Möblierte Wohnung in Berlin vermieten

Professionelle Vermietung von möblierten Wohnungen

Servicevorstellung: Schritt für Schritt

Wollen Sie Ihre möblierte Wohnung vermieten?

Sie entstehen momentan in Berlin im großen Stil: Möblierte Wohnungen zum Vermieten. Sie sind das perfekte Zuhause auf Zeit für “urban nomads”, urbane Nomaden. Denn das Leben vieler Geschäftsmänner und Geschäftsfrauen ist heutzutage von zeitlich begrenzten Arbeitseinsätzen in anderen Städten und sogar Ländern geprägt. Möblierte Wohnungen bieten bei diesem Lebensstil ein Heim ohne den Aufwand eines Umzuges mit Möbeltransport. Auch für Student*innen oder Neuzuzügler, die in Ruhe nach einer Immobilie schauen wollen, bietet sich eine möblierte Wohnung an.

Für Vermieter*innen lohnt sich eine möblierte Wohnung in Berlin, da die Stadt wirtschaftlich stark ist und einen regen Zuwachs wie flüssige Wechsel von, auch internationalen, Arbeitskräften verspricht. Wohnprojekte wie das in der alten Postbank oder das Studentendorf Adlershof schießen aus dem Boden. Zudem verspricht eine möblierte Wohnung gute Rendite, da auf die Miete ein Möbelzuschlag kommt. Und die Mieten steigen: Während eine Wohnung unter 40 Quadratmetern 2011 einen durchschnittlichen Angebotspreis von 7,50 Euro pro Quadratmeter hatte, waren es 2016 11,10 Euro pro Quadratmeter (Immowelt).

Wollen Sie Ihre möblierte Wohnung vermieten, um eine sichere Kapitalanlage zu haben und monatliche Rendite zu erwirtschaften, sollten Sie einen professionellen Partner an Ihrer Seite haben, der sich mit der Berliner Immobilienbranche auskennt und Ihre Wohnung optimal zu vermarkten weiß.

Unsere Immobilienagentur AB Berlin Immobilien ist seit 2012 im Berliner Immobilienmarkt vertreten. Unsere qualifizierten Immobilienexpert*innen verfügen über langjährige Erfahrung und die richtige Expertise zur Bewertung und Vermarktung Ihrer Immobilie.
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Möbliertes Wohnen auf Zeit

Was ist “möbliertes Wohnen auf Zeit”?

Möbliertes Wohnen auf Zeit meint die Vermietung einer möblierten Immobilie, die vorübergehend ist. Diese Vermietung ist aufgrund der Zweckentfremdungsverordnung in Berlin nur an Menschen legal, die mindestens 2 Monate in Berlin leben und dann dort auch ihren Lebensmittelpunkt haben.

Was sind Gründe für die Vermietung einer möblierten Wohnung?

Die Vermietung einer möblierten Wohnung bietet sich an, wenn man selber mehrere Monate nicht in der Stadt ist, weil man beispielsweise auf Weltreise ist oder in einer anderen Stadt arbeitet. Die Bewohnung einer möblierten Wohnung ist für Mieter*innen interessant, die nur für eine begrenzte Zeit in der Stadt sind und für diese Zeit keine Wohnung mieten und neu einrichten wollen oder gar einen Umzugstransport organisieren wollen. Dazu können Berufstätige oder Student*innen zählen, die nur zum Arbeiten beziehungsweise Studieren in die Stadt kommen und vorübergehend ihren Lebensmittelpunkt in Berlin haben. Auch für Neuzuzügler kann möbliertes Wohnen auf Zeit Sinn machen, um sich in Ruhe in der Stadt nach einer eigenen Immobilie umzuschauen.

Welche Größe der Wohnung und Dauer der Vermietung ist empfehlenswert?

Aufgrund der Zielgruppe für die Vermietung einer möblierten Wohnung auf Zeit ist eine 1-2 Zimmerwohnung empfehlenswert, da es sich meistens um 1-2 Personen handelt, die das Angebot einer möblierten Wohnung auf Zeit in Betracht ziehen. Für die Dauer der Vermietung empfehlen wir 2-24 Monate. 2 Monate sind hierbei die Mindestanzahl an Monaten, da sonst die Zweckentfremdungsverordnung greift.

Was ist anders bei der Vermietung einer möblierten Wohnung?

Da die Vermietung einer möblierten Wohnung eine völlig andere Intention hat als die Vermietung einer leeren Wohnung oder die einer Ferienwohnung, beziehungsweise eines Hotels, gibt es einige Unterschiede. Die Preise für eine möblierte Wohnung werden pro Monat berechnet, außerdem sollte eine möblierte Wohnung ein “Zuhause auf Zeit” sein. Eine möblierte Wohnung muss daher passend eingerichtet sein und sollte keine Konkurrenz zu einem Hotel darstellen. Die Preise sollten jedoch niedriger als die eines Hotels sein. Sinnvoll ist es, sich an Normalverdiener zu richten, da das Ziel eine durchgängige Vermietung der Wohnung sein sollte.

Wie wird die Miete für möblierte Wohnungen berechnet?

Die Miete bei einer möblierten Wohnung ist “frei vereinbar” und richtet sich nicht nach dem Mietenspiegel, die Mietpreisbremse greift nicht und es darf ein Zuschlag für die Möbel berechnet werden. Aber: Der Mietendeckel gilt auch für möblierte Wohnungen. Informieren Sie sich hier über den Mietendeckel. Zudem handelt es sich bei möblierten Wohnungen meistens um Warmmieten, in denen Internet, Strom und Wasser enthalten sind.

Inwiefern unterscheidet sich der Mietvertrag bei einer möblierten Wohnung?

Der Mietvertrag bei der Vermietung einer möblierten Wohnung unterscheidet sich nicht groß von einem normalen Mietvertrag. Allerdings gilt bei “vorübergehendem Gebrauch” kein Kündigungsschutz und auch kein Schutz hinsichtlich von Mieterhöhungen, es denn der Mietendeckel greift. Die Deklaration “Wohnraum für den vorübergehenden Gebrauch” ist gegeben, wenn das Mietverhältnis aufgrund besonderer Umstände nach dem Willen beider Vertragsparteien nur auf eine relativ kurze Dauer angelegt ist. Bei der Vermietung eines möblierten Unterzimmers, nicht zu verwechseln mit der normalen Untermiete, gilt ebenfalls kein Kündigungsschutz und es kann sich auch nicht auf die Sozialklausel berufen werden, unter der Bedingung, dass der/die Hauptmieter*in auch in der Wohnung lebt. Außerdem muss die Wohnung wirklich möbliert sein. Das heißt, dass mindestens die Hälfte der zur Haushaltsführung erforderlichen Einrichtungsgegenstände vorhanden sein muss.

Wie wird die Abnutzung und Beschädigung der Einrichtungsgegenstände gehandhabt?

Laut Paragraph 538 BGB muss der/die Vermieter*in die Abnutzung der Gegenstände hinnehmen und kaputte Dinge reparieren. Dies gestaltet sich aufgrund des eingeschränkten Kündigungsschutzes jedoch häufig als schwierig. Werden Gegenstände unbrauchbar gemacht, muss eine Schadenszahlung in Höhe des Zeitwertes gezahlt werden. Es ist auf jeden Fall sinnvoll, bei Übergabe ein Übergabeprotokoll und eine Inventarliste anzufertigen und die Wohnung auch fotografisch zu dokumentieren, falls man Möbel umstellen möchte.

Zweckentfremdungsverordnung

Was besagt die Zweckentfremdungsverordnung?

Die Zweckentfremdungsverordnung oder das Zweckentfremdungsverbots-Gesetz (ZwVbG) besagt, dass es Eigentümer*innen und Mieter*innen untersagt ist, ihre Wohnung als Ferienwohnung oder Fremdenbeherbergung zu vermieten oder diese für gewerbliche Zwecke zu vermieten. Die Wohnung darf ebenfalls nicht beseitigt werden oder so umgebaut werden, dass sie nicht mehr als Wohnung genutzt werden kann. Zudem darf die Wohnung nicht länger als 6 Monate leer stehen. Als Wohnraum werden all solche Räume angesehen, die rechtlich und auch tatsächlich zur dauernden Wohnnutzung geeignet sind und zum Zeitpunkt der Verordnung auch so genutzt wurden, Ausnahmen stellen Räume dar, die explizit für andere Zwecke errichtet wurden. Die Zweckentfremdungsverordnung gilt seit dem 1. Mai 2014 und wurde ins Leben zu rufen, um den Wohnungsmangel in Berlin einzugrenzen. Das Gesetzt auch keine Laufzeit und kann bei Veränderung des Berliner Immobilienmarktes wieder abgeschafft werden. Sie gilt für alle Bezirke außer für den öffentlich geförderten Wohnraum und ebenfalls nicht für Fälle vor dem 1. Mai, wenn das Nutzungsverhältnis nicht beendet wurde und auch bei neuen Eigentümer*innen oder Mieter*innen, wenn der Mietvertrag übernommen wird. Der/die Eigentümer*in oder Mieter*in darf seine/ihre Wohnung für gewerbliche Zwecke nutzen, wenn der Wohnraum aber überwiegt. Ausschlaggebend bei der Zweckentfremdungsverordnung sind aufgrund der Intention der Verordnung vor allem die Dauer der Bewohnung und die Einstellung des/der Mieter*in. Dieser soll wirklich in der Wohnung leben, da der Wortlaut “die wiederholte nach Tagen und oder Wochen bemessene Vermietung als Ferienwohnung” auch mehrere Monate meinen kann. Dem Bezirksamt ist es bei Verdacht des Verstoßes gestattet, Auskunft über die Vermietung zu erhalten und auch vorbeizukommen. Steht eine Wohnung über einen längeren Zeitraum leer, muss der/die Eigentümer*in nachweisen, dass er keine Mieter*innen findet. Bei Leerstand wegen Umbaumaßnahmen oder Zweitwohnungen liegt keine Zweckentfremdung vor. Die Strafe für eine Zweckentfremdung kann bis zu 100.000 Euro betragen und die Anordnung, die alten Zustände wieder herzustellen.

Gibt es eine Genehmigung für die Zweckentfremdung?

Eine Genehmigung einer Zweckentfremdung kann der/die Eigentümer*in oder Mieter*in mit Einverständnis des/der Vermieter*in beim Bezirksamt beantragen. Das Bezirksamt wiegt dann öffentliche und schutzwürdige private Interessen gegen das öffentliche Interesse an der Erhaltung des Wohnraums ab. Beispiele für eine Zweckentfremdung im Interesse der Öffentlichkeit sind die Verwendung für soziale Einrichtungen oder für gesundheitliche Zwecke. Bei schutzwürdigen privaten Interessen kann es sich um die Gefährdung der wirtschaftlichen Existenz handeln. Eine Genehmigung kann auch erteilt werden, wenn Ersatzwohnraum geschaffen wird. Bei der Genehmigung zur Zwecksentfremdung sind monatlich Ausgleichszahlungen zu zahlen. Diese betragen bei der Vermietung als Ferienwohnung oder für gewerbliche Zwecke 5 Euro pro Quadratmeter im Monat, bei Beseitigung oder einem Umbau, der den Wohnraum vernichtet ist eine einmalige Zahlung von 2.000 Euro pro Quadratmeter zu zahlen. Die Bearbeitungszeit des Antrags dauert ungefähr 8 Wochen, bei einer Anzeige gegenüber dem Antragsteller können weitere 6 Wochen anfallen. Bei einer Nicht-Genehmigungspflicht kann ein sogenanntes “Negativ-Attest” beim Bezirksamt beantragt werden.

WICHTIG

Die Zweckentfremdungsverordnung gilt nicht für “möbliertes Wohnen auf Zeit” für Berufstätige, Student*innen oder Neuzuzügler, da diese auch um den Wohnraum in Berlin konkurrieren würden und so der Grund für die Zweckentfremdungsverordnung nicht greift.

Unsere Referenzen

• Fläche: 59m2
• Stadtteil: Friedenau

• Fläche: 62m2
• Stadtteil: Mitte

• Fläche: 47m2
• Stadtteil: Friedrichshain