Immobilienverkauf nach Scheidung

Immobilienverkauf nach Scheidung

Als “Scheidung” wird nach § 1564 BGB die formelle, rechtliche Auflösung einer Ehe oder einer eingetragenen Partnerschaft bezeichnet. Nach dieser steht oft der Verkauf der gemeinsam bewohnten Immobilie oder auch der gemeinsamen Kapitalanlage an, wenn keine andere Lösung gefunden wird oder andere Optionen in Betracht gezogen werden. Da der Verkauf einer Immobilie nach einer Scheidung einige Fragen mit sich bringt, die in einem gerichtlichen Scheidungsverfahren nicht entschieden werden, finden Sie auf dieser Seite die wichtigsten Informationen zum Thema.

Mögliche Optionen hinsichtlich der gemeinsamen Immobilie nach einer Scheidung

Folgende Optionen bieten sich Ihnen nach einer Scheidung:

Verkauf

Bei einem Verkauf erwirbt ein Käufer die Immobilie und wird neuer alleiniger Eigentümer. Der Erlös wird im Falle einer Zugewinngemeinschaft 50:50 an die Eigentümer aufgeteilt. (Weitere Informationen unter “Rechtliches”)

Vermietung

Bei der Vermietung wird die gemeinsame Immobilie an einen neuen oder weiterhin an den bestehenden Mieter (zum Beispiel im Falle eines Mehrfamilienhauses) vermietet, die Mieteinnahmen werden 50:50 an die Eigentümer aufgeteilt. Hierfür ist es ratsam, klare Finanzierungs- und Verwaltungsregelungen aufzustellen, damit es zu keinen Unklarheiten und Streitereien kommen kann. Beide Ehepartner sollten sich zudem darüber im Klaren sein, ob die gemeinsame Eigentümerschaft von kurzer oder langfristiger Dauer sein soll, beispielsweise ob die Immobilie schlussendlich verkauft oder an einen Ehepartner übertragen werden soll.

Übernahme des einen durch Zustimmung des anderen

Die gemeinsam genutzte oder fremdvermietete Immobilie kann auch von einem der beiden Ehepartner übernommen werden. Dazu überträgt ein Ehepartner dem anderen seine Anteile an der Immobilie und wird im Gegenzug ausbezahlt. Es gilt zudem folgende Regelung: Wenn ein Ehepartner aus der gemeinsamen Immobilie auszieht und innerhalb von 6 Monaten keine ernsthafte Rückkehrabsicht bekundet, dann wurde dem Ehepartner, der weiterhin in der Immobilie lebt, das alleinige Nutzungsrecht überlassen. Damit verfällt allerdings nicht die Auszahlung und nicht der Anspruch auf eine Ausgleichszahlung aufgrund des “Wohnvorteils” für den ausgezogenen Ehepartner. Zur Berechnung des Wohnvorteils wird der ortsübliche Mietspiegel als Maßstab genommen, um den Mietwert der Immobilie zu errechnen. Die Ausgleichszahlung kann auch durch die Berücksichtigung bei den Unterhaltskosten erfolgen.

Sind sich die ehemaligen Ehepartner nicht im Klaren darüber, wer in der Immobilie wohnen bleiben darf, spielen Faktoren wie Alter, Gesundheit, finanzielle Situation, Nähe zum Arbeitsplatz, aber vor allem das Wohl der gemeinsamen Kinder – besonders bei Mieteigentum – eine Rolle.

Ist nur ein Ehepartner Eigentümer der Immobilie verfügt dieser über die Entscheidungsgewalt, die nur durch besondere Umstände beeinflusst werden kann. (Weitere Informationen unter “Rechtliches”)

Versteigerung

Kann es zu keiner Einigung der ehemaligen Ehepartner kommen, läuft es auf eine Versteigerung hinaus. Bei dieser wird die Immobilie beim Amtsgericht versteigert. Diese Option sollte die letzte Wahl sein, da der Verkaufspreis bei einer Versteigerung meist deutlich unter dem Verkehrswert liegt.

Wohnungseigentum beantragen

Eine weitere Option ist es, Wohneigentum zu beantragen. Dies ist möglich, wenn die Immobilie aus mehreren Einheiten besteht oder sich in solche aufteilen lässt. Hierbei kann jedem Ehepartner das alleinige Eigentum an einem Teil der Wohnungen oder des aufgeteilten Hauses zugesprochen werden. Notwendig ist hierfür ein Aufteilungsplan vom Architekten (bei einer Aufteilung) und eine vom Notar beglaubigte Teilungserklärung. Danach kann jeder Ehepartner selber entscheiden, ob er seinen Teil verkaufen oder behalten möchte.

Immobilie an Kinder übertragen

Eine zusätzliche Möglichkeit ist es, die Immobilie an die gemeinsamen Kinder zu übertragen. Dafür ist bei minderjährigen Kindern die Genehmigung des Vormundschaftsgerichtes notwendig. Möchte nur ein Elternteil seinen Anteil an die Kinder schenken bedarf es der Genehmigung des Vormundschaftsgerichtes und des anderen Elternteils.

Vorgang beim Verkauf einer Immobilie

Welcher Grund auch immer zum Verkauf der gemeinsamen Immobilie in Berlin nach der Scheidung geführt hat, ehemalige Ehepartner wollen ihre Immobilie meist schnell verkaufen. Nach Ende des Trennungsjahres ist es für die jeweiligen Partner auch möglich, den Verkauf der gemeinsamen Immobilie zu verlangen. Für einen schnellen Verkauf ist es wichtig, gemeinsam die Ziele festzulegen. Bis wann soll die Immobilie verkauft sein? Zu welchem Preis soll die Immobilie auf dem Markt angeboten werden? Was muss die Immobilie mindestens erzielen? An wen möchte man verkaufen? Möchte man mit Hilfe eines Maklers verkaufen? Wenn nicht: Wer kümmert sich um die Vermarktung, Besichtigungen? Ratsam für den Verkauf einer Immobilie in Berlin nach einer Scheidung ist eine unabhängige Wertermittlung der Immobilie, die beide Ehepartner in Auftrag geben, damit der Gutachter nicht beeinflusst wird und keine Zweifel bei einem der ehemaligen Ehepartner entstehen. Soll die Immobilie schnellstmöglich verkauft werden ist zudem eine weitreichende Vermarktung empfehlenswert. Dazu gehört die Vermarktung auf den bekannten Internetportalen, in der Nachbarschaft oder im Bekanntenkreis, über einen qualitativen Makler zudem auch international und innerhalb der Kundenkartei der Immobilienagentur. Sind ernsthafte Interessenten gefunden, müssen die Besichtigungen organisiert werden, hierbei muss unter dem zwei Parteien besprochen werden, wann Besichtigungen möglich sind und ob beide Partner oder nur einer diese durchführt, besonders wenn eine Partei noch in der gemeinsamen Immobilie lebt. Ist dann ein Käufer gefunden, auf den sich beide Partner geeinigt haben wird der Verkauf abgewickelt.

Bei dem Verkauf einer Immobilie nach einer Scheidung lasten oftmals noch Kredite auf der Immobilie. Diese werden zuerst vom Verkaufserlös zurückgeführt. Bei manchen Banken kommt es zudem zu einer Vorfälligkeitsentschädigung. Diese kann dann fällig werden, wenn man den Kredit früher als geplant zurückzahlt. Besteht beim Ehepaar eine Zugewinngemeinschaft (Weitere Informationen finden Sie unter “Rechtliches”) wird der Verkaufserlös dann zu gleichen Anteilen auf beide Parteien aufgeteilt.

Gehört die Immobilie in Berlin schon vor der Ehe einem der Partner, oder wird nur ein Partner im Grundbuch eingetragen, darf der Eigentümer der Immobilie laut Grundrecht die Immobilie verkaufen, vermieten oder selber in dieser bleiben. Es kann hier aber zu einem Zugewinnausgleich für den anderen Partner kommen. (Weitere Informationen unter “Rechtliches”)

(Weitere Informationen finden Sie unter “Checkliste Immobilienverkauf”)

Gründe für den Verkauf

Ist eine Scheidung vollzogen, gibt es viele Gründe für den Verkauf der gemeinsamen Immobilie in Berlin. Dazu gehört für viele die Entflechtung der Gemeinschaft. Denn möchte man von seinem Partner getrennt sein, möchte man meist nicht weiterhin wirtschaftlich aneinander gebunden sein. Die Immobilie im Falle einer Vermietung gemeinsam betreuen und Entscheidungen – wie die über Modernisierungsmaßnahmen – in Absprache mit dem anderen treffen müssen. Natürlich ist es auch möglich, dass ein Ehepartner in dem gemeinsamen Haus oder der gemeinsamen Wohnung in Berlin bleibt (Weitere Informationen finden Sie unter “Mögliche Optionen hinsichtlich der Immobilie im Falle einer Scheidung”), jedoch bleiben dann für einen Ehepartner die gemeinsamen Erinnerungen an Momente, die man im gemeinsamen Heim verbracht hat. Außerdem passt die Immobilie, in dem man als Ehepaar gelebt hat, oft nicht mehr zu den Lebensumständen der Partner alleine. Oftmals ist die Immobilie zu groß oder der neue Job oder Lebenspartner befindet sich in einem anderen Stadtteil oder sogar in einer anderen Stadt als Berlin.

Der häufigste Grund für einen Immobilienverkauf nach einer Scheidung ist die finanzielle Situation, die sich verschlechtert, da nicht mehr das Gehalt von zwei Personen zur Verfügung steht und zwei neue Haushalte entstehen. Auch kann es zu Uneinigkeit kommen, wenn beide Paare in der Immobilie wohnen bleiben wollen. Dies kann im härtesten Fall auch zu einer Zwangsversteigerung führen.

Rechtliches

Zugewinngemeinschaft

Schließt man in Deutschland eine Ehe, befindet man sich laut § 1373 BGB in einer Zugewinngemeinschaft. Das bedeutet, dass das Vermögen, welches IN der Ehe angeschafft wird, beiden Ehepartnern zum gleichen Anteil gehört. Wird also eine Immobilie während der Ehe gekauft, hat der Partner, der nicht im Grundbuch eingetragen ist, Anspruch auf Zugewinnausgleich. Ist ein Partner schon vor der Eheschließung im Besitz einer Immobilie, gehört ihm diese auch alleine. Anspruch auf Zugewinnsausgleich kann nur erfolgen, wenn die Immobilie während der Ehe ausgebaut oder modernisiert wird. Das gilt ebenfalls für geerbte Immobilien, diese fallen unter das “priviligierte Anfangsvermögen”. Die Immobilie, die im alleinigen Besitz eines Ehepartners ist, kann bei einer Scheidung auch dem anderen Ehepartner zur Nutzung zugewiesen werden, wenn dieser beweisen kann, dass er für sich und die von ihm betreuten Kinder keine bezahlbare Immobilie finden kann. Schutz hiervor und vor dem Zugewinnausgleich bietet ein Ehevertrag, der regelt, welcher Ehepartner nach einer möglichen Scheidung Anspruch auf die Immobilie hat und wie (oder ob) der Ausgleich für den anderen aussieht. So kann auch sichergestellt werden, dass es zu keiner Zwangsversteigerung kommt.

Immobilienkredit

Kommt es zu einer Scheidung, bleibt der Immobilienkredit, sollte dieser noch nicht abbezahlt sein, logischerweise weiter bestehen. Beide Partner haften weiterhin. Das gilt auch, wenn ein Partner die Immobilie nicht weiter nutzt und bereits ausgezogen ist. Auch ist nicht entscheidend, wer als Eigentümer im Grundbuch eingetragen ist. Auschlaggebend bei der Tilgung des Kredits ist, wer den Darlehensvertrag unterschrieben hat. Der Normalfall bei einem Hauskauf innerhalb einer Ehe ist die Unterschrift beider Ehepartener, da sich Banken bei der Vergabe eines Kredits bestmöglichst absichern. Das bedeutet auch, dass beide Ehepartner in voller Höhe haften können, wenn der andere Ehepartner nicht fähig ist, den Kredit abzubezahlen. Wobei das für den zahlungsunfähigen oder unwilligen Ehepartner nicht konsequenzenlos bleibt, der zahlende Ehepartner hat einen Anspruch auf die Hälfte des Betrags wenn der andere Partner finanziell nicht völlig überfordert wird; und solche Zahlungsverpflichtungen werden beispielsweise bei der Unterhaltsberechnung miteinbezogen. Der Immobilienkredit sollte daher beim Immobilienverkauf bedacht werden und bei den Ausgleichszahlungen berücksichtigt werden.

Spekulationssteuer

Spekulationssteuer besteht dann, wenn eine nicht-selbstgenutzte Immobilie innerhalb von 10 Jahren nach dem Erwerb verkauft wird und dabei Gewinn entsteht. Sie fällt jedoch auch dann an, wenn eine Immobilie, die nicht mehr selbst genutzt wird, an einen anderen Eigentümer übertragen wird. Also beispielsweise wenn der Ehepartner, der ausgezogen ist, die Eigentumsanteile der Immobilie an den Ehepartner überträgt, der weiterhin in der Immobilie lebt. In diesem Falle wird die Eigentumsübertragung steuerlich wie ein Verkauf gehandhabt. Speukulationssteuern fallen dann an, wenn diese Übertragung innerhalb von zehn Jahren nach Erwerb der Immobilie und wenn dabei ein Wertzuwachs stattfindet. Eine Ausnahme besteht dann, wenn der aus der Immobilie ausgezogene Ehepartner gegenüber einem/den Kindern, das in der Immobilie lebt, unterhaltspflichtig ist. Generell fallen Spekulationssteuern bei der Übertragung fremdgenutzer Immobilien an den anderen Ehepartner an. Auch die Spekulationssteuer sollte daher die die Auszahlung des Ehepartners einberechnet werden, der seine Immobilienanteile überträgt.

Grunderwerbssteuer

Wird die Immobilie auf einen Ehepartner übertragen besteht keine Grunderwerbssteuer, wenn die Übertragung in direktem und zeitlichem Zusammenhang mit der Scheidung geschieht.

Nebenkosten

Strom, Wasser oder Gas sind von dem Ehepartner zu zahlen, der die Immobilie nutzt. Diese sollten jedoch in der Unterhaltsberechnung berücksichtigt werden.

Unsere Leistungen für Sie

Niels Schnatz

Geschäftsführung

UNSER SERVICE-VERSTÄNDNIS

Wir verstehen unter Service, dass wir Ihnen bei jedem Schritt, und darüber hinaus, bei dem Verkauf Ihrer Immobilie ein professioneller Partner sind. Unser Handschlag gilt und wir halten Sie stets ehrlich auf dem Laufenden. Wir sind an Ihren Vorstellungen interessiert, beraten Sie, geben Empfehlungen und arbeiten mit Zahlen, Daten und Fakten. Wir besorgen und sichten alle verkaufsrelevanten Unterlagen, bewerten und vermarkten Ihre Immobilie und bringen den Verkauf erfolgreich zum Abschluss. Und das zum Höchstpreis und mit dem passenden Käufer.

LOKALE UND INTERNATIONALE KUNDENKARTEI

Wir sind eine deutsch-französche Immobilienagentur, weltoffen und verfügen daher über eine große und internationale Kundenkartei. Wir informieren unsere Kunden regelmäßig über Newsletter und Mailings. Wir praktizieren eine klare und verbindliche Ansprache der Kunden. Bei dem Verkauf Ihrer Immobilie kennen wir die Zielgruppe für Ihr Objekt: Sei es Eigentumswohnung, Mehrfamilienhaus, Loft oder ein Penthouse. Wir führen eine gewissenhafte Filterung der Kaufinteressenten durch. Dazu gehört auch eine Bonitätsprüfung und ein Finanzierungscheck. Wir führen die Besichtigungen durch und finden den passenden Käufer für Ihre Immobilie in Berlin.

VERKAUF IHRER IMMOBILIE ZUM HÖCHSTPREIS

Wir führen mit Ihrer Zustimmung gemeinsam die Kaufverhandlungen durch. Alle relevanten Punkte im Kaufvertrag werden mit allen Parteien besprochen. Wir übernehmen die Koordination mit dem Notariat und organisieren die Erstellung des Kaufvertragsentwurfs. Es erfolgt ein erfolgreicher Notartermin. Wir denken langfristig und lassen Sie auch nach Vertragsabschluss nicht im Stich.

Vermarktung

• Gestaltung einer aussagekräftige & hochwertigen Verkaufsdokumentation (Exposé)
• Bewerbung auf unserer Homepage in deutsch, französisch & englisch
• Nutzung unserer internationalen Kundendatenbank (Bestandskunden & potentielle Käufer)
• Newsletter & Mailings
• Online-Präsenz auf den relevanten Immobilienportalen
• Tägliche Pflege dieser Anzeigen

Instrumente

• Professionelle Objektfotografie
• Home-Staging-Beratung

Service

• Entwicklung einer individuellen Verkaufsstrategie
• Permanente Interessentenbearbeitung
• Regelmäßige telefonische Updates über den Verkaufsstatus
• Koordination & Durchführung von zielführenden Besichtigungen
• Übernahme der Kommunikation der Verkaufsverhandlungen
• Begleitung bis zur Beurkundung (Notartermin)
• Sonstige Services (Vermittlung von Handwerkern, Notaren, Anwälten etc.)

Erfolgreich abgeschlossene Verkäufe

• Fläche: 55m2
• Preis: 220.000 €
• Bezirk: Neukölln

• Fläche: 67m2
• Preis: 320.000 €
• Bezirk: Prenzlauer Berg

• Fläche: 77m2
• Preis: 310.000 €
• Bezirk: Kreuzberg

• Fläche: 79m2
• Preis: 339.000 €
• Bezirk: Wedding

• Fläche: 73m2
• Preis: 450.000 €
• Bezirk: Kreuzberg

• Fläche: 70m2
• Preis: 260 000 €
• Bezirk: Charlottenburg
• Renovierungsbedürftig

Referenzen

Sehr freundliches Team. Wir konnten unsere Eigentumswohnung in Charlottenburg an eine französische Familie verkaufen. Von der Evaluierung der Immobilie bis zur Kaufabwicklung hat alles sehr gut funktioniert. Insbesondere der persönliche Kontakt und die schnelle Kommunikation waren für uns ein sehr wichtiger Faktor.

Da wir nicht in Berlin leben und unsere Wohnung verkaufen wollten haben wir uns durch das Team von AB-Berlin-Immobilien in einem ersten Schritt telefonisch beraten lassen. 2 Monate später hat AB-Berlin-Immobilien für uns die Wohnung an ein Berliner Ehepaar verkaufen können. Unsere Preiserwartung wurde hier übertroffen. Wir bedanken uns für die Zusammenarbeit & können diese Agentur nur weiterempfehlen.