Immobilienbewertung in Stuttgart

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Wann macht eine Immobilienbewertung Sinn?

Bei einer Immobilienbewertung wird der wahrscheinlich erzielte Verkaufspreis im aktuellen Markt ermittelt. Diesen Wert zu kennen ist aus mehreren Gründen empfehlenswert:

1) Mit dem marktgerechten Verkaufspreis erreichen Sie die passenden Käufer*innen. Ein zu niedriger Wert kann zu einem Verkauf unter Wert, ein zu hoher Wert zu einer langen Verkaufsdauer führen.

2) Durch die Immobilienbewertung erfahren Sie auch, ob aktuell ein geeignerter Zeitpunkt zum Verkauf ist oder ob Sie noch etwas warten sollten.

3) Den Wert benötigt beispielsweise die Bank für die Vergabe von Krediten. Auch die Besteuerung richtet sich nach dem Wert der Immobilie.

4) Durch das Wissen des wahrscheinlich erzielten Verkaufspreises können Sie künftige Investitionen planen.

5) Der ermittelte Wert kann als Grundlage für mögliche Scheidungs- und Erbauseinandersetzungen dienen.

Die „AB Real Estate GmbH“ nutzt die Immobilienbewertung, um eine Vermarktungs- und Verkaufsstrategie zu erstellen, die genau zu Ihrem Objekt und Ihren Wünschen passt. Zudem analysiert unser Team die Stärken, Schwächen, Chancen und Risiken Ihrer Immobilie.

Die Immobilienbewertung

Immobilientypen

Doch nicht nur die genannten Kriterien, auch der Immobilientyp spielt eine wesentliche Rolle bei der Immobilienbewertung. Denn je nach Typ der Immobilie ist die Gewichtung der einzelnen Kriterien unterschiedlich. So spielt bei einem Reihenhaus die Nähe zu Grünflächen und Bildungseinrichtungen eine größere Rolle aus bei einem Penthouse. Hier liegt der Fokus eher auf den sanitären Anlagen und der technischen Ausstattung. Manche Immobilientypen eignen sich zur Eigennutzung, andere als Kapitalanlage. Bei vermieteten Objekten spielen Faktoren wie die Leerstandsquote, Mieter*innenperspektive oder die Miete pro Quadratmeter eine Rolle. Zudem gehört zu jedem Immobilientyp eine andere Zielgruppe, die man anders erreicht.

Die zu bewertende Person muss daher über eine genaue Kenntnis über die Immobilienbranche und den lokalen Markt verfügen. Zudem braucht es einen guten Umgang mit Zahlen, Trendgespür, Vermarktungs-Know How und Verkaufsgespür.

Wir, die „AB Real Estate GmbH“, übernehmen die Bewertung Ihrer Immobilie gerne!

Stuttgart – Kulturelle Großstadt in der Natur

Lage und Anbindung 

Die Hauptstadt Baden-Württembergs liegt im Südwesten Deutschlands im Zentrum des Bundeslandes. Die 207,35 Quadratkilometer große Stadt befindet sich im „Stuttgarter Kessel“, im Talkessel des Nesenbach Kanals und seinen Zuflüssen. Die Stadt am nordöstlichen Rand des Schwarzwaldes ist jedoch mittlerweile so groß, dass auch der Neckar durch Stuttgart fließt. Die Stuttgarter Stadtteile reichen an das Neckarbecken, den Glemswald, ans Gäu, die Filderebene und an die Ausläufer des Schurwalds und des Schönbuchs. Die Landeshauptstadt bietet eine Höhendifferenz von 350 Metern, eine Ausnahme bei den deutschen Städten. Stuttgart ist mit 11 Autobahnen und Bundesstraßen hervorragend angebunden. Von großer Bedeutung sind die Autobahnen: A8, A81 und A831. Wer lieber mit der Bahn fährt profitiert von den ICEs, die mehrmals am Tag nach Frankfurt, München, Hamburg und Berlin fahren. Von Stuttgart aus kann man mit der Bahn in 190 Minuten nach Paris fahren. 2025 soll zudem das Projekt „Stuttgart-Ulm“ fertiggestellt werden. Stuttgart wird dann an das Hochgeschwindigkeitsnetz „Magistrale für Europa“ angeschlossen, ein 1.500 Kilometer langes Schienennetz, mit dem 35 Millionen Menschen verbunden werden. Innerhalb der Stadt sorgt der VVS für ein schnelles Vorankommen. In Stuttgart kann man zudem mehrere Car- und Bikesharing Dienste wie Car2go, Flinkster, Stadtmobil und RegioRadStuttgart wie Call a Bike zurückgreifen. Weiter entfernte Ziele erreicht man vom Airport Stuttgart, von dem aus mehr als 120 Ziele angeflogen werden. Einen Verkehrsknotenpunkt bildet der Hafen, der Wasser, Schiene und Straße verbindet.

Einwohner*innen

In Stuttgart leben Stand 31. Dezember 2018 634.830 Einwohner*innen. Damit ist Stuttgart die größte Stadt Baden-Württembergs und die sechsgrößte Stadt in Deutschland. Stuttgart ist das Zentrum des Ballungsraumes „Region Stuttgart“, in der um die 2,7 Millionen Menschen leben. Die Landeshauptstadt ist außerdem die Kernstadt der europäischen Metropolregion Stuttgart mit 5,3 Millionen Einwohnern. Pro Jahr ziehen 50.000 Menschen nach Stuttgart (Stuttgarter Nachrichten). 50% der Zuwander*innen sind zwischen 18 bis 30 Jahre alt und sorgen so dafür, dass Stuttgart eine junge Stadt ist. Das Durchschnittsalter liegt bei ungefähr 41,9 Jahren, während es im Bundesland bei 43,9 Jahren liegt. 2017 kamen 11 Kinder auf 1.000 Einwohner, die durchschnittliche Kinderanzahl lag 2016 bei 1,4 Kindern pro Frau. Circa 45% der Stuttgarter*innen haben einen Migrationshintergrund, 25% der Stuttgarter*innen sind Ausländer*innen. 2016 lag der Anteil von Ein-Personen-Haushalten bei 39%. Die durchschnittliche Haushaltsgröße in Stuttgart beträgt 2,1 Personen.

Wirtschaft

Die Landeshauptstadt ist wirtschaftlich sehr stark. Die Schwerpunkte der Stadt liegen im IT wie High Tech-Sektor, in der Elektrotechnik, beim Maschinenbau, in der Automobilwirtschaft und der Verlagsbranche. Zudem ist Stuttgart ein Finanzplatz, an dem viele Banken wie Versicherungen angesiedelt sind. Berühmte Firmen wie Daimler, Porsche, Bosch, SAP und IBM verleihen Stuttgart wirtschaftlichen Glanz. Die Kaufkraft in der Region Stuttgart liegt bei 21 Milliarden Euro und damit auf Platz 2 im deutschlandweiten Vergleich. Das Bruttoinlandsprodukt der Region beläuft sich auf 145 Milliarden Euro und macht damit 30% des BIP des Bundeslandes aus. Die Arbeitslosenquote in der Region Stuttgart lag im Juni 2019 bei 3,2%. Stuttgarts wirtschaftliche Stärke rührt auch durch den hohen Anteil der Betriebe mit mehr als 250 Beschäftigten (über 60%). Das sind 10% mehr als der Landesdurchschnitt. Die Kombination aus Forschung, Wirtschaft und Jungunternehmen sorgt in Baden-Württemberg für einen hohen Prozentsatz an angemeldeten: 30,2%. Im Weiteren gibt es 11 private Hochschulen, 13 Gewerbeschulen, eine landwirtschaftliche Lehranstalt, 6 kaufmännische Schulen und weitere private Anbieter.

Bildung

Stuttgart bietet ein umfassendes Bildungsangebot und kann auch daher viele junge Menschen anziehen. Die Stadt bietet über 70 öffentliche Grundschulden und 25 städtische Gymnasien. Über 60.500 Student*innen besuchen die Universitäten in Stuttgart. Damit liegt Stuttgart auf Platz 6 der 10 größten Studentenstädte. Es gibt 7 öffentliche Universitäten, dazu zählen die Universität Stuttgart, die Hochschule für Technik Stuttgart oder die Hochschule der Medien. Forschungseinrichtungen wie das Max-Planck-Institut für Intelligente Systeme oder das Fraunhofer Institute für Bauphysik sorgen für Innovation und Fortschritt. Außerdem können die Stuttgarter*innen die Angebote der Volkshochschule, der Musikschulen und der Stadtbibliothek in Anspruch nehmen.

Tourismus

Der Tourismus in Stuttgart wird immer beliebter. 2018 konnten 3,91 Millionen Übernachtungen in Stuttgart und 9.09 Millionen Übernachtungen in der Region verzeichnet werden – die bisher beste Jahresbilanz (+3,4%). Die durchschnittliche Aufenthaltsdauer liegt bei 1,9 Tagen. Es wurden 2.062.673 Gäste in Stuttgarter Beherbungsbetrieben mit 10 oder mehr Betten verzeichnet (+1,1%). Damit liegt Stuttgart auf Platz 8 im gesamtdeutschen Vergleich. 2018 bot die Stadt 172 Übernachtungsbetriebe mit 21.504 Schlafgelegenheiten. Die Auslastung betrug 50,3%. Der besucherstärkste Monat war der Oktober, das Verhältnis von nationalen zu internationalen Gästen beträgt 69:31. Die internationalen Gäste kommen vorwiegend aus Amerika, danach folgt die Schweiz und Großbritannien. Weitere Tourist*innen kommen vorwiegend aus China, Italien, Österreich und Frankreich. Den größten Zuwachs gab es beim Herkunftsland Indien: +16,4%. Sehenswert sind für Tourist*innen besonders die Mercedes Benz Ausstellung oder das Porsche Museum. Große Beliebtheit erfährt auch der Wilhelma Zoo mit Botanischem Garten. Besuchenswert sind außerdem das Neue Schloss und der Schloßplatz, der Fernsehturm oder der Höhenpark Killesberg. Kulturliebhaber*innen zieht es in die Staatsgalerie Stuttgart. Und natürlich darf man auf keinen Fall guten Wein und deftige Spätzle verpassen.

Kultur und Freizeit 

Stuttgart bietet alles, was das Großstadtleben ausmacht sowie 600 Hektar Grünfläche. 20% davon stehen unter Landschaftsschutz. Im Grünen U oder Rosensteinpark lässt sich ein Picknick genießen, Sport treiben und Freund*innen treffen, bevor man ins Theater, in die Oper oder ins Ballett aufbricht. Die Landeshauptstadt überzeugt kulturell mit 11 öffentlichen Museen sowie privat geführten Ausstellungshäusern. Bemerkenswert ist die lebendige Literaturszene, besuchenswert ist auch das internationale Trickfilmfestival. Wer eher oder auch sportlich unterwegs ist kann den VfB Stuttgart anfeuern, die German Open Championships oder die German Masters besuchen. Gute Yogakurse gibt es im „Yogastudio 13“. Sich stärken kann man danach in der „Zirbelstube“, im „Shima“ oder im „La Scala“. Die Stuttgarter Nacht lockt mit Bars wie der „Schwarz Weiß Bar“, dem „Palast der Republik“ oder „Suessholz“. Tanzen kann man im „Freund & Kupferstecher“ oder in der „Schräglage“. Am nächsten Tag lässt es sich bei einem Frühstück in der „Wunderkammer“ erholen. Ausflüge lohnen sich zum Aichstrutsee bei Welzheim oder zum Aileswasensee bei Neckartailfingen.

Immobilienmarktbericht Stuttgart 2019

Immobilienmarktbericht Stuttgart 2019

Stuttgart ist geprägt von einem starken Nachfrageüberhang. Die starke Wirtschaft und attraktive Lebensqualität zieht Businessleute, Familien wie Student*innen in die baden-württembergische Hauptstadt. Im letzten Jahr kamen 2.700 Zuzügler*innen nach Stuttgart, in den letzten 10 Jahren waren es 53.000. Die Bautätigkeit kann mit diesen Zahlen nicht mithalten. 2017 gab es 243.000 Haushalte und 309.000 Wohnungen in Stuttgart (DZ HYP). Das Missverhältnis zwischen Angebot und Nachfrage sorgt für Preissteigerungen. 2018 wurden 4,19 Milliarden Euro Umsatz auf dem Immobilienmarkt erzielt, ein Plus von 17%. Wohnbaugrundstücke hatten dabei einen Anteil von 600 Millionen Euro. Insgesamt wurden mehr Bauplätze verkauft und weniger Eigentumswohnungen. Der Vertragsanteil an bebauten Grundstücken blieb relativ gleich (Gutachterausschuss Stuttgart).

Immobilienmarktbericht Eigentumswohnungen Stuttgart

Eigentumswohnungen machen den stärksten Teilbereich in der Stuttgarter Immobilienbranche aus. 2018 wurden 3.330 Verkäufe getätigt, 4% weniger als im Vorjahr. Das liegt auch daran, dass das Angebot sehr knapp, die Nachfrage sehr hoch ist. Die durchschnittlichen Quadratmeterpreise liegen bei 4.146 Euro. Für Neubaueigentumswohnungen zahlt man durchschnittlich 6.412 Euro (+6%), für Eigentumswohnungen im Bestand 3.662 Euro pro Quadratmeter (+8%). Seit 2009 sind die Preise für Wohnungen im Bestand um circa 120% gestiegen, von 2017 auf 2018 stiegen sie um 7,5% (Ausblick auf den deutschen Immobilienmarkt 2019 Deutsche Bank AG). Der Spitzenpreis lag 2018 bei 16.890 Euro für eine Eigentumswohnung (Gutachterausschuss Stuttgart). Nach Zimmeranzahl betrugen die Quadratmeterpreise für Bestandswohnungen wie folgt: Für eine 1-1,5 Zimmer-Wohnung zahlte man Stand 01.04.2019 im Schnitt 3.970 Euro. Eine 2-2,5-Zimmer-Wohnung hatte einen Quadratmeterpreis von 3.900 Euro und 3-3,5 Zimmer kosteten 4.010 Euro pro Quadratmeter. Eine Wohnung mit mehr als 4 Zimmern lag im Schnitt bei einem Quadratmeterpreis von 4.200 Euro. (ibb Dr. Hettenbach Institut).

Immobilienmarktbericht Mehrfamilienhäuser Stuttgart

2018 wurden 5% mehr Mehrfamilienhäuser als im Vorjahr verkauft (Gutachterausschuss). Die Erstbezugsmiete in Stuttgart ist innerhalb von 10 Jahren um 50% gestiegen. Die Mieten für Neubauwohnungen sind 2018 um 9% gestiegen, für Bestandswohnungen um +3% (Wohnmarktbericht Stuttgart Volksbank AG). Laut „DZ HYP“ liegt die durchschnittliche Erstbezugsmiete 2019 bei um die 16 Euro pro Quadratmeter, ein Plus von 3,9%. Die Maximum-Miete für den Erstbezug beträgt 2019 um die 21,3 Euro pro Quadratmeter (+3,9%). Aufgeteilt nach Zimmeranzahl betragen die Mietpreise für Bestandswohnungen in Stuttgart  folgendes: 1-1,5 Zimmer-Wohnungen haben eine Durchschnittsmiete von 16,10 Euro pro Quadratmeter. 2-2,5 Zimmer-Wohnungen haben einen Quadratmeterpreis von 16,10 Euro, 3-3,5 Zimmer-Wohnungen einen Quadratmeterpreis von 12,60 Euro. Wohnungen mit mehr als 4 Zimmern haben einen Mietpreis in Höhe von 13 Euro prob Quadratmeter (iib Dr. Hettenbach Institut, Stand 01.04.2019).

Immobilienmarktbericht Eigenheim Stuttgart

Es wurden 2018 deutlich weniger Eigenheime als noch im Vorjahr verkauft. Laut des Gutachterausschusses wurden 21% weniger Reihenhäuser, 4% weniger Zweifamilienhäuser und 15% weniger Dreifamilienhäuser verkauft. Die Preise stiegen jedoch um +6% bei Reihenhäusern und um 12% bei Zwei- und Dreifamilienhäusern. Diese Zahlen spiegeln einmal mehr das Verhältnis von Angebot und Nachfrage wieder. Laut des Dr. Hettenbach Instituts betragen die Kaufpreise im Marktgebiet Stuttgart 890.000 Euro für ein Einfamilienhaus. Ein Doppelhaus liegt bei einem Kaufpreis von 630.000, ein Reihenhaus bei 560.000 Euro. Ein Zweifamilienhaus kann man 2019 in Stuttgart für durchschnittlich 749.000 Euro erwerben.

Immobilienmarktbericht Gewerbe Stuttgart

Stuttgart ist als Büro- und Handelsimmobilien Standort beliebt, das Angebot an Flächen ist jedoch sehr knapp. Im Büromarkt ist aufgrund des Mangels, die Leerstandsquote liegt bei 2,3%, beim Flächen- und Vermietungsumsatz ein Minus von 29% zu verzeichnen. Die Spitzenmiete sank aufgrund fehlender Neubauflächen auf 23 Euro pro Quadratmeter, die Durchschnittsmiete stieg hingegen um 5%. Die Durchschnittsmiete für Büroimmobilien liegt bei um die 14 Euro pro Quadratmeter (Gutachterausschuss). Im Bereich der Handelsimmobilien stieg der Umsatz aufgrund der Standortstärke und des Flächenmangels um +37% auf 1,38 Milliarden Euro, während die Vertragszahlen um 4% sanken (Gutachterausschuss für Immobilienwerte). Besonders die Flächenknappheit in der Königsstraße führte zu mehreren innerstädtischen Einzelhandelsprojekten. Dies hatte eine Verkaufsflächenausweitung von um die 20% zur Folge. Die Spitzenmiete im Bereich Handelsimmobilien liegt bei um die 250 Euro pro Quadratmeter (DZ HYP Immobilienmarkt Deutschland 2018/2019). Dort stagniert sie nun jedoch, mehr Zahlungsbereitschaft ist im Moment kaum vorhanden.

Immobilienmarktbericht Neubau Stuttgart

2018 standen 4.300 Haushalte auf der städtischen Warteliste für eine Sozialwohnung. Im Vergleich: Zwischen 2015 und 2017 wurden 2.100 Wohnungen in Stuttgart fertiggestellt. Auf 3,1 jährliche Wohnungsfertigstellungen kommen 1.000 Einwohner. (DZ HYP). 2017 wurden zudem nur 1.460 Wohnungsgenehmigungen erteilt – der niedrigste Wert seit 2010. Doch es gibt auch viele Projekte, die derzeit angegangen werden. So entstehen im ehemaligen Bürgerhospital in Stuttgart-Nord 600 neue Wohnungen. In Stuttgart-West kann durch den Umzug des Olga Krankenhauses ein neues Quartier mit 223 Wohnungen entstehen. Im Weiteren wird der Nackarpark bebaut und die Kettersiedlung durch einen Neubau mit 180 Wohnungen ersetzt. In der Düsseldorfer Straße entstehen 128 Wohnungen, im Stammheimer Neubaugebiet Langenäcker-Wiesert 330 Wohneinheiten (Gutachterausschuss für Immobilienwerte). Durch Stuttgart 21 könnten in Zukunft weitere Neubauflächen zur Verfügung stehen. Durch den Mangel steigen die Preise: Die Bodenrichtwerte für den ein- bis zweigeschossigen Wohnungsbau sind um 10% gestiegen, für Geschosswohnungsbau und verdichtete Bebauung um 10-20% und im gewerblichen Bereich um 5-10%.

Toplagen Stuttgart

Stadteinteilung Stuttgart

Stuttgart ist in 23 Stadtbezirke und 152 Stadtteile eingeteilt. Dabei gibt es 5 innere Stadtbezirke und 18 äußere Stadtbezirke. Die inneren Stadtbezirke heißen: Mitte, Nord, Ost, Süd und West.

Stuttgart-Nord

Stuttgart-Nord ist einer der inneren Stadtbezirke von Stuttgart. In ihm liegen die Stadtteile Relenberg, Lenzhalde, Am Bismarckturm, Killesberg, Weißenhof, Nordbahnhof, Am Pragfriedhof, Am Rosensteinpark, Auf der Prag, Mönchhalde und Heilbronner Straße. Im Bezirk leben 26.500 Einwohner*innen auf einer Fläche von 682 Hektar. Der Bezirk überzeugt durch seine Vielseitigkeit. Im Stadtbezirk finden sich Gewerbe- und Dienstleistungsflächen, Wohnsiedlungen und Villen. Stuttgart-Nord hat Teile im Talkessel und am Hang. Besonders der Stadtteil Killesberg ist begehrt. Eine Neubauwohnung kostet hier 4.655 Euro pro Quadratmeter, eine Wohnung im Bestand 5.221 Euro pro Quadratmeter. Der durchschnittliche Quadratmeterpreis für ein Haus (Bestand) beträgt 3.165 Euro, ein Neubauhaus kann man im Schnitt für 4.527 Euro pro Quadratmeter erwerben. Die Wohnungsmiete in Killesberg liegt bei 14,97 Euro pro Quadratmeter (Bestand) und 12,92 Euro pro Quadratmeter (Neubau) (Capital).

Degerloch

Degerloch ist ein Stadtbezirk, welcher 1908 nach Stuttgart eingemeindet wurde. Der Bezirk umfasst die Stadtteile Degerloch, Waldau, Tränke, Haigst und Hoffeld. Degerloch hat eine Bevölkerungsdichte von 2.039 Bewohner*innen pro Quadratmeter. Geschätzt wird die Gegend für die erhöhte Lage. Laut des Immobilienportals „Immowelt“ lagen die Kaufpreise für Wohnungen mit 40-80 Quadratmeter im August 2019 bei 7.224 Euro pro Quadratmeter. Häuser mit 140-180 Quadratmetern kosteten im Schnitt 725.000 Euro. Die Mietpreise für eine Wohnung in Degerloch betrugen im August 2019 12,14 Euro pro Quadratmeter für eine Wohnung mit 40-80 Quadratmetern.

Gänseheide 

Gänseheide ist ein Stadtteil im Stadtbezirk Ost. Im Stadtteil lebten 2014 3.660 Einwohner*innen. Der Stadtteil ist geprägt von der Geschichte des Stadtteils als „Ort der Schönen und Reichen“ in der zweiten Hälfte des 19. Jahrhunderts. Die damals entstandenen Villen bezaubern noch heute und geben dem Stadtteil seinen besonderen Charme. Eine Bestandswohnung in Gänseheide hat einen durchschnittlichen Quadratmeterpreis von 5.035 Euro, eine Neubauwohnung kostet im Schnitt 7.495 Euro pro Quadratmeter. Die Mietpreise für eine Wohnung in Gänseheide liegen bei 13,62 (Bestand) und 12,92 (Neubau) Euro pro Quadratmeter.

Bopser

Bopser ist sowohl ein Berg in Stuttgart als auch ein Stadtteil im Stadtbezirk Süd. Auf dem Bopser steht der Fernsehturm. Die Gegend ist für die eindrucksvollen Villen oder das Teehaus bekannt. Heutzutage ist die Gegend sehr beliebt, denn sie bietet spannende Architektur, Wald und einen tollen Blick auf die Stadt. Bestandswohnungen kosten im Schnitt 6.650 Euro pro Quadratmeter, Neubauwohnungen 4.655 Euro pro Quadratmeter. Ein Bestandshaus kann man für 3.165 Euro pro Quadratmeter erwerben, ein Neubauhaus für 4.527 Euro pro Quadratmeter (Capital). Die Miete pro Quadratmeter beträgt um die 17,10 (Bestand) und 12,92 (Neubau) Euro pro Quadratmeter.

Europaviertel

Das Europaviertel entsteht seit 1990 auf dem Gelände des ehemaligen Güter- und Rangierbahnhofes im Zuge von „Stuttgart 21“. Das Viertel wird als eines der bedeutendsten Innenstadtentwicklungen Deutschlands beschrieben. Anziehungsmagnete im Viertel sind der Mailänder Platz und die Stadtbibliothek. Im Europaviertel erzielen einzelne Projekte wie das Luxushochhaus „Cloud 7“ Spitzenpreise. Hier wurden Eigentumswohnungen für mehr als 15.000 Euro pro Quadratmeter verkauft. Im Durchschnitt liegen die Quadratmeterpreise für Wohnungen im Europaviertel bei 4.450 Euro pro Quadratmeter.

Immobilientrends Stuttgart 2019

Preisentwicklungen Stuttgart

 Im Jahr 2018 wurde auf dem Stuttgarter Immobilienmarkt ein Umsatz von 4,19 Milliarden Euro erwirtschaftet. Der Umsatz war damit im Jahr 2018 um 600 Millionen Euro höher als im Vorjahr.  Im ersten Quartal 2019 wurde ein Plus von 25% festgestellt. Während die Vertragszahlen in Stuttgart sinken steigen die Immobilienpreise. Im Jahr 2018 erhöhten sich die Bodenrichtwerte um 10-20% bei Grundstücken mit 1-2 Geschossen. Es herrscht ein Mangel an zum Kauf stehenden Grundstücken und Gebäuden. Die hohe Nachfrage und das geringe Angebot sorgen für eine Preisentwicklung nach oben.  Ein Ende dieses Missverhältnisses ist vorerst nicht in Sicht bestätigt auch Günter Siebers, der Vorsitzende des Gutachterausschusses für die Ermittlung von Grundstückswerten in Stuttgart (Stuttgarter Nachrichten).

Trends

Da Stuttgart nur noch wenig Bauland bietet und demografisch an seine Grenzen stoßen wird zeichnen sich besonders zwei Trends in Stuttgart ab. Einmal der Umzug ins Umland, der besonders bei den sogenannten „Millenials“ stattfindet und der Trend zu höheren und teuren Einzelobjekten. Denn wenn Stuttgart noch weiter wachsen kann, dann irgendwann nur noch nach oben.

Neubauentwicklung Stuttgart 2019

Da das Bauland in Stuttgart rar ist entstehen Neubauten an vorher bereits bebauten Orten. So wird die Christus-Erlöser-Kirche abgerissen. Hier soll ein „Ort der Zukunft“ entstehen, in dem die Bereiche Betreuung und Begegnung (unter anderem in Form einer Kita) abgedeckt werden sollen. Ein weiteres Abrissprojekt ist die Hauswirtschaftliche Schule am Stöckachplatz. Die Stuttgarter Wohnungs- und Städtebaugesellschaft mbH will das Areal kaufen und bebauen. Auch hier sollen verschiedene Orte geschaffen werden, unter anderem in Form einer Einkaufsmöglichkeit und 40 Wohnungen. 70 Eigentumswohnungen entstehen außerdem in der Maybachstraße 18 in Feuerbach und in Stuttgart West in der Rückertstraße 11-17. Hier werden 79 Eigentumswohnungen gebaut. Doch auch in die Bildung wird in Stuttgart investiert. Aktuelle Bauprojekte sind der Neubau der Technik Fakultät der Dualen Hochschule und die Erweiterung der Landesbibliothek.

Regelungen Stuttgart 2019

In Stuttgart greift bereits das Stuttgarter Innenentwicklungsmodell. Dieses wurde nun verschärft. So steigt die Quote der geförderten Wohnungen von 20% auf 30% der Geschossfläche und sogar auf 45%, wenn die Wohnungen nicht im Projekt selbst errichtet werden. Weitere Änderungen am Modell sind die Bindungsfristen bei den Sozialmietwohnungen, diese wurden von 15 Jahren auf 30 Jahre verdoppelt. Bei Mietwohnungen für Bezieher*innen von mittlerem Einkommen verlängern sich die Bindungsfristen von 15 auf 20 Jahre. Eine weitere Änderung ist die Senkung des Schwellenwertes, ab dem die Vorgaben des Innenentwicklungsmodells greifen. Dieser liegt nun bei 900 Quadratmetern.

Milieuschutz Stuttgart

Bislang gibt es in Stuttgart nur eine Milieuschutzsatzung im Nordbahnhofviertel. Von dieser sind jedoch die Hochhäuser in der Friedhof- und Mönchstraße ausgenommen. Ansonsten gibt es in Stuttgart keine weiteren Milieuschutzgebiete, obwohl diese vermehrt von den Mietern gefordert werden. So wurde 2018 der Milieuschutz für die Cannstatter Straße abgelehnt. Auch im Stuttgarter Süden ist das Thema Milieuschutz ein Streitthema.

 Quellen: Wikipedia, Stuttgarter Nachrichten, Amt für Statistik Baden-Württemberg, Stuttgarter Zeitung, Region-Stuttgart.org, IHK Stuttgart, Stadtportal Stuttgart, Mit Vergnügen, Heimtipps Stuttagrt, Gutachterausschuss Stuttgart, DZ HYP Immobilienmarkt Deutschland 2018/2019, Wohnmarktbericht Stuttgart Volksbank AG, ibb Dr. Hettenbach Institut,  Ausblick auf den deutschen Immobilienmarkt 2019 Deutsche Bank AG, Capital, Immowel, Buisiness Insider, Immobilienbrief Stuttgart (Ausgabe 260)

Vergleichswertverfahren

Ein Verfahren zur Ermittlung des Verkehrswertes ist das Vergleichswertverfahren. Bei diesem Verfahren wird die zu bewertende Immobilie mit kürzlich verkauften, ähnlichen Objekten verglichen. Der durchschnittliche Verkaufspreis pro Quadratmeter der bereits verkauften Immobilien wird dabei als Ausgangswert verwendet. Durch Zu- und Abschläge individueller Gegebenheiten entsteht ein eigener Quadratmeterpreis. Dieser wird mit der Quadratmeteranzahl der Immobilie multipliziert. Die Verkaufswerte der anderen Immobilien liegen beim Gutachterausschuss für Immobilienwerte Stuttgart vor.

Ertragswertverfahren

Ein weiteres Verfahren ist das Ertragswertverfahren. Der Wert der zu bewertenden Immobilie wird dabei nach folgender Formel berechnet: Ertragswert=Bodenwert+Gebäudeertragswert der baulichen Anlagen. Der Gebäudeertragswert ergibt sich hierbei aus dem Rohertrag(Jahresmiete/übliche Miete) abzüglich der Bewirtschaftsungskosten(Instandhaltsungs-, Verwaltungskosten u.a.). Nach diesem ersten Abzug erhält man den Reinertrag des Grundstückes. Zieht man von diesem die Bodenwertverzinsung ab (Bodenwert x Liegenschaftszins) erhält man widerrum den Reinertrag des Gebäudes. Um zum Gebäudeertragswert zu gelangen, muss man diesen mit dem Vervielfältiger multiplizieren. Der Vervielfältiger leitet sich hierbei aus der Restnutzdauer und dem Liegenschaftszins ab. Der Liegenschaftszins spiegelt die Zukunftserwartungen der Marktteilnehmer*innen wider.

Sachwertverfahren

Beim Sachwertverfahren werden die Werte der Bauten und des Bodens separat ermittelt. Beim Sachwertverfahren stellt man sich die Frage, was es heutzutage kosten würde, die Bauten herzustellen. Die dann ermittelten Werte werden mit der Alterswertminderung subtrahiert und an den derzeitigen Immobilienmarkt angepasst. Richtlinien für das Sachwertverfahren sind unter „Normalherstellungskosten“ unter „Stand 2010/Normalherstellungskosten 2010“ in den „Richtlinien zur Ermittlung des Sachwertes“ festgehalten.

SWOT-Analyse

Unsere Immobilienagentur nutzt unter anderem die SWOT-Analyse. Durch diese Analyse werden die Stärken und Schwächen, Chancen und Risiken der Immobilie ermittelt und in Wechselwirkung gesetzt. Die Analyse dient der Präzision des ermittelten Verkaufspreises und klärt Sie wie uns umfassend über Ihre Immobilie auf. So gehen Sie vorbereitet in den Verkauf und wir können die Immobilie mit größter Transparenz und Know How vermarkten. Auch wird ermittelt, wie die positiven Seiten Ihrer Immobilie gestärkt und die negativen Aspekte minimiert werden können. Stärken („strenghts“) sind beispielsweise eine sichere Mieter*innenstruktur, eine gute Bausubstanz oder eine beliebte Lage. Schwächen („weaknesses“) sind  hohe Nebenkosten, Renovierungsbedarf und Verkehrslärm. Chancen („opportunities“) sind eine mögliche Aufwertung des Gebietes, beispielsweise durch eine neue Verkehrsanbindung. Ein Risiko („threat“) ist der Abbau der Infrastruktur oder eine Altersverschiebung nach oben. Risiken und Chancen sind Umweltfaktoren, Stärken und Schwächen Objekt- und Umgebungsfaktoren. Politische und rechtliche Rahmenbedingungen können die Vor- und Nachteile Ihres Objekts beeinflussen. So werden unter anderem Milieuschutzgebiete oder die Mietpreisbremse in der SWOT-Analyse berücksichtigt.

Wir versprechen Ihnen einen reibungslosen und erfolgreichen Verkauf.

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Niels Schnatz

Geschäftsführung

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