkonzerne angesiedelt. Unter anderem haben die Commerzbank AG, die Deutsche Bahn AG, Nestlé Deutschland AG und die Deutsche Bundebank ihren Sitz in der Stadt. Neben dem Bankensektor sind der IT/Software- wie Dienstleistungs-, Logistik-/Industrie-, Kreativwirtschafts-, Chemie-, Biotechnologie- wie Life-Science-Sektor im großen Stil vertreten. Die Vielfältigkeit sorgt für eine Diversität wie Stabilität in der Wirtschaft. Die Beschäftigung ist zwischen 2013 bis 2018 um circa 10,9% gestiegen. Die Arbeitslosenquote ist zwischen Dezember 2017 bis Dezember 2018 um circa 11% gesunken und liegt bei ungefähr 4,9%. Ein großer Teil der Beschäftigten pendelt nach Frankfurt, ungefähr 263.900 Menschen kommen für ihre Arbeit in die Metropole. Damit ist Frankfurt die Pendlerstadt Nr. 1.

Bildung

Frankfurt ist nicht nur ein international bedeutender Unternehmensstandort, sondern auch ein etablierter Hochschul- und Messestandort. Dieser Faktor beflügelt sowohl die Wirtschaft wie auch das Lebensgefühl. Modernität und Internationalität werden großgeschrieben, so sind 13 internationale Schulen wie die IFS oder die Metropolitan School in Frankfurt vertreten. Auch die Hochschulen, darunter die FOM oder die University of Applied Sciences, mit ihren 60.000 Studenten sorgen durch internationale Abschlüsse und Kooperationen für einen leicht zugänglichen internationalen Einstieg ins Berufsleben.

Touristen

Frankfurt wird immer mehr zu einem beliebten Ziel für Touristen. Im europäischen Vergleich liegt Frankfurt auf Platz 15 der meistbesuchtesten Städte. 2017 verzeichnete Frankfurt 9,5 Millionen Übernachtungen und 5,6 Millionen Gäste – neuer Rekord. Die Stadt rechnet mit einer Perspektive von 10 Millionen Besuchern. Denn die Metropole glänzt durch die internationale Bedeutung und die Verbindung aus Historie und Moderne. Touristenschauplätze sind das alte Rathaus Römer, der Kaiserdom Bartholomäus, das Goethehaus oder das Historische Museum, die im Kontrast zum Maintower oder Messeturm stehen. Frankfurt verbindet Wasser, den Main, Grünflächen wie den Frankfurter Stadtwald, Großstadtfeeling wie in der Einkaufspassage Zeil, hervorragende Kulinarik sowie Plätze fürs Auge wie den Gerechtigkeitsbrunnen und eine Skyline, die in Deutschland einzigartig ist.

Kultur und Freizeit

Frankfurt bietet nicht nur eine vielseitige Unternehmenskultur und diverse Nationalitäten, sondern auch freizeittechnisch einiges. Die Mischung aus Hochhäusern, grünen Erholungsplätzen, Kultur, Sport und Kulinarik macht Frankfurt zu einer Stadt mit einem einzigartigen Lebensgefühl. Empfehlenswerte Plätze sind unter anderem der Grüneburgpark oder der Bethmannpark mit asiatischer Ausrichtung wie das Museumsufer, an denen man den Tag genießen kann. Abends locken die Oper Frankfurt, Jazzbars oder Comedy-Veranstaltungen. Auch in der Kulturszene wird die Internationalität gelebt, unter anderem im internationalen Theater oder Kino. Dasselbe gilt für die Gastronomie, ein schönes Ziel ist hierbei die Kleinmarkthalle. In Frankfurt sind 180 Wirtschafts-, Kultur- und Sportvereine aktiv und die Nachtszene bringt Banker, Künstler und Studenten zusammen.

Immobilienmarkt Frankfurt 2019

Immobilienmarkt Frankfurt

Der Immobilienmarkt in Frankfurt floriert und ist derzeit einer der attraktivsten Deutschlands. Immer mehr Menschen zieht es in das Finanzzentrum am Main, die Touristenzahlen steigen und der internationale Blick auf die Rhein/Main-Metropole wird intensiver. Insgesamt ist ein rückgängiges Angebot bei steigenden Preisen zu verzeichnen. Laut des Gutachterausschusses für Immobilienwerte wurden 2018 6.300 Transaktionen auf dem gesamten Immobilienmarkt getätigt. 2016 waren es noch 7.843. Der prognostizierte Umsatz für 2018 lag bei 7,4 Milliarden Euro. Wohnimmobilien machten 2018 laut des Gutachterausschusses für Immobilienwerte Frankfurt am Main einen Umsatz von 2733,7 Millionen. Der Umsatz von 2017 lag bei 2938 Millionen. Im Allgemeinen ist das Preisniveau am Wohnimmobilienmarkt in den letzten Jahren stark gestiegen, auch da die Haushaltszahlen stetig steigen. Die Wohnimmobilienpreise in Frankfurt nahmen zwischen den Jahren 2007-2016 um circa 4,2% pro Jahr zu. Die durchschnittliche Erstbezug-Miete lag 2018 bei circa 15,5€/m2. 2019 liegt der Quadratmeterpreis (Miete Erstbezug) bei circa 16€ (+3,2%). Das Preisniveau liegt für Eigennutzer in Relation zum Einkommen aber noch im mittleren Bereich. Für Kapitalanleger ist Frankfurt aufgrund der Wertsteigerung der Immobilien attraktiv. Die niedrigen Zinsen, fehlende alternative Anlagemöglichkeiten und die steigenden Baupreise stützen das Interesse. Ein weiterer sehr positiver Faktor ist der geringe Leerstand von Wohnungen. Dieser beträgt in der Stadt Frankfurt weniger als 0,5%, während er im Bundesland Hessen bei circa 4,3% liegt (Stand 2018).

Immobilienmarktbericht Eigentumswohnungen Frankfurt

Eigentumswohnungen sind in Frankfurt begehrt. Die Zahl der Verkaufsfälle von Eigentumswohnungen je 1.000 Einwohner ist deutlich höher als in vergleichbaren Städten. Die Preise für Eigentumswohnungen sind in den letzten Jahren in allen Lagen und Baualtersstufen gestiegen. Der durchschnittliche Quadratmeterpreis für eine typische Eigentumswohnung im Bestand lag 2018 bei 5.690€, eine Steigerung von 9% zum Vorjahr. Der durchschnittliche Quadratmeterpreis für eine Neubau-Eigentumswohnung lag 2018 bei 6.080€, eine Steigerung von 13,4% zu 2017. Laut des Gutachterausschusses für Immobilienwerte betrug der durchschnittliche Quadratmeterpreis für eine Eigentumswohnung 5.120€ in einfachen Lagen und 7.610€ in sehr guten Lagen. Die meisten Verkäufe wurden 2018 im Preissegment von 5.000-7.000€ getätigt, am wenigsten Eigentumswohnungen wurden für einen Quadratmeterpreis von über 7.000€ verkauft (439 Verkäufe 2018). Der Trend bei Eigentumswohnungen geht zu kleineren Wohnflächen. Wohnungen bis 30 Quadratmeter erzielen die höchsten Quadratmeterpreise. Der Quadratmeterpreis liegt bei ungefähr 7.431 Euro pro Quadratmeter. Wohnungen mit mehr als 130m2 haben den niedrigsten Quadratmeterpreis: 5.772€. Aufgrund dieser Tatsache werden viele Wohnungen in Frankfurt in kleinere Wohnungen unterteilt, um höhere Rendite zu erzielen und mehr Verkäufe zu erzielen. Denn trotz der hohen Nachfrage und des eingeschränkten Angebots sind die Verkaufszahlen und Kaufpreise in Frankfurt begrenzt, selbst beim Neubau. Eingeteilt in Baujahresklassen erzielen Immobilien, die bis 1949 oder ab 2000 gebaut wurden, die höchsten Kaufpreise, 5.620€/m² und 5.690€/m². Die niedrigsten Kaufpreise erzielen Immobilien, die zwischen 1950 und 1974 (3.420€/m²) oder zwischen 1975 bis 1999 (3.830€/m²) gebaut wurden.

Immobilienmarktbericht Mehrfamilienhäuser Frankfurt

2018 wurden 97 weniger Transaktionen im Markt für Mehrfamilienhäuser durchgeführt als noch im Jahr davor. 2018 wurden 335 Transaktionen getätigt, 2017 waren es 432 (Gutachterausschuss für Immobilienwerte Frankfurt am Main). Das Angebot an Mehrfamilienhäusern in Frankfurt ist knapp und der Immobilientyp als Kapitalanlage begehrt. Die Wertsteigerungen der Frankfurter Immobilien sowie der geringe Leerstand in der Metropole versprechen hohe Rendite und regelmäßige Mieteinkünfte. Der Ertragsfaktor von Mehrfamilienhäusern liegt in einfachen bis gehobenen Lagen beim 26-fachen Jahresrohertrag, in sehr guten Lagen beim 37-fachen Jahresrohertrag. Die Wohnungsmieten sind zwischen 2005-2018 um 52% im Neubau und um 40% im Bestand gestiegen. Durch die hohe Nachfrage werden vermehrt Mehrfamilienhäuser gebaut. Der Quadratmeterpreis beim Bauland liegt bei circa 1.480€ (Gutachterausschuss für Immobilienwert Frankfurt am Main). Ungefähr 84% der jährlich gebauten Wohnungen befinden sich in Mehrfamilienhäusern.

Immobilienmarktbericht Eigenheime Frankfurt

Auf dem Eigenheimmarkt in Frankfurt fanden 2018 91 weniger Transaktionen als im vorigen Jahr statt, sowohl bei Bestands- wie auch bei Neubauimmobilien ging die Anzahl der Transaktionen zurück. Diesem Fakt ist auch der niedrigere Umsatz 2018 geschuldet. Die Preise für ein Eigenheim sind zwischen 2005-2018 um mehr als 30% gestiegen. Die Wertsteigerung für ein Reihenhaus liegt bei +34-38%, für ein Einfamilienhausgrundstück bei +32%. Ein Reihenhaus im Bestand ist in Frankfurt für circa 400.000 Euro erwerbbar, ein freistehendes Einfamilienhaus für ungefähr 790.000 Euro. Der durchschnittliche Quadratmeterpreis beim Bauland liegt bei 660€ (Gutachterausschuss für Immobilienpreise Frankfurt am Main). Die Preise auf dem Eigenheimmarkt verhalten sich in Bezug zum Einkommen der Frankfurter durchschnittlich. Ungefähr das 10,3 fache des jährlichen Einkommens muss in Frankfurt in Wohneigentum investiert werden, der Wert liegt in vergleichbaren Städten um 0,1 niedriger (Stand 2016).

Immobilienbericht Gewerbeimmobilien Frankfurt

2018 wurden deutlich weniger Transaktionen im Gewerbeimmobilienmarkt getätigt. Während 2017 209 Transaktionen stattfanden, waren es 2018 nur 171. Es wurde jedoch mehr Umsatz als im Vorjahr erzielt: 3.476,3 Millionen Euro 2017 gegenüber 3.488,9 Millionen Euro 2018. Laut des Immobilienmarktberichts der „DzHyp“ beträgt der Anteil der Großtransaktionen (Kaufpreise größer als 10 Mio. €) 94% am gesamten gewerblichen Umsatz. Der am meisten nachgefragte Sektor war der Bürosektor, dieser machte einen Verkaufsanteil von 75% aus. Der Bürosektor ist auch daher so begehrt, da die Bürobeschäftigung in Frankfurt fast viermal so schnell steigt wie die Bürofläche. Die hohe Nachfrage macht Frankfurt zum teuersten deutschen Büromarkt. In den besseren Lagen steigen die Mieten bei sinkenden Renditen. Während die Spitzenmiete 2017 bei 38,5€/m2 und 2018 bei 39,5€ pro Quadratmeter lag, beträgt der Quadratmeterpreis 2019 um die 40,5€ (+2,5%). Der Büromarkt wird durch die positive wirtschaftliche Entwicklung in Frankfurt und Umgebung, Standortverlagerungen aufgrund des Brexits und des Coworking-Trends getragen. Auch die Preise im Einzelhandelsektor steigen, obwohl diese in anderen Städten aufgrund der Online-Konkurrenz sinken. Vorteile von Frankfurt sind dabei die positiven Zuwachszahlen und der zunehmende Tourismus. Im Vergleich zu anderen deutschen Städten liegt Frankfurt auf Platz 1, was die Passantenfrequenz angeht und zwischen 1997-2017 gab es eine Steigerung von 177% bezüglich der Übernachtungen. Die Spitzenmiete im Einzelhandel liegt 2019 etwa bei 300€/m2 – eine Steigerung von 40% zwischen 2007-2017 (DzHyp).

Neubau Frankfurt

In Relation zur Einwohnerzahl befindet sich Frankfurt zusammen mit München an der Spitze beim Neubau, obwohl in anderen Städten mehr Einheiten gebaut werden. Zwischen den Jahren 2007-2017 gab es einen Zuwachs von 64.000 Haushalten in Frankfurt, die kumulierte Wohnungsfertigstellung in diesen Jahren liegt bei 29.000 (Wohnmarktbericht DzHyp). Pro Jahr werden rund 2.600 Wohnungen in Frankfurt gebaut, dieser Wert liegt in vergleichbaren Städten bei 3.127 neuen Einheiten. Die meisten Wohnungen entstehen in Mehrfamilienhäusern. Die Preise im Neubau sind zwischen 2005-2017 um etwa 71% gestiegen. Die Mieten im Neubau liegen 2019 bei ungefähr 14,8€/m2 (Bestand 12€/m2). In sehr guten Lagen können die Mietpreise bis zu 21€/m2 betragen (Bestand 19€/m2). Auch in Zukunft ist aufgrund der hohen Nachfrage durch die steigende Einwohnerzahl mit einer positiven Wertsteigerung zu rechnen.

Toplagen Frankfurt

Stadtteile Frankfurt

Frankfurt am Main ist ein Stadtgebiet und in mehrere Einheiten unterteilt. Die oberste Einheit sind die Ortsbezirke. Frankfurt verfügt über 16 Ortsbezirke, die wiederum Stadtteile umfassen. Teile der Stadtteile können aber auch unterschiedlichen Ortsbezirken angehören. In Frankfurt gibt es 46 Stadtteile. Die nächst kleineren Einheiten sind die Stadtbezirke, von denen es 124 gibt, danach kommen die Wahlbezirke. Die Stadtteile haben keine administrative oder politische Funktion, die Orts- und Stadtbezirke hingegen schon.

Immobilienpreise im Gutleutviertel/Gallusviertel und Europaviertel

Das Gutleutviertel ist als aufstrebendes Viertel bekannt für seine sehr gute Kulinarik und eine lebendige Barszene. Das Viertel liegt am Fluss und bietet Fahrrad- und Joggingstrecken wie den Sommerhoffpark. Durch umgewandelte Hafengebäude hat das Viertel einen industriellen Charme. Der Westhafen sorgte durch die Möglichkeit auf gehobenes Wohnen am Main für eine Aufwertung des Viertels. Momentan hat das Viertel das Rating AAA. Das anschließende Gallusviertel (Rating AA) war früher ein Industrieviertel und ist nun ein gehobenes Wohn- und Arbeitsviertel. Das Viertel wird geprägt durch Kulturorte und die Verbindung aus älteren Wohnhäusern und modernen Bürogebäuden. Das Europaviertel liegt im Gallusviertel und ist ein neues und hochmodernes Viertel sowie eines der größten innerstädtischen Bauprojekte Deutschlands. Die drei Viertel gehören zu den absoluten Toplagen. Im Europaviertel liegt der durchschnittliche Preis für eine Neubau-Eigentumswohnung bei ungefähr 7.000€/m2 (Gutachterausschuss für Immobilienwerte Frankfurt am Main). Im Gutleutviertel wie Gallusviertel beträgt der Verkaufspreis von Neubau-Eigentumswohnungen circa 6.600€/m2.

Immobilienpreise in der Alt-, Innenstadt

Die Alt- und Innenstadt ist ein touristischer Magnet und beliebt für Kopfsteinpflasterstraßen, Fachwerkhäuser, das Rathaus Römer und die Renaissance-Fresken. In der östlichen Altstadt sind auch vermehrt Wohnungen zu finden. Die Innenstadt ist bekannt für die Einkaufspassage Zeil, die Frankfurter Börse, eine hohe Büronutzung, Restaurants und Clubs. In den innenstädtischen Lagen werden Neubau-Eigentumswohnungen mit Preisen von über 6.500€/m2 gehandelt (Gutachterausschuss Immobilienwerte Frankfurt am Main). Die Preise in der Innenstadt liegen bei circa 7.000€/m2.

Immobilienpreise in Bockenheim

Bockenheim bietet die belebte Leipziger Straße sowie ruhige Erholungsorte wie den Rebstockpark. Das Viertel ist durch gehobene Wohnviertel und ein studentisches Milieu sowie alt eingesessene Familien sehr lebhaft. Das Viertel erzielt überdurchschnittliche Kaufpreise von ungefähr 5.500€/m2. In Bockenheim wird vermehrt gebaut, in den letzten Jahren wurden rund 50 Projekte fertiggestellt oder sind in Bau/Planung. Im südlichen Teil entstand das Neubaugebiet Rebstock, auch hier herrscht eine große Nachfrage. Die Preise entwickeln sich positiv.

Immobilienpreise in Westend/Nordend

Westend glänzt durch alte Gründerzeitfassaden, gehobene Haushalte und hochrangige Firmen. Das Viertel ist bekannt als „Single-Hochburg“. Auch die Wissenschaft ist vielfach vertreten, unter anderem durch das Senckenbergmuseum. Das Nordend versammelt die Deutsche Nationalbibliothek, das neue Polizeipräsidium und den Hessischen Rundfunk. Das gehobene Viertel vereint Stille im Bethmannpark, Bildung und feinste Kulinarik. Im Westend findet man durch die prunkvollen Vorkriegsbauten hohe Kaufpreise, die im Durchschnitt bei 9.200€/m2 liegen. Der durchschnittliche Preis in Nordend liegt bei 6.200,-€/m² (Gutachterausschuss für Immobilienwerte). Auch die Neubaupreise liegen hier mit 7.400€/m2 am höchsten. Die Neubaumieten liegen bei 17,4€/m2. Die Nachfrage nach Immobilien in den Vierteln ist sehr hoch, das Angebot sehr gering.

Immobilienpreise in Bornheim/Ostend

Bornheim überzeugt durch den dörflichen Charakter, die Berger Straße verzaubert mit Geschäften, Cafés und dem Bauernmarkt. Die Gegend bietet Jazz- und Comedyveranstaltungen sowie historische Architektur. Das Ostend überzeugt durch die Mischung aus Stadt, Main und Grünflächen wie dem Hafenpark. Die Gegend bietet Kulturveranstaltungen und internationale Restaurants. In den letzten Jahren wurde Bornheim weiter aufgewertet ohne den charmanten Stil zu verlieren. Auch das Ostend wird immer beliebter, vor allem bei jungen Leuten und wird weiter bebaut. Hier wurde auch das neue Hauptquartier der europäischen Zentralbank errichtet, das Rating für das Viertel lautet AAA (Handelsblatt).

Immobilientrends Frankfurt

Entwicklung der Immobilienpreise in Frankfurt

Aufgrund der positiven Zuwachszahlen, des steigenden Tourismus sowie des Interesses am Frankfurter Immobilien- wie Wirtschaftsmarkts ist mit weiteren Wertsteigerungen am Immobilienmarkt zu rechnen. Bis 2035 soll Frankfurt circa 107.500 Einwohner und 80.000 Haushalte dazugewinnen. Besonders im Gewerbesektor sollten die Preise steigen, da Frankfurt im Vergleich zu anderen Städten besonders mit großvolumigen Büroimmobilien punkten kann. Diese sind besonders bei Investoren, lokalen wie internationalen, gefragt. Insbesondre asiatische Investoren sind an der Mainmetropole interessiert und sorgen für Preissteigerungen im Umland, auf das ausgewichen wird. Beim Einzelhandel überzeugt Frankfurt durch die höchste Passantenfrequenz Deutschlands und die steigenden Touristenzahlen. Die Spitzenmiete wird sich hier laut „DzHyp“ jedoch erstmal bei 300€ pro Quadratmeter halten.

Neubauentwicklung Frankfurt 2019

Durch die steigenden Haushalte und die vermehrten Bürobeschäftigungen wird der Neubau in Frankfurt vorangetrieben. Der Bedarf ist jedoch kaum zu decken. Besonders Mehrfamilienhäuser sind aufgrund der Investorennachfragen attraktiv. Der Trend geht zu kleineren Wohnungen, da diese die höchsten Quadratmeterpreise erzielen. Laut Handelsblatt ist die Nachfrage nach Wohnungen für 1-2 Personen in Innenstadtlage am höchsten. Das Angebot an familientauglichen Wohnungen ist zudem momentan zu gering. Laut des Gutachterausschusses für Immobilienwerte ist eine verstärkte Anstrengung zur Entwicklung von Wohn-/Bauflächen notwendig, da Bauland in Frankfurt knapp ist. Zudem sind die Baukosten sehr hoch und hemmen einen regen Neubau sowie die Entwicklung von günstigem Wohnraum. Außerdem könnten unbebaute Grundstücke höher besteuert werden, damit diese schneller auf den Markt gelangen und bebaut werden können (FAZ). Neubauprojekte sind in Frankfurt am Main der höchste deutsche Wohnturm „Grand Tower“ sowie das „Ensemble Four“, welches sich auf dem Deutsche-Bahn-Dreieck befinden wird. Zudem wird an der Shoppingmeile Zeil gebaut, hier entsteht der Neubau „UpperZeil“. Das Einkaufszentrum „MyZeil“ wird umfassend modernisiert. Die FAZ wird ihre Zentrale 2021 ins Europaviertel verlagern.

Regelungen

In Frankfurt am Main soll die Mietpreisbremse verschärft werden. Bisher gilt die Regelung, dass die Mieten bei Wiedervermietung höchstens 10% über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen dürfen. Diese Regelung läuft im Juni 2019 aus, die Mietpreisbremse soll jedoch verlängert werden. Noch ist offen, ob die Gebiete Bergen-Enkheim, Eckenheim, Hausen, Nieder-Erlenbach, Praunheim und Sindlingen auch von der Regelung betroffen sein werden oder nicht.

Besonderheit: Milieuschutzgebiete

In Frankfurt gilt in einigen Gebieten das Milieuschutzgesetz. In betroffenen Gebieten darf die Stadt nach Zustimmung der Stadtverordnetenversammlung durch die Bauaufsicht Maßnahmen ergreifen. In den Gebieten sind beispielsweise Luxusmodernisierungen verboten. Außerdem dürfen keine Wohnungen abgerissen und als Büros genutzt werden. Auch dürfen Wohnungen durch eine Zusammenlegung mit anderen Wohnungen keine Fläche erhalten, die größer als 130m2 ist. In einigen Fällen kann die Stadt ihr Vorkaufsrecht geltend machen. Umwandlungen in Eigentumswohnungen und Leerstand sind in Frankfurt jedoch nicht verboten, da es kein Zweckentfremdungsverbot für die Gesamtstadt und Umwandlungsvorbehalt in Milieuschutzgebieten gibt. Am 4. Oktober 2018 wurden sechs weitere Gebiete zum Milieuschutzgebiet erklärt. Die neuen Gebiete umfassen Teile von Nordend-Süd, Nordend-Mitte, Ostend, Bornheim, Sachsenhausen-Nord und Gutleutviertel. Die Wohnraumpolitik in Frankfurt sieht den Neubau von bezahlbaren Wohnungen und den Schutz bestehender bezahlbarer Mietwohnungen vor. In der Innen- wie Altstadt und im Westend III wurden die Satzungsverfahren eingestellt. Hier wurde zwar ein Aufwertungsdruck festgestellt, der zu schützende Wohnungsbestand jedoch als zu gering eingeschätzt, im Westend wurden zudem große Teile des Wohnbestands bereits saniert. Es müssen also weitere Möglichkeiten gefunden werden, um die ursprüngliche Bevölkerung vor Verdrängung zu schützen.

Immobilienbewertung und Verkauf im Milieuschutzgebiet

Gerne informiert Sie unsere Immobilienagentur über die Milieuschutzgebiete in Frankfurt am Main. Wir wissen über die Regelungen in den Milieuschutzgebieten Bescheid und entwickeln passende Verkaufsstrategien für Ihr Objekt im Milieuschutzgebiet.

Quellen: Handelsblatt, Sueddeutsche, Planethome 2017/2018, DZHYP Immobilienmarkt Deutschland 2018/2019, Gutachterausschuss für Immobilienwerte Frankfurt am Main, metropolnews.info, FAZ, Frankfurt.de, Wikipedia, frankfurt-zoom.de, Merkurist

Vergleichswertverfahren

Das Vergleichswertverfahren ist ein Verfahren, bei dem Ihr Objekt mit vor kurzem verkauften ähnlichen Objekten verglichen wird. Die Durchschnittswerte pro Quadratmeter der Vergleichsobjekt-Kaufpreise werden dabei als Ausgangspunkt genommen. Die Verkaufspreise liegen beim Gutachterausschuss vor. Dann werden die Quadratmeterpreise durch Zu- und Abschläge Ihres Objekts angeglichen. Zuschläge können beispielsweise ein ausbaubarer Dachrohling sein, Abschläge hoher Verkehrslärm oder Renovierungsbedarf. So entsteht ein individueller Kaufpreis.

Ertragswertverfahren

Ein weiteres Verfahren ist das Ertragswertverfahren. Bei diesem Verfahren werden Grundstück und bauliche Anlagen getrennt bewertet. Der Ertragswert ergibt sich aus der Formel Ertragswert=Bodenwert+Gebäudeertragswert der baulichen Anlagen. Der Gebäudeertragswert ergibt sich hierbei aus dem Rohertrag (Jahresmiete/übliche Miete) abzüglich der Bewirtschaftungskosten (Instandhaltungs-, Verwaltungskosten u.a.). Nach diesem ersten Abzug erhält man den Reinertrag des Grundstückes. Zieht man von diesem die Bodenwertverzinsung ab (Bodenwert x Liegenschaftszins) erhält man wiederrum den Reinertrag des Gebäudes. Um zum Gebäudeertragswert zu gelangen, muss man diesen mit dem Vervielfältiger multiplizieren. Der Vervielfältiger leitet sich hierbei aus der Restnutzdauer und dem Liegenschaftszins ab. Der Liegenschaftszins spiegelt die Zukunftserwartungen der Marktteilnehmer wider.

Sachwertverfahren

Wie beim Ertragswertverfahren werden beim Sachwertverfahren der Bodenwert und der Wert der Bauten getrennt bewertet. Die Basis des Verfahrens ist die Frage, was es kostet, die Bauten heutzutage herzustellen? Die ermittelten Werte werden mit der Alterswertminderung subtrahiert und an den aktuellen Markt angepasst. Richtlinien für das Sachwertverfahren sind unter „Normalherstellungskosten“ unter „Stand 2010/Normalherstellungskosten 2010“ in den „Richtlinien zur Ermittlung des Sachwertes“ festgehalten.

SWOT-Analyse

Unsere Immobilienagentur verwendet zur Ermittlung des Kaufpreises die „SWOT-Analyse“. Bei dieser Analyse werden die Stärken und Schwächen, Chancen und Risiken Ihres Objekts ermittelt und die Wechselwirkungen untersucht. Das Verfahren wird ansonsten bei Unternehmen angewendet. Auch Ihre Immobilie ist ein teures, komplexes und individuelles Unternehmen. Mithilfe der SWOT-Analyse entwickeln wir Strategien, um Ihre Immobilie zum Höchstpreis zu verkaufen.

Zu den Stärken („strenghts“) einer Immobilie gehören beispielsweise eine gute Bausubstanz, eine beliebte Lage und eine sichere Mieterstruktur. Zu Schwächen („weaknesses“) Renovierungsbedarf, hohe Nebenkosten oder Verkehrslärm. Chancen und Risiken sind positive und negative Veränderungen, die auftreten können. Chancen („opportunities“) können eine Aufwertung des Gebietes, durch einen neuen Verkehrsanschluss oder einen Bürokomplex sein. Risiken („threats“) der Abbau der Infrastruktur oder eine Altersverschiebung nach oben. Bezogen auf Frankfurt wäre eine Schwäche die Lage der Immobilie in einem Milieuschutzgebiet, eine Chance die Entwicklung des Gebietes hin zum Trendviertel wie bei dem Viertel Gutleutviertel. Risiken und Chancen sind Umweltfaktoren, Stärken und Schwächen Objekt- und Umgebungsfaktoren. Jedoch können sich die politischen und rechtlichen Rahmenbedingungen ändern und die Vor- und Nachteile Ihres Objekts beeinflussen.

Nach der Ermittlung der Aspekte werden die Faktoren miteinander verglichen. Es erfolgt ein Stärken-Chancen-, Schwächen-Chancen-, Stärken-Risiken- und Schwächen-Risiken-Abgleich. Bei den Abgleichen geht es darum, die positiven Aspekte zu stärken und die negativen Aspekte zu mindern.

Die „AB Real Estate GmbH“ verwendet die Analyse, um Ihr Objekt genau kennenzulernen und perfekt auf den Verkauf vorbereitet zu sein. Mithilfe der Analyse lassen sich passende Strategien entwickeln. Investoren werden zudem umfassend über das Objekt informiert. Eine gute SWOT-Analyse schafft konkrete Vorstellungen und Informationen, erleichtert den Verkauf und schafft Vertrauen. Sie ist Teil einer professionellen, zeitsparenden und ertragreichen Zusammenarbeit. Auch ohne einen geplanten Verkauf kann eine SWOT-Analyse durchgeführt werden, um als Immobilienbesitzer zu wissen, welche Chancen und Risiken, Stärken und Schwächen die eigene Immobilie hat.

Ob Mehrfamilienhaus, Eigentumswohnung oder Grundstück

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Niels Schnatz

Geschäftsführung

Bei Fragen bezüglich der Bewertung Ihrer Immobilie in Frankfurt stehen wir Ihnen als professioneller Partner gerne zur Verfügung. Unser internationales Team an Immobilienexperten freut sich auf Ihre Kontaktaufnahme.

AB Berlin Immobilien – Ihr Partner für eine professionelle Immobilienbewertung in Frankfurt.