Immobilienbewertung in Dresden

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Wann macht eine Immobilienbewertung Sinn?

Bei einer Immobilienbewertung wird der wahrscheinlich erzielte Verkaufspreis im aktuellen Markt ermittelt. Diesen Wert zu kennen macht für Sie aus den verschiedensten Gründen Sinn:

1) Passende Käufer erreichen
2) Marktgerechten Höchstpreis erzielen
Ein zu hoher Verkaufspreis kann potenzielle Interessenten verschrecken, ein zu niedriger Verkaufspreis führt zu einem Verkauf unter Wert.
3) Zeitpunkt richtig wählen
Eine Immobilienbewertung gibt Aufschluss darüber, ob es sich gerade um den geeigneten Zeitpunkt handelt, um Ihre Immobilie zum Kauf anzubieten.
4) Banken informieren
Banken benötigen den Verkehrswert zur Vergabe von Krediten.
5) Besteuerung errechnen
Die Besteuerung richtet sich nach dem Verkehrswert der Immobilie.
6) Kommende Investitionen planen
Wissen Sie den wahrscheinlich erzielten Verkaufspreis, können Sie zukünftige Investitionen besser planen.
7) Grundlage für Scheidungs- und Erbauseinandersetzungen.

Wir nutzen die Immobilienbewertung, um eine individuelle Vermarktungs- und Verkaufsstrategie für Ihre Immobilie zu erstellen.

Die Immobilienbewertung

Die Ermittlung des Verkehrswertes erfolgt nach bestimmten Vorgaben. Diese sind in der „Verordnung über die Grundsätze für die Ermittlung der Verkehrswerte von Grundstücken“ (kurz ImmoWertV) niedergeschrieben. Bei der Immobilienbewertung werden folgende Kriterien analysiert.

-Größe der Immobilie
-der Zustand des Gebäudes von außen/innen
-Baujahr
-Bausubstanz
-bereits getätigte Renovierungen
-die Ausstattung der sanitären Anlagen
-die technische Ausstattung
-Energiestandard
-die Entwicklungsmöglichkeiten der Immobilie (zum Beispiel ein ausbaubarer Dachrohling)
-Verkaufspreise ähnlicher Objekte

-Größe des Grundstücks
-Zustand des Grundstücks
-Bodenrichtwerte der Umgebung

-die Lage (Makro- und Mikrolage)
-die Entwicklungsmöglichkeiten der Lage

-Leerstandsquote
-Mieterperspektive
-Miete pro Quadratmeter

-rechtliche Rahmenbedingungen (zum Beispiel: Liegt die Immobilie in einem Milieuschutzgebiet?)

Nach der Analyse der einzelnen Kriterien werden diese miteinander in Wechselwirkung gesetzt. Je vielversprechender die einzelnen Punkte und je besser die Wechselwirkungen sind, umso größer ist die Nachfrage und umso höher die Preise. Ihr Objekt wird zudem mit bereits verkauften, ähnlichen Immobilien verglichen. Der Quadratmeterpreis der Objekte wird durch die einzigartigen Gegebenheiten Ihrer Immobilie angepasst und mit der Quadratmeteranzahl Ihres Objekts multipliziert. Es entsteht ein individueller Verkaufspreis.

Zur Ermittlung werden regulär drei Verfahren genutzt: Das Vergleichswert-, Ertragswert- und Sachwertverfahren.

Immobilientypen

Bei der Bewertung muss nicht nur auf die genannten Kriterien und Vergleichsobjekte eingegangen werden, sondern auch auf den Typ der Immobilie. Denn je nach Immobilientyp unterscheidet sich die Fokussierung der Interessenten. Manche Immobilientypen eignen sich eher zur Kapitalanlage, andere zur Eigennutzung. Bei vermieteten Objekten spielen Faktoren wie die Leerstandsquote, Mieterperspektive oder die Miete pro Quadratmeter eine Rolle. Bei einem familienfreundlichen Reihenhaus sind Grünflächen und die Nähe zu Bildungseinrichtungen wichtiger als bei einem Penthouse für Geschäftsleute. Hier spielen die Sanitäranlagen und die technische Ausstattung eine größere Rolle.

Eine Immobilienbewertung ist also ein komplexer Vorgang, bei dem mehrere Kriterien eine Rolle spielen und man sich zudem mit Analysen und unterschiedlichen Verfahren auskennen muss.

Unsere Immobilienagentur „AB Real Estate GmbH“ übernimmt die Bewertung Ihrer Immobilie in Dresden gerne! Auch bei einem anschließenden Verkauf stehen wir Ihnen gerne als persönlicher und professioneller Partner zur Seite.

Dresden – Florenz an der Elbe

Lage und Anbindung

Dresden ist die Landeshauptstadt des Freistaates Sachsen. Die Stadt liegt im südöstlichen Teil Sachsens. Dresden ist von den Ausläufern des Osterzgebirges, der Lausitzer Granitplatte und des Elbsandsteingebirges geprägt. Durch die 328,28km große Landeshauptstadt fließt die Elbe. Damit ist Dresden von der Fläche her die 4. größte Stadt Deutschlands. Dresden liegt an der Schwelle von Mittel- nach Osteuropa, nah zu Tschechien und Polen. Die zwei Topstädte Prag und Berlin sind von hier aus in 2 Stunden zu erreichen. Ab Dezember 2019 will die Deutsche Bahn jede Stunde nach Berlin fahren, der Zug fährt dann bis an die Ostsee. Wer lieber mit dem Auto unterwegs ist kann von Dresden aus mit der Autobahn in alle vier Himmelsrichtungen fahren. Innerhalb der Stadt kann man auf Carsharing Dienste wie „teilAuto“ zurückgreifen oder den öffentlichen Nahverkehr DVB nutzen. Mit den „szbike“-Rädern kann man die Stadt mit dem Fahrrad erkunden. Dresden verfügt zudem über ein Güterverkehrszentrum, welches LKW und Schienen verbindet und über einen eigenen Flughafen. 20 Airlines fliegen von hier aus 100 Flughäfen an, das am meisten angeflogene Ziel ist Frankfurt am Main.

Einwohner

In Dresden leben Stand 31.12.2018 560.641 Einwohner, es gibt um die 300.917 Haushalte. Laut Prognose werden 2035 595.000 Menschen in der Landeshauptstadt wohnen. Dresden gilt als Geburtenhauptstadt. Auf 10.000 Einwohner kamen 2013 113 Geburten. Dresdens Einwohnerzahl kommt auf der 12. Stelle im bundesdeutschen Vergleich. In Dresden wohnten 2017 circa 280.246 Männer und 280.395 Frauen. 2017 hatten 4,1% der Bewohner einen Migrationshintergrund, der Ausländeranteil lag bei knapp 8%. Das Durchschnittsalter beträgt um die 43 Jahre. Im Schnitt leben die Einwohner Dresdens 11,48 Jahre in der Stadt (Stand 2016).

Wirtschaft

Dresden ist das Zentrum des momentan wirtschaftsstärksten Raums der sogenannten neuen Bundesländer. Auch in Gesamtdeutschland zählt Dresden zu den wirtschaftlich stärksten Räumen. Im Zukunftsatlas 2016 zählte Dresden zu den Orten mit „sehr hohen Zukunftschancen“ und lag unter den ostdeutschen Städten auf Platz 1. Das BIP betrug 2016 in Dresden insgesamt 20.725 Millionen Euro, pro Kopf betrug das BIP 37.993 Euro. Die Kaufkraft pro Einwohner lag 2018 bei 20.905 Euro, 2017 betrug es noch 20.222 Euro. Im Bundesland Sachsen lag die Kaufkraft 2018 bei 19.691 Euro. Einen hohen Anteil am Umsatz in Dresden hat das verarbeitende Gewerbe. Es gibt jedoch eine große Branchenvielfalt in der Landeshauptstadt. Wichtige Sektoren sind: Der Maschinen- und Anlagenbau, die Mikroelektronik Branche, die Flugzeugindustrie, Ernährungswissenschaft, das Druckwesen, die Verpackungs-, Bio- und Umwelttechnologie, der Einzelhandel, die Tourismus- und Kongress- und Kulturwirtschaft. Wichtige Unternehmen sind die Amazon Development Center Germany GmbH oder die BOSCH Sensortec GmbH. Dresden ist eine Pendlerstadt: 100.000 Menschen pendeln nach Dresden, 56.000 Dresdner arbeiten auswärts. Die Arbeitslosenquote im Mai 2019 betrug 5,7%, die Zahl der Beschäftigten mit Hochschulabschluss liegt bei 20%.

Bildung

Die Landeshauptstadt Sachsens bietet ein umfassendes Bildungsangebot. Dresden bekam 2006 den Titel „Stadt der Wissenschaft“. Es gibt 85 Grundschulen und 29 Gymnasien in Dresden. Davon sind 19 in städtischer, 9 in freier und eines in Landesträgerschaft. Es gibt zudem eine internationale Schule, die Dresdner International School, in der Stadt. In Dresden studieren circa 40.000 Menschen. Die TU Dresden ist mit 35.000 Studenten die größte Technische Universität in Deutschland. Neben der TU gibt es noch weitere Universitäten, darunter die Hochschule für Bildende Künste. An der Hochschule für Musik ist der Studiengang „Jazz/Rock/Pop“ der älteste seiner Art. Prägende Studiengänge in Dresden sind Elektrotechnik, Psychologie, Bauingenieurswesen, Pflegemanagment und Sozialpädagogik. Neben den Universitäten gibt es zudem eine Volkshochschule, Musikschulen und die Städtischen Bibliotheken in Dresden.

Tourismus

Nach dem Verlust des „Welterbe“-Titels wurde ein Rückgang an Touristen erwartet. Das Gegenteil ist der Fall! Jährlich gibt es einen Zuwachs an ausländischen Touristen. 2018 wurden erstmalig 4,6 Millionen Übernachtungen verzeichnet. Die Zahl der Ankünfte lag bei 2.247.000. 2018 gab es 473.261 Auslandsgäste. Dresden hatte 2018 182 geöffnete Betriebe und 23.121 Gästebetten. Die Bettenauslastung lag bei 55%. Touristen bewundern in Dresden vor allem die Frauenkirche und den Neumarkt. Der Zwinger und das Residenzschloss sind weitere prächtige Bauten, zu denen sich ein Besuch lohnt. Hier kann man zudem Kunst bewundern. Bekannt ist außerdem die Brücke, die das „Blaue Wunder“ genannt wird. Wen es ans Wasser zieht, der kann mit einem Raddampfer über die Elbe fahren oder sich mit einem Getränk auf die Brühlsche Terrasse setzen und den Blick genießen.

Kultur und Freizeit

Dresden bietet an Kunst und Kultur alles, was das Herz begehrt. In 60 Galerien, 48 Museen und 36 Theater und Bühnen wird einem nicht so schnell langweilig. Empfehlenswert ist die Gemäldegalerie „Alte Meister“ oder das „Grüne Gewölbe“. Zum Staunen lädt die Kunsthofpassage ein. Neben dem Schauspielhaus bieten auch die Comödie Dresden, die Theaterruine St. Pauli oder die Herkuleskeule Theatervergnügen. Musikalisch bietet Dresden mit der Semperoper, der Staatskapelle und der Philharmonie vollsten Genuss. Besonders im Sommer locken die Filmnächte am Elbufer, bei denen man Filme auf großer Leinwand direkt am Fluss genießen kann. Weitere saisonale Highlights sind das Elbhangfest oder die Konzerte in den Parkanlagen der Elbschlösser. Wer Erholung im Grünen sucht, dem ist Abwechslung in Dresden sicher. Besuchenswert sind der Große Garten, der Zengarten oder der Botanische Garten. Wer einmal ganz raus möchte, der sollte in die Dresdner Heide fahren. Wen es ans Wasser zieht, der wird die Elbwiesen genießen. Für besonders viel Abwechslung sorgt der Elberadweg, der am Ufer und an mehreren Schlössern vorbeiführt. Sport betreiben kann man außerdem in der Energieverbund Arena (Eislaufen) oder im Sportpark Ostra. Hier gibt es unter anderem eine Laufstrecke oder Beachvolleyballfelder. Anfeuern kann man den Fußballverein Dynamo Dresden im Rudolf-Harbig-Stadion. Kulinarisch belohnen kann man sich danach in der „Pfunds Molkerei“ oder im Café „England England“. Hier gibt es alles, was den Great Britain Fan erfreut, von Sandwiches bis echten Earl Grey. Zum abends weggehen lässt sich für Fleischliebhaber das „El Rodizio“, für Fischfans das „Kastenmeiers“ und für Vegetarier das „brennNessel“ empfehlen. Zum Weggehen lohnen sich der „Schillergarten“ oder der Pub „Red Roosters“. Danach kann man im „Kraftwerk Mitte“, in „Katys Garage“, in der „Groove Station“ oder im „Blauen Salon“ die Nacht durchtanzen.

Immobilienmarktbericht Dresden 2019

Immobilienmarktbericht Dresden 2019

Durch die Attraktivität Dresdens und dem damit einhergehenden Bevölkerungswachstum (10% in 10 Jahren) wird mehr Wohnraum benötigt. Das Angebot an Wohnimmobilien wird dabei immer knapper, da der Bedarf zuvor mit Leerstandsabbau gedeckt werden konnte. Nun gibt es jedoch beim aktuellen Wohnungsangebot und der zu geringen Neubauaktivität in Dresden Bedarf an mehr Wohnraum. Das liegt neben dem Zuzug auch an der Entwicklung der immer kleineren Haushalte durch Singles oder dem Wunsch, alleine zu leben. 2018 lag der Wohnungsbestand in Dresden bei 294.000 Einheiten (Immobilienmarktbericht DG HYP). 2018 gab es 7% weniger Kauffälle, der Geldumsatz lag mit 2,51 Milliarden Euro auf einem hohen Niveau.

Immobilienmarktbericht Eigentumswohnungen Dresden

Der Markt der Eigentumswohnungen hatte 2018 in Dresden einen Anteil von circa 73% am Gesamtmarkt. Der Eigentumsmarkt wird besonders vom Weiterverkauf bestehender Eigentumswohnungen bestimmt. 2018 lag der durchschnittliche Preis für eine Eigentumswohnung bei 1.750 Euro pro Quadratmeter. Es handelt sich dabei um eine Preissteigerung von 8% zum Vorjahr. Erstverkaufte Neubau-Eigentumswohnungen liegen bei einem Quadratmeterpreis von 3.290 Euro pro Quadratmeter (+6% zum Vorjahr). Baugrundstücke für Eigentumswohnungen (mittlere Lage) hatten 2018 einen durchschnittlichen Quadratmeterpreis von 515 Euro. Damit ist der Quadratmeterpreis um rund 24% gestiegen (Gutachterausschuss Dresden).

Immobilienmarktbericht Mehrfamilienhäuser Dresden

Mehr als die Hälfte aller neu gebauten Wohnungen befinden sich in Mehrfamilienhäusern. Die Nachfrage nach Mehrfamilienhäusern und Bauland ist hoch. Aufgrund des geringen Flächenangebots haben die Preise für Bauland für Geschossbau 2018 um rund 50% angezogen. Der Spitzenpreis lag bei circa 1.000 Euro pro Quadratmeter. Durchschnittlich kostet Bauland für Geschossbau (gute Lage) 2018 450 Euro pro Quadratmeter. 2017 hatten die Preise noch bei 305 Euro pro Quadratmeter gelegen. Der Quadratmeterpreis für ein saniertes Mehrfamilienhaus lag 2018 bei 1.960 Euro pro Quadratmeter (+20% zum Vorjahr). Mehrfamilienhäuser, die ab dem Jahr 1992 gebaut wurden, liegen bei einem Quadratmeterpreis von 2.480 Euro (+19% zum Vorjahr) (Gutachterausschuss Dresden). Die Wohnungsmiete ist zwischen 2007-2017 um 73% gestiegen. 2017 lag die durchschnittliche Erstbezugsmiete bei 10,2 Euro pro Quadratmeter, 2018 bei um die 10,6 Euro pro Quadratmeter. Die Spitzenmiete befindet sich bei circa 13 Euro pro Quadratmeter. Insgesamt liegt die Miet-Kaufpreis-Relation bei Faktor 19 (Immobilienmarktbericht DG HYP 2018).

Immobilienmarktbericht Eigenheim Dresden

Die Bodenrichtwerte für Eigenheimgrundstücke in Dresden haben kräftig angezogen. Von 2017 auf 2018 sind die Preise um circa 22% gestiegen. Der Spitzenwert lag 2018 bei rund 580 Euro pro Quadratmeter. Durchschnittlich kostete ein Eigenheimgrundstück in guter Lage 2018 275 Euro. 2017 lag der durchschnittliche Quadratmeterpreis bei 225 Euro. Ein freistehendes Einfamilienhaus, welches ab 1992 gebaut wurde, kostete 2018 im Schnitt 3.250 Euro pro Quadratmeter. Eine Doppelhaushälfte lag bei einem Quadratmeterpreis von 3.000 Euro.

Immobilienmarktbericht Gewerbe Dresden

Dresden ist zusammen mit Berlin und Leipzig Top-Standort für den Einzelhandel in Ostdeutschland. Das liegt unter anderem an dem großen Einzugsgebiet (1,2 Millionen), dem stetigen Bevölkerungswachstum, der Touristen und dem wirtschaftlichen Aufschwung Dresdens. Im Weiteren ist die Arbeitslosigkeit in Dresden gesunken. Die Spitzenmiete im Einzelhandel liegt bei rund 110 Euro pro Quadratmeter, die Rendite betragen um die 4,2%. Die Spitzenmiete bei den Büroimmobilien lag 2018 bei 12,8 Euro pro Quadratmeter. Innerhalb von 10 Jahren ist diese um 28% gestiegen. Die Rendite im Büroimmobiliensegment betragen circa 4,6%. Dresden verfügt über ungefähr 2,6 Millionen Quadratmeter Bürofläche und ist damit der drittgrößte ostdeutsche Büromarkt. Es gibt wenig neue Büroimmobilien, die Leerstandsquote liegt bei circa 8,2% (Immobilienmarktbericht DG HYP 2018). Die Bodenrichtwerte für Gewerbe sind von 2017 auf 2018 um 14% gestiegen.

Immobilienmarktbericht Neubau Dresden

Der Zuwachs der Einwohner in Dresden übersteigt die Anzahl der fertiggestellten Wohnungen. Die Relation von Haushalten zum Wohnungsbau liegt bei circa 2,6. Zwischen 2007-2017 gab es einen Anstieg der Haushalte von 40.000, die Anzahl der kumulierten Wohnungsfertigstellungen beträgt 15.000. Trotzdem bremsen die vermehrten Wohnungsbauaktivitäten den Mietanstieg für Neubauwohnungen im mittleren Marktsegment ab (Immobilienmarktbericht DG HYP 2018). Durch das Interesse am Wohnungsbau sind die Bodenrichtwerte deutlich gestiegen. Der höchste Bodenrichtwert 2018 betrug 4.700 Euro pro Quadratmeter, während er 2017 noch 4.300 Euro pro Quadratmeter betrugen hatte. Die Situation auf dem Baugrundstück-Markt in Dresden verdeutlicht besonders das Verhältnis von Verkaufszahlen und Geldumsatz. 2018 sank die Anzahl der gehandelten Baugrundstücke um 14% während der Geldumsatz um 24% stieg (Gutachterausschuss Dresden).

Toplagen Dresden

Stadteinteilung Dresden

Die sächsische Landeshauptstadt Dresden besteht aus zehn Stadtbezirken und zehn Ortschaften. Die Stadtbezirke bestehen aus 57 Stadtteilen, die Ortschaften aus 7 Stadtteilen. Somit gibt es in Dresden insgesamt 64 Stadtteile.
Im Folgenden sollen einige Toplagen des Immobilienstandortes Dresden vorgestellt werden.

Alt-/Neustadt

Die innere Altstadt ist ein Stadtteil im Stadtbezirk Altstadt. Im Stadtteil leben Stand 31. Dezember 2016 1.715 Menschen. Die innere Altstadt bildet den historischen Stadtkern. Der Stadtteil ist vor allem für seine Bauwerke, wie die Frauenkirche oder das Residenzschloss, bekannt. Die innere Altstadt ist zudem grün und bietet eine große Anzahl an Bars, Cafés und Restaurants. Der durchschnittliche Quadratmeterpreis für eine Wohnung zum Kauf liegt bei 2.580 Euro (Bestand) und 2.807 Euro (Neubau). Die durchschnittliche Wohnungsmiete befindet sich bei 8,21 Euro pro Quadratmeter (Bestand) und 12,48 Euro pro Quadratmeter (Neubau) (Capital).

Die innere Neustadt ist ein Stadtteil im Stadtbezirk Neustadt. Hier leben Stand 31. Dezember 2017 7.715 Dresdner. Auch die innere Neustadt beeindruckt mit ihren historischen Bauwerken wie dem Japanischen Palais, zudem befindet sich hier das Regierungsviertel. Der durchschnittliche Quadratmeterpreis für Eigentumswohnungen (Bestand) in der inneren Neustadt liegt laut „Capital“ bei 2.381 Euro, Neubauwohnungen kosten 3.228 Euro pro Quadratmeter (Stand 2017). Die aktuelle Durchschnittsmiete liegt bei 8,38 Euro pro Quadratmeter. Neubauimmobilien haben einen höheren Mietpreis: Hier sind es 13,65 Euro pro Quadratmeter.

Loschwitz/Wachwitz

Der Stadtteil Loschwitz/Wachwitz befindet sich im Stadtbezirk Loschwitz. Am 31. Dezember 2013 lebten 1.213 Einwohner im Stadtteil. Loschwitz/Wachwitz ist für seine Villen und Bergbahnen bekannt. Zusätzlichen Reiz üben die Schlösser aus, die man hier erkunden kann. Im Juni 2019 lagen die Mietpreise (kalt) für Wohnungen (40-120m2) im Stadtteil im Durchschnitt bei 8,8 Euro pro Quadratmeter. Der durchschnittliche Quadratmeterpreis für eine Wohnung zum Kauf in Loschwitz/Wachwitz lag bei 3.400 Euro.

Blasewitz

Der Villenvorort Blasewitz liegt im gleichnamigen Bezirk Blasewitz und gibt 10.083 Menschen (Stand 31. Dezember 2013) ein Zuhause. Der Stadtteil bezaubert durch seine Schönheit wie Lebendigkeit. In Blasewitz kann man Villen und Landhäuser bestaunen, in bekannten Gaststätten wie dem Schillergarten Bier trinken oder auf der Elbe segeln. Der durchschnittliche Quadratmeterpreis für eine Wohnung zum Kauf liegt im Bestandssegment bei 2.670 Euro, im Neubausegment bei 3.893 Euro. Die durchschnittliche Miete befindet sich bei 8,11 Euro pro Quadratmeter (Bestand) und bei 10,98 Euro pro Quadratmeter (Neubau) (Capital).

Striesen

Striesen ist ein Stadtteil im Stadtbezirk Blasewitz. In Striesen wohnen 37.726 Menschen, Stand 31. Dezember 2013. Striesen ist das bevölkerungsreichste Viertel in Dresden und sehr beliebt. Der Stadtteil bietet eine architektonische Mischung, Grünflächen, charmante Cafés und Freizeitmöglichkeiten. Der durchschnittliche Quadratmeterpreis für eine Wohnung (Bestand) zum Kauf liegt in Striesen-West bei 2.075 Euro, in Striesen-Süd bei 2.507 Euro und in Striesen-Ost bei 2.533 Euro. Die Wohnungsmieten pro Quadratmeter im Bestandssegment betragen 7,53 Euro (West), 7,81 Euro (Süd) und 8,15 Euro (Ost) (Capital).

Strehlen

Strehlen befindet sich im Stadtbezirk Prohlis. Stand 31. Dezember 2013 leben 10.313 Einwohner im Bezirk. Strehlen punktet vor allem durch die Zentralität und stilvolle Bauten. Auch hier findet man eindrucksvolle Villenviertel und erholende Grünanlagen wie den Großen Garten. Das Einkaufsviertel um die Lockwitzer Straße bietet zudem alles was man für den täglichen Bedarf und darüber hinaus braucht. Laut „Capital“ kostet eine Wohnung im Bestand 1.858 Euro pro Quadratmeter, im Neubau 2.807 Euro pro Quadratmeter. Die Mietpreise in Strehlen liegen bei 7,42 Euro pro Quadratmeter (Bestand) und bei 10,78 Euro pro Quadratmeter (Neubau).

Südvorstadt

Die Südvorstadt liegt im Stadtbezirk Plauen. In der Südvorstadt leben 19.982 Einwohner (Stand 2013). Die Südvorstadt ist ruhig und pulsierend und nah zur größten Technischen Universität Deutschlands – der TU Dresden. Der Stadtteil bringt Studenten und Familien zusammen, bietet Cafés, Shops, Erholungsmöglichkeiten und wunderschöne Gründerzeitvillen. Im Juni 2019 wurden Wohnungen mit einer Wohnfläche von 60-80 Quadratmeter durchschnittlich für eine Kaltmiete von 7,50 Euro pro Quadratmeter angeboten. Bestands-Eigentumswohnungen in der Südvorstadt-West kosteten 2017 im Schnitt 2.079 Euro pro Quadratmeter, 2.007 Euro pro Quadratmeter in der Südvorstadt-Ost.

Plauen

Der Stadtteil Plauen ist der Namensgeber des Stadtbezirks Plauen. Im Stadtteil selber wohnen 11.607 Einwohner. Plauen ist perfekt für Menschen, die gerne zentral und im Grünen wohnen wollen. Besuchenswert ist beispielweise der Hohe Stein. Der Stadtteil wird von Familien und Studenten geschätzt und überzeugt durch seinen bodenständigen Charme. Der durchschnittliche Quadratmeterpreis für eine Wohnung in Plauen liegt bei 2.340 Euro (Bestand) und 3.601 Euro (Neubau). Die Miete beträgt im Wohnungs-Bestandssegment 7,92 Euro pro Quadratmeter, im Neubausegment 9,94 Euro pro Quadratmeter.

Preußisches Viertel

Das Preußische Viertel ist ein Villengelände im Stadtteil Radeberger Vorstadt. Diese wiederum befindet sich im Stadtbezirk Neustadt. Das Preußische Viertel bietet wunderschöne Blicke auf die Dresdner Altstadt, vor allem von der Waldschlösschenbrücke. Rund herum befinden sich zudem Elbschlösser und der beliebte Biergarten an der Waldschlösschenbrücke. In der Radeberger Vorstadt liegt der durchschnittliche Immobilienpreis für eine Wohnung bei 2.678 Euro (Bestand) und bei 3.223 Euro (Neubau) pro Quadratmeter. Die Wohnungsmiete beträgt 7,48 Euro pro Quadratmeter im Bestands- und 10,64 Euro pro Quadratmeter im Neubausegment.

Immobilientrends Dresden 2019

Preisentwicklungen Dresden

Die Immobilienpreise in Dresden steigen. Die Zeiten, in denen die Wohnungsnachfrage durch Leerstandsabbau gedeckt werden konnte, sind vorbei. Nun muss auf Neubau gesetzt werden, denn die Attraktivität Dresdens ist ungebrochen. Aktuell sorgt die Nachfrage bei geringerem Angebot für steigende Preise. 2020 werden die Preise um 14% höher als 2017 sein (dnn). Laut einer Untersuchung des Anbieters „Immowelt“ werden die Preise von Eigentumswohnungen und Häusern bis 2030 um 38% steigern.

Trends

In Dresden zeichnet sich besonders der Trend des citynahen Wohnens ab. Der Wunsch, direkt im Zentrum zu wohnen ist nicht so groß wie in anderen Großstädten. Stattdessen stehen gut erschlossene Lagen um das Zentrum herum hoch im Kurs. Dadurch rückt die Landeshauptstadt mit dem Umland enger zusammen. Als Wohnungstyp sind Eigentumswohnungen sehr begehrt.

Neubauentwicklung Dresden 2019

Pro Jahr sollen in Dresden rund 1.600 Wohnungen entstehen (Capital, 2017). Am Bayrischen Bahnhof entsteht ein komplett neuer Stadtteil mit 1.600 Eigentumswohnungen, Büroflächen, einer Schule und Kita (dnn). Viel Neubau findet auch in der Neustadt und in Löbtau statt. In der Neustadt werden im Projekt „GÖ16“ 37 Eigentumswohnungen realisiert, in Löbtau entsteht die „Stadtvilla Julia“ mit 13 Eigentumswohnungen.

Regelungen Dresden 2019

Die „Deutsche Wohnen“, die auch in Dresden über Wohnungen verfügt, kündigte einen eigenen Mietendeckel an. Demnach soll die Nettokaltmiete in Zukunft nicht mehr als 30% des Nettoeinkommens der Bewohner ausmachen (Spiegel Online). Zudem wird bis Ende dieses Jahres die Grundsteuer neu geregelt. Sollte der Bund in das Reformgesetz eine Öffnungsklausel für die Länder einfügen, will die Stadt Dresden davon Gebrauch machen. Ihr Ziel: Ein einfacheres Modell mit Berücksichtigung der regionalen Besonderheiten.

Quellen: invest.dresden.de, dresden.de, mdr.de, fluggesellschaft.de, Wikipedia, statistik.arbeitsagentur.de, dnn.de, meineuni.de, welt.de, prinz.de, „Immobilienmarkt ostdeutsche Bundesländer und Berlin 2018 DG HYP“, Gutachterausschuss Dresden, dresdenausflug.de, wohnpreis.de, Statistiken Immowelt, Capital, so-lebt-dresden.de, sachsen-fernsehen.de, Spiegel Online, Sueddeutsche Zeitung

Vergleichswertverfahren

Das Vergleichswertverfahren ist ein Verfahren, bei dem Ihre Immobilie mit ähnlichen, bereits verkauften Objekten verglichen wird. Der durchschnittliche Verkaufs-Quadratmeterpreis der anderen Immobilien wird als Ausgangspunkt genommen. Dieser wird durch Zu- und Abschläge durch die individuellen Gegebenheiten Ihrer Immobilie angepasst und mit der Quadratmeterzahl Ihres Objekts multipliziert.

Ertragswertverfahren

Beim Ertragswertverfahren werden das Grundstück und die baulichen Anlagen getrennt bewertet. Die Formel des Verfahrens lautet: Ertragswert=Bodenwert+Gebäudeertragswert der baulichen Anlagen. Der Gebäudeertragswert ergibt sich hierbei aus dem Rohertrag (Jahresmiete/übliche Miete) abzüglich der Bewirtschaftungskosten (Instandhaltungs-, Verwaltungskosten u.a.). Nach diesem ersten Abzug erhält man den Reinertrag des Grundstückes. Zieht man von diesem die Bodenwertverzinsung ab (Bodenwert x Liegenschaftszins) erhält man wiederum den Reinertrag des Gebäudes. Um zum Gebäudeertragswert zu gelangen, muss man diesen mit dem Vervielfältiger multiplizieren. Der Vervielfältiger leitet sich hierbei aus der Restnutzdauer und dem Liegenschaftszins ab. Der Liegenschaftszins spiegelt die Zukunftserwartungen der Marktteilnehmer wider.

Sachwertverfahren

Wie beim Ertragswertverfahren werden auch beim Sachwertverfahren der Bodenwert und der Wert der Bauten separat ermittelt. Beim Sachwertverfahren werden Bodenwert und Wert der Bauten separat ermittelt. Die Ausgangsfrage dieses Verfahrens lautet: Was kostet es, die Bauten heutzutage herzustellen? Die dann ermittelten Werte werden mit der Alterswertminderung subtrahiert und an den derzeitigen Immobilienmarkt angepasst. Richtlinien für das Sachwertverfahren sind unter „Normalherstellungskosten“ unter „Stand 2010/Normalherstellungskosten 2010“ in den „Richtlinien zur Ermittlung des Sachwertes“ festgehalten.

SWOT-Analyse

Wir ermitteln den marktgerechten Höchstpreis durch das Vergleichswertverfahren und umfassende Analysen. Eine dieser Analysen ist die SWOT Analyse. Diese wird ansonsten bei Unternehmen angewendet. Auch Ihre Immobilie ist ein kleines Unternehmen, das teuer, komplex und einzigartig ist.

Bei der SWOT Analyse werden die Stärken und Schwächen, Chancen und Risiken der Immobilie ermittelt. Durch die Kenntnis dieser kann der Verkaufspreis genau ermittelt werden und Sie gehen vorbereitet in den Verkauf.

Sind Stärken („strenghts“), Schwächen („weaknesses“), Chancen („opportunities“) und Risiken („threats“) ermittelt, werden diese in Wechselwirkung miteinander gesetzt. So lässt sich erkennen, wie Stärken und Chancen gestärkt und Schwächen und Risiken verringert werden können.

Stärken sind beispielsweise eine sichere Mieterstruktur, eine gute Bausubstanz oder eine beliebte Lage. Schwächen sind hohe Nebenkosten, Renovierungsbedarf und Verkehrslärm. Chancen sind eine mögliche Aufwertung des Gebietes, beispielsweise durch eine neue Verkehrsanbindung. Ein Risiko ist der Abbau der Infrastruktur oder eine Altersverschiebung nach oben. Risiken und Chancen sind Umweltfaktoren, Stärken und Schwächen Objekt- und Umgebungsfaktoren. Politische und rechtliche Rahmenbedingungen können die Vor- und Nachteile Ihres Objekts beeinflussen. So werden unter anderem Milieuschutzgebiete oder die Mietpreisbremse in der SWOT-Analyse berücksichtigt.

Durch die SWOT Analyse lernen wir und Sie Ihr Objekt so genau wie möglich kennen. Das schafft konkrete Vorstellungen und Transparenz. Zudem stärkt es das Vertrauen zwischen allen Parteien: Ihnen, uns und dem Käufer, den wir durch eine zielgerichtete Vermarktung erreichen können und über alle Punkte aufklären können.

Ob Mehrfamilienhaus, Eigentumswohnung oder Grundstück

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