Immobilienbewertung in Köln

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Wann macht eine Immobilienbewertung Sinn?

Bei einer Immobilienbewertung wird der wahrscheinlich erzielte Verkaufspreis im aktuellen Markt ermittelt.

Es macht Sinn diesen zu wissen, um vorbereitet in den Verkauf zu gehen. Denn eine Vermarktung mit einem zu hohen Verkaufspreis könnte potenzielle Interessenten abschrecken. Eine Vermarktung mit einem zu niedrigen Verkaufspreis kann zu einem Verkauf unter Wert führen. Sie erfahren durch die Immobilienbewertung, ob aktuell ein geeigneter Zeitpunkt zum Verkauf ist.
Die Bank benötigt den Immobilienwert außerdem zur Vergabe von Krediten. Die Besteuerung richtet sich ebenfalls nach dem Objektwert. Zudem können Sie durch die Kenntnis des Werts kommende Investitionen planen. Langfristig könnte die Immobilienbewertung eine Grundlage für mögliche Scheidungs- oder Erbauseinandersetzungen sein.

Der Makler nutzt die Immobilienbewertung, um eine zugeschnittene Vermarktungs- und Verkaufsstrategie zu entwickeln. Die „AB Real Estate GmbH“ analysiert außerdem die Stärken, Schwächen, Chancen und Risiken Ihre Immobilie.

Die Immobilienbewertung

Die Grundsätze für die Ermittlung des aktuellen Verkehrswertes sind in der „Verordnung über die Grundsätze für die Ermittlung der Verkehrswerte von Grundstücken“ (kurz ImmoWertV) festgehalten. Der Verkaufswert setzt sich aus dem Wert der Bauten und des Werts des Grundstücks zusammen. Bei der Ermittlung der jeweiligen Werte spielen diverse Kriterien eine Rolle. Dazu gehören:

-Größe der Immobilie
-der Zustand des Gebäudes von außen/innen
-Baujahr
-Bausubstanz
-bereits getätigte Renovierungen
-die Ausstattung der sanitären Anlagen
-die technische Ausstattung
-Energiestandard
-die Entwicklungsmöglichkeiten der Immobilie (zum Beispiel ein ausbaubarer Dachrohling)
-Verkaufspreise ähnlicher Objekte

-Größe des Grundstücks
-Zustand des Grundstücks
-Bodenrichtwerte der Umgebung

-die Lage (Makro- und Mikrolage)
-die Entwicklungsmöglichkeiten der Lage

-Leerstandsquote
-Mieterperspektive
-Miete pro Quadratmeter

-rechtliche Rahmenbedingungen (zum Beispiel: Liegt die Immobilie in einem Milieuschutzgebiet?)

In der Immobilienbewertung werden die einzelnen Punkte analysiert und miteinander in Wechselwirkung gesetzt. Je vielversprechender die einzelnen Punkte sind umso höher ist die Nachfrage. Durch das knappe Angebot an Immobilien in Köln steigen dadurch die Preise. Durch den zusätzlichen Vergleich mit ähnlichen Objekten und einer Angleichung des Quadratmeterpreises an die einzigartigen Gegebenheiten Ihrer Immobilie entsteht ein individueller Verkaufspreis.

Zur Ermittlung werden regulär drei Verfahren genutzt: Das Vergleichswert-, Ertragswert- und Sachwertverfahren.
Detaillierte Informationen zu den Verfahren finden sie etwas weiter unten auf dieser Seite.

Eine Immobilienbewertung erfordert daher eine genaue Kenntnis über Immobilien an sich, aber auch über den aktuellen Kölner Immobilienmarkt. Die zu bewertende Person muss mit Zahlen umgehen können und ein Trendgespür besitzen.

Immobilientypen

Neben den genannten Kriterien muss außerdem auf den Typ der Immobilie eingegangen werden. Denn die verschiedenen Immobilientypen haben unterschiedliche Zielgruppen. Der Fokus verschiebt sich je nach Bedürfnis der Interessenten.

Bei einem Reihenhaus ist beispielsweise die Gartennutzung oder die Nähe zu Bildungseinrichtungen interessant, bei einem Penthouse liegt der Fokus auf der technischen wie sanitären Ausstattung. Manche Immobilientypen eignen sich zur Eigennutzung, andere als Kapitalanlage. Bei vermieteten Objekten spielen Faktoren wie die Leerstandsquote, Mieterperspektive oder die Miete pro Quadratmeter eine Rolle.

Da bei einer Immobilienbewertung mehrere Faktoren eine Rolle spielen und diese einzeln eingeschätzt und mit den anderen abgewogen werden müssen sollten Sie auf einen Profi setzten.
Ein Immobilienmakler bewertet Ihre Immobilie professionell, schnell und kostenlos. Zudem können Sie anschließend verkaufen.

Unsere Immobilienagentur übernimmt die Bewertung Ihrer Immobilie gerne.

Köln – die “bekannteste Kleinstadt der Welt”

Lage und Anbindung

Die kreisfreie Stadt Köln liegt im Westen Deutschlands am Rhein. Zusammen mit Bonn ist die Region das Zentrum des Ballungsraumes zwischen Kölner Bucht und Oberbergischem Land. Seit mehr als 2.000 Jahren profitiert die Stadt von ihrer perfekten Lage am Fluss und dem Zugang zu wichtigen West-Ost-Handelsstraßen. Die Beneluxländer sind von Köln aus schnell zu erreichen. Köln ist ein Verkehrsknotenpunkt. Die Stadt verfügt über einen umfassenden Schienenpersonenfernverkehr wie einen der größten Containerumschlagbahnhöfe Europas – den Bahnhof Eifeltor. Die Rheinmetropole bietet vier Binnenhäfen und den Flughafen Köln/Bonn. Dieser verbuchte 2017 12,4 Millionen Fluggäste (+7% zum Vorjahr). Der öffentliche Nahverkehr KVB sorgt für ein schnelles Vorankommen in der Stadt und ist Mitglied der Internationalen Charta für eine nachhaltige Entwicklung. Köln bietet außerdem 2.000 City Bikes und Carsharing Modelle.

Einwohner

Köln ist die bevölkerungsreichste Stadt Nordrhein-Westfalens und die viertgrößte Stadt Deutschlands. Nordrhein-Westfalen ist zudem das bevölkerungsreichste und am dichtesten besiedelte Bundesland Deutschlands. Stand 31. Dezember 2017 leben 1.080.394 Menschen in Köln. In der Metropolregion Rheinland leben 8,6 Millionen, in der Metropolregion Rhein-Ruhr 10 Millionen Menschen. Im 100km Umkreis von Köln sind 17 Millionen Menschen zuhause. Laut der „Neuen Kölner Statistik“ werden bis 2040 1.146.100 Menschen in der Domstadt leben. Denn Köln verzeichnet eine hohe Geburtenrate sowie Zuzug. 31% der Zuzügler kommen dabei aus dem Ausland (Neue Kölner Statistik). In Köln haben 426.646 Menschen einen Migrationshintergrund (Stand 2018). Die am häufigsten vertretenden Nationen sind die Türkei, Italien und Länder aus dem Westbalkan. In der Rheinmetropole leben Menschen aus 180 verschiedenen Nationen. Die meisten Zuzügler sind zwischen 18-30 Jahren, das Durchschnittsalter in Köln liegt momentan bei circa 41,9 Jahren. Der Durchschnittshaushalt besteht aus 1,88 Personen.

Wirtschaft

Die Hansestadt Köln ist für viele Wirtschaftsbereiche der Topstandort. Mit der perfekten Lage am Rhein und Zugang zu Handelsstraßen ist Köln ein idealer Logistik-Standort. Die Stadt gilt als Industrie-, Versicherungs-, Handwerks- und Dienstleistungsmetropole. 83% der Kölner arbeiten im Dienstleistungssektor. Weitere große Felder sind die Chemie-, Pharma- und Automobilindustrie. Mehr 250 Unternehmen sind in der Chemie- und Pharmabranche aktiv und beschäftigen 70.000 Mitarbeiter. 22% des deutschen Chemieumsatzes werden in Köln erwirtschaftet. Bedeutsame Firmen sind unter anderem Lanxess oder Bayer. Auch die Biotechnologie, Digitalwirtschaft und der Sektor Life-Science geben der Kölner Wirtschaft ein diverses und starkes Gesicht. Die Automobilindustrie ist mit Topmarken wie Ford, Toyota, Citroën, DAF, Mazda und Renault in Köln ansässig. Allein bei Ford arbeiten 18.500 Mitarbeiter. Köln ist außerdem eine bedeutende Medienstadt. Unternehmen wie RTL oder WDR produzieren ihre Inhalte am Rhein. Im Weiteren sitzen 70 Verlage, 600 TV-Produktionsfirmen und 2 Medienhochschulen in Köln. 58.000 Menschen verdienen ihr Geld in der Kreativwirtschaft. Neue Medien, Kunst und Fitnessprodukte werden zudem auf den bekannten Messen „Photokina“, der Gamescom, der Art Cologne und der FIBO ausgestellt. Die Nordrhein-Westfälische Metropole ist nämlich ebenfalls eine prägende Messestadt. Innovationen werden in der geschichtsträchtigen Stadt großgeschrieben: 13.000 Menschen arbeiten in Kölner Start-up Unternehmen. Allein im Stadtgebiet erwirtschaften 650 digitale Start Ups 1 Milliarde Euro. Die Metropole ist in Deutschland der Investitionsstandort Nr. 1. 28,5% aller ausländischen Direktinvestitionen fließen nach Köln. Das Bruttoinlandsprodukt pro Erwerbstätigem lag 2018 bei 85.127 Euro, das verfügbare Einkommen pro Kopf lag 2016 bei circa 21.600 Euro. Laut der Bundesagentur für Arbeit betrug die Arbeitslosenquote 2016 8,7%.

Bildung

Köln bietet ein umfassendes Bildungsangebot. Viele junge Menschen zieht es zum Studieren in die Großstadt. Die Universität Köln verzeichnet circa 85.000 Studierende und ist damit nach der LMU in München die größte Universität Deutschlands. Die Technische Hochschule Köln umfasst nochmals 25.000 Studenten. Besonders das Fach Sport erfreut sich in Köln einer großen Beliebtheit. Das Schulangebot wächst in Köln immer weiter. Stand 2019 gibt es 277 Schulen, es sind allerdings zahlreiche Neubauprojekte geplant. Im aktuellen Wirtschaftsplan sind 168,2 Millionen Euro für den Bereich “Neubau, Erweiterungsbau und Generalinstandsetzung” vorgesehen. Köln bietet außerdem eine Volkshochschule, eine Stadtbibliothek wie eine Musikhochschule. Aufgrund der 180 verschiedenen Nationalitäten in der Rheinstadt gibt es auch ein Angebot an internationalen Schule, unter anderem die „Cologne International School“ und die „St. Georges School“.

Tourismus

Im Jahr 2018 wurde das Besucherrekordjahr 2017 nochmals übertroffen. Es gab 3,7 Millionen Ankünfte (+3% zum Vorjahr) und 6,29 Übernachtungen (+0,7% zum Vorjahr). Seit 2005 lag der Durchschnitt an Übernachtungsgästen bei 2.784.333, bei Übernachtungen waren es 4.893.103 (Landesbetrieb Information und Technik NRW). In Köln werden ungefähr 265 Beherbergungen betrieben. Der touristische Bruttoumsatz in der Metropole liegt bei jährlichen 6,7 Milliarden Euro. Das Erzbistum Köln ist vor allem als Karnevalshochburg, für die Altstadt und den Kölner Dom bekannt. Die Stadt bietet zudem ein umfassendes Angebot an Museen wie dem Römisch-Germanischen Museum. Besuchenswert sind zudem die Kirche „Groß St. Martin“, die Schlösser Brühl oder der Zoo. Auch die weltberühmten Messen ziehen eine Vielzahl an Besuchern an.

Kultur und Freizeit

Köln gehört zu den lebenswertesten Städten Deutschlands und wird auch als „größte und bekannteste Kleinstadt der Welt“ bezeichnet. Denn die Kulturmetropole verbindet ein starkes Gemeinschaftsgefühl und Sammelpunkte mit international bedeutenden Attraktionen. An Nummer 1 steht hier natürlich der jährlich stattfindende Karneval. Köln gehört außerdem zu den Kulturhauptstädten Europas. In Köln findet das Film Festival Cologne oder das Literaturfestival lit.COLOGNE statt. Beliebt ist ebenfalls das Kunstmuseum Ludwig. Im Schauspiel Köln, der Oper oder Philharmonie kann man Kunst auf höchstem Niveau erleben. Die Kunst- und die Comedyszene nehmen ebenfalls einen wichtigen Stellenwert ein. Empfehlenswert ist die wöchentliche Show „Nightwash“, in der Nachwuchscomediens in einem Waschsalon auftreten. Größe Events kann man in der Köln- oder Lanxess Arena besuchen. Sportbegeisterte feuern den 1. FC Köln an oder toben sich in einem der unzähligen Sportvereinen aus. Die vielen Parks wie der Rheinpark, der Grüngürtel oder andere Erholungsorte wie die Wahner Heide laden zum Verweilen ein. Wen es mehr in die Stadt zieht, der wird die Gegend Rheinauhafen mögen. In dem relativ neuen Viertel stehen die berühmten Kranhäuser und am Wochenende lässt sich die Zeit auf Design- und Kreativmärkten vertreiben. Auf den Pollerwiesen gegenüber ist Picknicken sehr zu empfehlen. Kulinarisch geht in der Rheinmetropole einiges. In den Brauhäusern „Päffingen“, „Sion“ oder „Unkelbach“ sollte man das typische Kölsch probieren. Guten Kaffee gibt es im Café „Rotkehlchen“. Deutschlandweit bekannt ist das Schokoladenmuseum in Köln. Insgesamt gibt es in der Großstadt 1.188 Restaurants, empfehlenswert ist beispielsweise die „Pastabar“ oder das „Ecco“ Restaurant. Abends kann man in der Bar „Sixpack“ oder im „Hängenden Garten“ gut trinken, bevor man im „Venus Celler“ oder „Underground“ tanzen geht. Die Stadt Köln ist auch im Klimaschutz sehr aktiv und fördert viele Projekte und Ideen.

Immobilienmarktbericht Köln 2019

Immobilienmarktbericht Köln 2019

2018 wurden 8.049 Transaktionen getätigt. Es wurden weniger Verkäufe abgeschlossen als im Vorjahr. Der Umsatz lag jedoch mit 5 Milliarden Euro um +4,3% höher. Das liegt vor allem daran, dass der Immobilienmarkt in Köln beinahe leergefegt ist, die Nachfrage jedoch sehr groß ist. Köln ist eine Stadt mit einer hohen Lebensqualität, die mehr und mehr Leute anzieht. Das Einwohnerwachstum zwischen den Jahren 2007-2017 betrug um die 10%. Zudem ist die Rheinmetropole ein stabiler Standort für Kapitalanleger.

Immobilienmarktbericht Eigentumswohnungen Köln

Der Wohneigentumsmarkt ist mit einem Anteil von 65% der größte Teilmarkt im Bereich der Wohnimmobilien. 2018 wurden 5.103 Verträge für Wohn- und Teileigentum unterzeichnet. Aufgrund des knappen Angebots und der starken Nachfrage wurden 461 Fälle weniger im Vergleich zum Vorjahr abgeschlossen. Die Preise sind zwischen 2017 und 2018 gestiegen. Im Segment der Neubau-Eigentumswohnungen von 4.542 auf 4.895 Euro pro Quadratmeter, im Bestandssegment von 2.846 auf 3.150 Euro pro Quadratmeter (Gutachterausschuss für Immobilienwerte Köln). Die höchsten Quadratmeterpreise werden für Wohnungen bis 30 m² und für Eigentumswohnungen ab 120 m² erzielt. In Baujahresklassen sind besonders Wohnungen, die vor 1918 gebaut wurden und Neubauwohnungen beliebt. Die Bodenwerte von Baugrundstücken für Wohnungseigentum liegen in Relation zu Baugrundstücken für andere Immobilientypen um 60% höher.

Immobilienmarktbericht Mehrfamilienhäuser Köln

Die Preise für Mehrfamilienhäuser in Köln hängen besonders von der Lage ab. Besonders beliebt sind hierbei die Stadtmitte sowie westliche Lagen. Attraktiv sind ebenfalls Objekte, welche vor 1918 gebaut wurden. Im Jahr 2018 wurden 596 Mehrfamilienhaus-Verkäufe getätigt. Dabei wurde ein Umsatz von 1,08 Milliarden Euro erzielt (Gutachterausschuss für Immobilienwerte Köln). Die Mieten liegen bei etwa 11 Euro pro Quadratmeter für Bestandswohnungen und 13 Euro pro Quadratmeter für Neubauwohnungen. Die Prognose für 2019 liegt bei einer durchschnittlichen Erstbezugsmiete von 13,5 Euro pro Quadratmeter (DZ HYP Immobilienmarktbericht 2018/19). Es würde sich dann um eine Veränderung von 3,8% handeln. Zwischen 2007-2007 ist die Erstbezugsmiete um 23% gestiegen. Die Miete ist jedoch in Köln im Vergleich zu den anderen Top 7 Städten am wenigsten gestiegen. Die niedrigsten Preise erzielen Mietwohnungen mit 61-90 Quadratmetern, am teuersten sind Mietwohnungen bis 30 Quadratmetern. Baugrundstücke in guter Lage kosten um die 1.000 Euro pro Quadratmeter.

Immobilienmarktbericht Eigenheim Köln

Eigenheime werden in Köln nur selten zum Verkauf angeboten und sind ein rares Gut. 2018 wurden 1.525 Ein- und Zweifamilienhäuser in Köln verkauft (Gutachterausschuss für Immobilienwerte Köln). Es wurde dabei ein Umsatz von 690 Millionen Euro erzielt. Ein Einfamilienhaus kostet circa 751.670 Euro (Bestand) und 771.935 Euro (Neubau). Ein Reihenhaus liegt bei 448.759 Euro (Bestand) und 467.042 Euro (Neubau). Eine Doppelhaushälfte kann man für 520.997 Euro (Bestand) und 589.118 Euro (Neubau) erwerben (Marktbericht 2018 der Kreissparkasse Köln). Die Preise für Bestandsimmobilien sind dabei um 13% gestiegen. In westlichen Toplagen gab es eine Preissteigerung bei Eigenheimen von circa 15,5% (Marktbericht 2018 der Kreissparkasse Köln). Beliebte Eigenheimstandorte sind Junkersdorf oder Egelspfad. Doch selbst in mäßigen Lagen kosten Eigenheime 200.000-400.000 Euro. Am günstigsten sind Eigenheime, die in den Jahren 1950-1989 erbaut wurden.

Immobilienmarktbericht Gewerbe Köln

Köln ist nach Düsseldorf der Top-Shopping-Standort im Westen Deutschlands. Köln profitiert vor allem durch die vielen Touristen, den großen Ballungsraum und den hohen Aufenthaltsfaktor der Bewohner in der City. Das Flächenangebot für Handelsflächen ist in Köln vergleichsweise gut, weshalb die Hohe Straße mit Leerstand zu kämpfen hatte. Die Spitzenmiete liegt 2019 bei circa 255 Euro pro Quadratmeter (DZ HYP Immobilienmarktbericht 2018/19). Der Einzelhandel in Köln ist sehr auf den Konsumbereich fokussiert, es gibt jedoch starke Trend- und Luxuslagen. Aktuelle Projekte sind die Neugestaltung des DuMontCarreés oder des Kaufhauses Jacobi. Im Vergleich zu den Handelsimmobilien gibt es in Köln ein sehr knappes Angebot an hochwertigen Büroflächen. Der aktuelle Bürobestand liegt bei circa 7.710 m². Besonders der Markt in der Innenstadt ist leergefegt. Durch die Kombination mit der guten Nachfrage ist die Leerstandsquote auf 3,2% gesunken und nimmt weiter ab. Große Abschlüsse kamen durch das knappe Angebot eher weniger zustande. Die Spitzenmiete liegt 2019 bei fast 22 Euro pro Quadratmeter, eine Veränderung von +2% zum Vorjahr.

Immobilienmarktbericht Neubau Köln

In Köln sind nur noch sehr wenige Baugrundstücke verfügbar, die Nachfrage und der Bedarf an Grundstücken ist jedoch sehr hoch. Das lässt die Baulandpreise steigen. Von 2017 auf 2018 gab es im Stadtgebiet eine Steigerung der Baulandpreise von circa 10%. Die Preise der Mehrfamilienhausgrundstücke sind um 15% gestiegen, der Bürogrundstücke um 10-15% (Marktbericht 2018 der Kreissparkasse Köln). Der Mittelwert für Baugrundstücke beträgt ungefähr 630 Euro pro Quadratmeter. Aufgrund des großen Bedarfs werden vermehrt Baugenehmigungen erteilt. Die Fertigstellungen von Neubauimmobilien hinken allerdings hinterher. Zwischen den Jahren 2007 bis 2017 gab es einen Zuwachs von 64.000 privaten Haushalten, die kumulierte Wohnungsfertigstellung beträgt 30.000 (DZ HYP Immobilienmarktbericht 2018/19). Die Fertigstellungsrate pro Jahr je 1.000 Einwohner beträgt in Köln zwischen 2011-2016 im Durchschnitt 3,2. Der Fokus liegt dabei auf dem Geschosswohnungsbau. Es werden am wenigsten Ein- und Zweifamilienhäuser neu gebaut. Die Fertigstellungsrate pro Jahr je 1.000 Einwohner dieses Immobilientyps liegt bei 0,6. Neubauwohnungen kosten circa 5.000 Euro pro Quadratmeter. Die Miete für Neubauimmobilien in Köln beträgt im Durchschnitt 13 Euro pro Quadratmeter.

Toplagen Köln

Stadteinteilung Köln

Die Stadt Köln ist in 9 Stadtbezirke und 86 Stadtteile unterteilt. Manche Stadtteile, wie Rodenkirchen oder Lindenthal, geben dem Bezirk seinen Namen. In Köln wird oftmals zwischen dem rechts- und linksrheinischen Ufer unterschieden. Dabei wird das rechtsrheinische Ufer oft die „Schäl Sick“ genannt. Das linksrheinische Ufer ist insgesamt beliebter, Immobilien auf dem rechtsrheinischen Ufer versprechen jedoch hohe Rendite.

Innenstadt

Die Innenstadt ist einer der 9 Kölner Bezirke und trägt die Nummer 1. Die Innenstadt umfasst die Altstadt-Nord, die Altstadt-Süd, Neustadt-Nord und Neustadt-Süd sowie Deutz. In der Innenstadt leben Stand 31.12.2017 129.108 Einwohner. Die Innenstadt ist der historische Stadtkern Kölns und für zahlreiche Sehenswürdigkeiten bekannt. Darunter fallen der Alte Markt, die Hohenzollernbrücke oder der Kölner Dom. In der Innenstadt sind mehrere bekannte Museen wie das Römisch-Germanische Museum angesiedelt. Erholung bietet der Rheinpark. In der Innenstadt liegt ebenfalls der Messeplatz. Hier finden bedeutende Messen wie die Gamescom oder die FIBO statt. Eine Eigentumswohnung in der Innenstadt hat einen durchschnittlichen Quadratmeterpreis von 4.834 Euro im Bestand und 6.240 Euro im Neubau. Die Preisspitzen für eine Eigentumswohnung liegen bei einem Quadratmeterpreis von 7.847 Euro (Bestand) und 8.682 Euro (Neubau). Die Mietpreise liegen bei 13,37 Euro pro Quadratmeter für Bestandswohnungen und 15,34 Euro pro Quadratmeter für Neubauwohnungen. Die höchsten Mieten kosten 20 Euro pro Quadratmeter (Bestand) und 20,53 Euro pro Quadratmeter (Neubau) (Marktbericht 2018 der Kreissparkasse Köln). Die Bodenrichtwerte für Ein-/Zweifamilienhäuser-Grundstücke mit einer durchschnittlichen Größe von 350 Quadratmetern betragen 900-1.000 Euro pro Quadratmeter. (Gutachterausschuss für Immobilienwerte Köln)

Lindenthal

Der Stadtteil Lindenthal liegt im Stadtbezirk Lindenthal im Westen der Stadt. Im Stadtteil leben 30.481 Einwohner (Stand Dezember 2017). Lindenthal ist bekannt für das viele Grün wie die Villen und zieht Junge wie ältere Menschen an. Der Stadtteil liegt nah zur Innenstadt und zu der Universität zu Köln. Ablenkung vom Stadttrubel bekommt man im Stadtwaldgürtel, Tierpark oder Stadtwald. Zudem bietet Lindenthal mehrere schöne Weiher, wie den Decksteiner, an dem man Minigolf spielen kann. Kulturell sehenswert ist das Museum für Ostasiatische Kunst. Einkaufen kann man auf der Dürener Straße. Guten Käsekuchen gibt es im „Hinz und Kunz“, eine große Salatauswahl im „Quer durchs Bett“. Empfehlenswert ist zudem das Restaurant „Carlos“. Ein Einfamilienhaus (Bestand) in Lindenthal hat einen durchschnittlichen Quadratmeterpreis von 6.200 Euro. Eine Bestands-Eigentumswohnung kostet im Schnitt 4.900 Euro pro Quadratmeter. Eine Neubau-Eigentumswohnung liegt bei einem Verkaufspreis von 6.800 Euro pro Quadratmeter. Die Monatsmieten in Lindenthal bewegen sich zwischen 10,70-16,50 bei Bestandsimmobilien und zwischen 14,20-20,00 Euro im Neubausegment (Immobilienkompass 2019 Capital). Die Bodenrichtwerte für Ein-/Zweifamilienhäuser-Grundstücke mit einer durchschnittlichen Größe von 350 Quadratmetern liegen bei über 1.100 Euro pro Quadratmeter.

Sülz

Sülz gehört zum Bezirk Köln-Lindenthal und gibt 36.687 Einwohnern ein Zuhause (Stand 2017). Der Stadtteil wird auch „Beverly Sülz“ genannt und gehört zu den absoluten Trendvierteln in Köln. Der Stadtteil ist grün, alterstechnisch durchmischt, zentral und hat wunderschöne Altbauten. Bekannt sind der Auerbachplatz oder die Berrenrather Straße zum Einkaufen. Gut shoppen kann man ebenfalls auf dem Flohmarkt am Unicenter. Im Ortsteil kann man die Volkssternwarte besuchen, im „pottery art café“ kreativ werden oder einen Film im Weisshaus Kino ansehen. Gutes Frühstück gibt es im „Wo ist Tom“, ein Feierabendbier in der Kneipe „Wundertüte“. Erholung findet man im Beethoven Park und einen Ausflug zum Decksteiner Weiher kann man mit Zugucken beim Trainingsgelände des 1. FC Kölns verbinden. Ein Einfamilienhaus in Lindenthal kostet 6.600 Euro pro Quadratmeter (Bestand). Eine Eigentumswohnung hat einen Quadratmeterpreis von 3.400 Euro im Bestand und 5.800 Euro im Neubau. Die Miete im Stadtteil beträgt bei Bestandsimmobilien 11,00-16,80 Euro pro Quadratmeter und 13,80-24,70 Euro pro Quadratmeter bei Neubauimmobilien (Immobilienkompass 2019 Capital). Die Bodenrichtwerte für Ein-/Zweifamilienhäuser-Grundstücke mit einer durchschnittlichen Größe von 350 Quadratmetern liegen bei über 1.100 Euro pro Quadratmeter.

Braunsfeld

Braunsfeld ist ein Stadtteil im Bezirk Lindenthal und verzeichnet 12.070 Einwohner (Stand 31. Dezember 2017). Der Ortsteil ist ruhig und nah zur Universität zu Köln gelegen. Die Große Braunsfelder Karnevalgesellschaft gehört zu den größten der Stadt. Die Gegend bezaubert architektonisch mit Gründerzeitgebäuden. Viel Grün bietet der Stadtwald. Ein anderer sehenswerter „Park“ ist der Technologiepark Köln. Kulinarisch bietet Braunsfeld einiges. Im „Köski Royal“ gibt es Zimtschnecken, Kaffee, Säfte und die eigene Biersorte. Bekannter ist die Gaststätte „Marienbild“. Morgens sollte man die Bäckerei „Ecke“ ausprobieren, für mehr Hunger ist das Restaurant „Vincenz“ oder „Görtz Fisch & Feinkost“ zu empfehlen. Die Bodenrichtwerte für Ein-/Zweifamilienhäuser-Grundstücke mit einer durchschnittlichen Größe von 350 Quadratmetern liegen bei über 1.100 Euro pro Quadratmeter. Ein Haus im Bestand zum Kauf hat einen durchschnittlichen Quadratmeterpreis von 2.744 Euro. Eine Wohnung zum Kauf kostet 4.476 Euro pro Quadratmeter (Bestand) und 6.852 Euro pro Quadratmeter (Neubau). Eine Wohnung in Braunsfeld hat eine durchschnittliche Miete von 12,56 Euro pro Quadratmeter im Bestandssegment und 14,36 Euro pro Quadratmeter im Neubausegment (Capital).

Bayenthal

Bayenthal liegt im Stadtbezirk Rodenkirchen. Im Stadtteil leben 9.947 Einwohner, Stand 31. Dezember 2017. Der Ortsteil liegt am Rheinufer nah zur Innenstadt und bietet viele grüne Flächen. Bayenthal ist geprägt von seiner Industriegeschichte und heute ein beliebtes Wohnviertel. Der Ort ist architektonisch durchmischt, es gibt Einfamilienhäuser, Villen und Eigentumswohnungen. Bekannt ist das Hochwasserpumpwerk. Besuchenswert sind außerdem das Forum für Fotografie oder das Urban Gardening-Projekt „NeuLand“. Idyllisch ist es ebenso im Biergarten „Alteburg“ unter Lichterketten. Gutes Essen kann man im „Oishi Sushi Club“ oder im Restaurant „Bracera“ genießen. Die Bodenrichtwerte für Ein-/Zweifamilienhäuser-Grundstücke in Bayenthal mit einer durchschnittlichen Größe von 350 Quadratmetern liegen bei über 1.100 Euro pro Quadratmeter. Im Bezirk kostet eine Eigentumswohnung 3.553 Euro pro Quadratmeter (Bestand) und 5.392 Euro pro Quadratmeter (Neubau). Die Preisspitzen liegen bei einem Quadratmeterpreis von 5.046 Euro (Bestand) und 8.682 Euro (Neubau). Die Mieten pro Quadratmeter im Bezirk Rodenkirchen kosten 11,20 Euro (Bestand) und 13,22 Euro (Neubau). Die höchsten Mieten pro Quadratmeter betragen 16,00 Euro für Bestandswohnungen und 16,02 Euro für Wohnungen im Neubau (Marktbericht 2018 der Kreissparkasse Köln).

Marienburg

Im Stadtteil Marienburg des Bezirks Rodenkirchen leben 7.008 Menschen. Die Gegend ist eines der exklusivsten Villenviertel Deutschlands. Marienburg bezaubert mit der einzigartigen Architektur, dem Südpark oder der Kirche St. Maria Königin. Die Bodenrichtwerte für Ein-/Zweifamilienhäuser-Grundstücke in Marienburg mit einer durchschnittlichen Größe von 350 Quadratmetern liegen bei über 1.100 Euro pro Quadratmeter. Ein Bestands-Haus hat einen Quadratmeterpreis von 6.755 Euro, ein Neubau-Haus kostet 3.164 Euro pro Quadratmeter. Eine Wohnung zum Kauf hat einen Quadratmeterpreis von 4.544 Euro (Bestand) und 5.656 Euro (Neubau). Die Wohnungsmieten im Bestandssegment liegen bei 12,52 Euro, im Neubausegment bei 14,39 Euro pro Quadratmeter (Capital).

Rodenkirchen

Der Stadtteil Rodenkirchen gibt dem Bezirk seinen Namen. Im Stadtteil wohnen 109.715 Einwohner (Stand 31. Dezember 2017). Rodenkirchen hat ein eigenes Rathaus und eine eigene Einkaufsstraße und wirkt fast wie ein kleines Dorf. Hier wurde früher Fischfang, Weinbau und Landwirtschaft betrieben. Bekannt ist die Umgebung besonders für das „Kappelchen“, die Kirche Alt St. Maternus und die „Alte Liebe“, ein schwimmendes Restaurant. Empfehlenswert ist außerdem das Wein und Jazz Bistro „Verde“. Bewegung bietet der Leinpfad, Erholung der Friedenspark oder Forstbotanische Garten. Ein Ausflug lohnt sich auch zur Wachsfabrik. Ein Einfamilienhaus in Rodenkirchen kann man für durchschnittlich 4.900 Euro pro Quadratmeter im Bestand und 4.700 Euro pro Quadratmeter im Neubau erwerben. Die Quadratmeterpreise für eine Eigentumswohnung liegen bei 4.000 Euro pro Quadratmeter (Bestand) und 5.200 Euro pro Quadratmeter (Neubau). Die Mieten bewegen sich zwischen 9,00-13,50 Euro pro Quadratmeter im Bestandssegment und 12,00-14,10 Euro pro Quadratmeter im Neubausegment (Immobilienkompass 2019 Capital). Die Bodenrichtwerte für ein Ein-/Zweifamilienhausgrundstück mit einer durchschnittlichen Größe von 350 m2 liegen bei mehr als 1.100 Euro pro Quadratmeter (Gutachterausschuss für Immobilienwerte Köln).

Rheinauhafen

Rheinauhafen ist ein Viertel im Stadtteil Kölner Südstadt, welches im Innenstadt-Bezirk liegt. Das Viertel verfügt über einen Yachthafen und die markanten Kranhäuser geben ihm sein Gesicht. Die Gegend lädt durch Galerien, Cafés und Bars zum Verweilen ein. Hotspots sind das Schokoladenmuseum oder das Deutsche Sport- und Olympiamuseum. Die „Wurstbraterei“, die öfter im Kölner Tatort gezeigt wird, befindet sich ebenfalls hier. Im Sommer bietet Rheinauhafen das Open Air Kino am Yachthafen, im Winter den Hafenweihnachtsmarkt. Die Quadratmeterpreise im Viertel liegen bei 6.000 Euro pro Quadratmeter. Im Stadtteil Altstadt Süd kostet eine Bestands-Eigentumswohnung 4.600 Euro pro Quadratmeter, die Mieten bewegen sich im Neubau zwischen 14,00-21,00 pro Quadratmeter.

Riehl

Riehl liegt im Bezirk Nippes. 11.945 Kölner sind hier zuhause. Der Stadtteil ist für den Zoo und das prächtige Gebäude Flora mit Botanischem Garten wie für die Seilbahn bekannt. Besuchenswert ist außerdem die Rundkirche Dominikus Böhm. Leckeren Kaffee gibt es im Café „Alsen“ oder im „Liebes Herz“. Gehobene Küche serviert das Restaurant „Zippiri“. Die Bodenrichtwerte für ein Ein-/Zweifamilienhausgrundstück mit einer durchschnittlichen Größe von 350 m2 liegen bei 1.000-1.100 Euro pro Quadratmeter (Gutachterausschuss für Immobilienwerte Köln). Eine Wohnung zum Kauf hat einen Quadratmeterpreis von 3.651 Euro (Bestand) und 3.762 Euro (Neubau). Die Bestandsmiete liegt bei circa 11,30 Euro pro Quadratmeter, die Neubau-Miete bei circa 12,70 Euro pro Quadratmeter (Capital).

Immobilientrends Köln 2019

Preisentwicklungen Köln

Die Immobilienpreise in Köln steigen. Das Angebot an Wohnimmobilien wie an Bauland ist sehr gering, die Nachfrage groß. Die gute Zinslage und die politische Situation in Deutschland beflügeln das Interesse. Zudem ist Köln als Stadt sehr beliebt und bietet durch die wirtschaftliche Stärke und Diversität eine große Sicherheit. Die Universitäten sorgen für eine gemischte Altersstruktur und regen den Zuzug an. Von 2017 auf 2018 sind die Immobilienpreise für Wohnungen und Häuser in NRW um 4-8% gestiegen (Immobilienverband Deutschland). Das Immobilienportal Immowelt sagt bis Ende 2020 eine Preissteigerung der Wohnungspreise um 22% bei konstanten Zinsniveau voraus. Dabei handelt es sich nicht um eine Immobilienblase, da ein tatsächlicher Mangel an Wohnraum in Köln besteht. Der Preisanstieg in den linksrheinischen Lagen flacht aufgrund des Neubaus auf der linken Rheinseite etwas ab, auch die Mieten in Köln steigen weniger schnell als die Kaufpreise.

Trends

In Köln zeichnen sich ähnliche Immobilientrends wie in den anderen deutschen Großstädten ab. Es gibt ein Ausweichen auf die preisgünstigeren Randlagen, besonders Familien zieht es ins Kölner Umland. In der Stadt sind besonders Wohnungen mit bis zu 30 Quadratmetern beliebt. Der größte Teilmarkt bei den Wohnimmobilien ist der Eigentumswohnungen-Markt. Bei Gewerbeimmobilien zeichnet sich sehr deutlich der Trend des Coworking-Konzepts ab.

Neubauentwicklung Köln 2019

Aufgrund des großen Wohnraummangels sind in Köln einige Neubauprojekte geplant. Dazu zählt das neu entstehende Viertel Kreuzfeld im Kölner Norden, hier sollen 2.000-3.000 neue Wohnungen entstehen. Bis Ende des Jahres soll ein Leitbild mit Entwicklungszielen erstellt sein, ab 2023 soll das Gebiet baureif sein. 2021 beginnt zudem der Bau für 3.000 Wohnungen im Deutzer Hafen, in Mülheim-Süd werden 3.500 Wohnungen entstehen. Der Güterbahnhof Ehrenfeld soll bis 2021 80 neue Wohnungen bieten.

Regelungen Köln 2019

In Köln gibt es die Regelung, dass bei Neubauprojekten 30% der Wohnungen im geförderten Wohnungsbau zu errichten sind. Zudem besteht in Köln die Mietpreisbremse. Die Mietpreisbremse bewirkt, dass die Kaltmiete innerhalb von drei Jahren um nicht mehr als 15% steigen darf. Außerdem darf die Miete nach der Erhöhung nicht mehr als 10% über dem örtlichen Mietspiegel liegen. Von der Regel befreit sind Neubauwohnungen und kernsanierte Wohnungen im Bestand. Nach 5 Jahren muss die Mietpreisbremse verlängert werden. Aktuell ist das Thema der Wohnungsenteignungen sehr präsent. In Städten wie Berlin, München und Köln fordern viele Mieter, dass die Stadt große Wohnungskonzerne enteignet. Die Kölner Oberbürgermeisterin Henriette Reker sieht Wohnungsenteignungen in Köln jedoch als nicht förderlich an, da diese Investoren und Bauwillige abschrecken würden.

Milieuschutz Köln

Die Stadt Köln prüft aktuell, ob eine Milieuschutzsatzung im Severinsviertel erlassen werden soll. Das Ziel des Milieuschutzes ist es, die ursprüngliche Bevölkerung vor der Verdrängung, unter anderem durch zu hohe Mieten, zu schützen. Das Severinsviertel könnte hierbei ein Vorbild für weitere Milieuschutzgebiete sein.

Quellen: Wikipedia, Wikitravel, Wikivoyage, Stadtportal Köln, Mit Vergnügen, Amt für Stadtentwicklung und Statistik: „Neue Kölner Statistik 2019“, location.koelntourismus.de, Generalanzeiger Bonn, it.nrw, Kölner Stadt Anzeiger, koelntourismus.de, campus-compass.eu, Immobilienmarktbericht DZ HYP 2018/19, Immobilienkompass 2019 Capital, Marktbericht 2018 der Kreissparkasse Köln, Gutachterausschuss für Immobilienwerte Köln

Vergleichswertverfahren

Beim Vergleichswertverfahren wird Ihre Immobilie mit kürzlich verkauften, ähnlichen Objekten verglichen. Dabei wird der durchschnittliche Verkaufspreis pro Quadratmeter als Ausgangspunkt genommen. Die Zahlen hierfür liegen beim Gutachterausschuss für Immobilienwerte Köln vor. Dann wird der Quadratmeterpreis durch Zu- und Abschläge an Ihr Objekt angeglichen. Zuschläge sind beispielsweise eine ausbaubarer Dachrohling, Abschläge Verkehrslärm. Es entsteht ein individueller Verkaufspreis pro Quadratmeter, der mit der Quadratmeteranzahl Ihres Objekts multipliziert wird.

Ertragswertverfahren

Das Ertragswertverfahren ist ein Verfahren, bei dem die baulichen Anlagen und das Grundstück getrennt bewertet werden. Die Formel beim Ertragswertverfahren lautet: Ertragswert=Bodenwert+Gebäudeertragswert der baulichen Anlagen. Der Gebäudeertragswert ergibt sich hierbei aus dem Rohertrag(Jahresmiete/übliche Miete) abzüglich der Bewirtschaftsungskosten(Instandhaltsungs-, Verwaltungskosten u.a.). Nach diesem ersten Abzug erhält man den Reinertrag des Grundstückes. Zieht man von diesem die Bodenwertverzinsung ab (Bodenwert x Liegenschaftszins) erhält man widerrum den Reinertrag des Gebäudes. Um zum Gebäudeertragswert zu gelangen, muss man diesen mit dem Vervielfältiger multiplizieren. Der Vervielfältiger leitet sich hierbei aus der Restnutzdauer und dem Liegenschaftszins ab. Der Liegenschaftszins spiegelt die Zukunftserwartungen der Marktteilnehmer wider.

Sachwertverfahren

Beim Sachwertverfahren werden Bodenwert und Wert der Bauten separat ermittelt. Die Basisfrage des Verfahrens lautet: Was kostet es, die Bauten heutzutage herzustellen? Die dann ermittelten Werte werden mit der Alterswertminderung subtrahiert und an den derzeitigen Immobilienmarkt angepasst. Richtlinien für das Sachwertverfahren sind unter „Normalherstellungskosten“ unter „Stand 2010/Normalherstellungskosten 2010“ in den „Richtlinien zur Ermittlung des Sachwertes“ festgehalten.

SWOT-Analyse

Unsere Immobilienagentur, die „AB Real Estate GmbH“ nutzt die SWOT Analyse. Bei dieser Analyse werden die Stärken, Schwächen, Chancen und Risiken Ihres Objekts ermittelt und miteinander in Wechselwirkung gesetzt.

Die Analyse wird ansonsten bei Unternehmen eingesetzt. Auch Ihre Immobilie ist ein eigenes Unternehmen, das teuer, komplex und einzigartig ist.

Sinn und Zweck der SWOT Analyse ist es, Ihr Objekt so genau wie nur möglich kennenzulernen. So können wir den Kaufpreis ermitteln und das Objekt erfolgreich vermarkten. Zudem wird ermittelt, wie die positiven Aspekte gestärkt und die negativen Aspekte minimiert werden können.

Stärken („strenghts“) sind beispielsweise eine sichere Mieterstruktur, eine gute Bausubstanz oder eine beliebte Lage. Schwächen („weaknesses“) sind hohe Nebenkosten, Renovierungsbedarf und Verkehrslärm. Chancen („opportunities“) sind eine mögliche Aufwertung des Gebietes, beispielsweise durch eine neue Verkehrsanbindung. Ein Risiko („threat“) ist der Abbau der Infrastruktur oder eine Altersverschiebung nach oben. Risiken und Chancen sind Umweltfaktoren, Stärken und Schwächen Objekt- und Umgebungsfaktoren. Politische und rechtliche Rahmenbedingungen können die Vor- und Nachteile Ihres Objekts beeinflussen. So werden unter anderem Milieuschutzgebiete oder die Mietpreisbremse in der SWOT-Analyse berücksichtigt.

Eine SWOT Analyse schafft konkrete Vorstellungen und Transparenz über das Objekt und stärkt das Vertrauen zwischen Verkäufer, Makler und Käufer. Wir versprechen Ihnen einen reibungslosen und erfolgreichen Verkauf.

Ob Mehrfamilienhaus, Eigentumswohnung oder Grundstück

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Niels Schnatz

Geschäftsführung

Bei Fragen bezüglich der Bewertung Ihrer Immobilie in Köln stehen wir Ihnen als professioneller Partner gerne zur Verfügung. Unser internationales Team an Immobilienexperten freut sich auf Ihre Kontaktaufnahme.

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