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Wann macht eine Immobilienbewertung Sinn?

Bei einer Immobilienbewertung wird der Wert Ihrer Immobilie ermittelt. Sie benötigen den sogenannten Verkehrswert, um vorbereitet in einen Verkauf zu gehen. Denn ein zu hoher Verkaufspreis könnte potenzielle Interessent*innen verschrecken, ein zu niedriger Verkaufspreis zu einem Verkauf unter Wert führen. Ein weiterer Sinn der Bewertung ist die Ermittlung des geeigneten Verkaufszeitpunkts aufgrund der Analyse der Entwicklungsmöglichkeiten.

Außerdem benötigen Banken den Immobilienwert für die Vergabe von Krediten. Auch die Besteuerung richtet sich nach dem Wert des Objekts.

Mit Kenntnis des realistischen Verkaufspreises können Sie kommende Investitionen planen. Zudem schafft eine Immobilienbewertung eine Grundlage für eventuelle Scheidungs- und Erbauseinandersetzungen.

Ein*e Makler*in nimmt die Bewertung als Basis für eine individuelle Vermarktungs- und Verkaufsstrategie.

Unsere Immobilienagentur AB Real Estate GmbH ermittelt außerdem die Stärken, Schwächen, Chancen und Risiken Ihres Objekts und teilt Ihnen diese explizit mit.

Die Immobilienbewertung

Immobilientypen

Eine Immobilienbewertung muss auf den Typ der zu analysierenden Immobilie zugeschnitten sein. Denn bei jedem Immobilientyp sind andere Faktoren wichtig. Die Zielgruppe unterscheidet sich ebenfalls je nach Art der Immobilie.

Bei den verschiedenen Immobilientypen wie einem Penthouse, einem Mehrfamilienhaus oder einem Reihenhaus liegt der Fokus anders. Bei einem Penthouse legen die Kund*innen viel Wert auf die technische wie sanitäre Ausstattung, bei einem Mehrfamilienhaus ist die Anzahl der Wohnungen wie Quadratmeter von Interesse und bei einem Reihenhaus die Frage nach der Gartennutzung sowie Nähe zu Bildungseinrichtungen.

Zudem eignen sich manche Immobilien eher als Kapitalanlage, andere als Objekt zur Eigennutzung.

Aufgrund der Vielschichtigkeit der Bewertung empfehlen wir Ihnen, Ihre Immobilie von einem Profi bewertet zu lassen. Vertrauen Sie die Bewertung einem/einer Makler*in an, können Sie Ihre Immobilie anschließend mit diesem verkaufen.

Unsere Immobilienagentur übernimmt die Bewertung Ihrer Immobilie gerne.

Koblenz – die einzige Stadt an Rhein und Mosel

Lage und Anbindung

Koblenz befindet sich in Rheinland-Pfalz, im Südwesten Deutschlands. Die kreisfreie Stadt ist im Bundesland die drittgrößte Stadt nach Mainz und Ludwigshafen am Rhein. Koblenz hieß ursprünglich “Confluentes”, deutsch: Die Zusammenfließenden. Dies spielt auf die Lage der Stadt an. Denn Koblenz befindet sich an der Mündung der Mosel in den Rhein. Koblenz ist per Auto/Bus oder Bahn gut zu erreichen. Bei Koblenz befindet sich ein Autobahnkreuz, an dem die A 48 die A 61 kreuzt. Der Hauptbahnhof Koblenz ist zudem der wichtigste Bahnhof im Rhein-Mosel-Lahn Gebiet. Köln, Düsseldorf oder Frankfurt sind von hier aus schnell erreicht.

Einwohner*innen

In Koblenz leben Stand 2020 113.724 Menschen. Davon sind 49,2% männlich und 50,8% weiblich. Der Ausländer*innenanteil liegt bei 14,2%. 43,4% der Koblenzer*innen sind ledig und 50,9% der Bevölkerung leben in einem 1 Personen Haushalt. Das ergaben die Auswertungen des Koblenzer Statistischen Informations-Systems.

Wirtschaft

Die Stadt Koblenz ist ein Handelsplatz mit Tradition. Koblenz setzt bei der Wirtschaft auf ein breites Spektrum an Unternehmen und langfristig auf umweltschonende Industrien. Eine ideale Mischung für den Wirtschaftsschwerpunkt im Norden Rheinland-Pfalz. In Koblenz sind vor allem mittelständische Unternehmen zuhause, aber auch weltweite Erfolgsmarken wie “Kimberly-Clark” (Papiertücher), “Aleris Aluminium” (Flugzeugbauteile) oder die deutsche Versicherungsgruppe “Debeka”. Fast drei Viertel der Beschäftigten sind im Dienstleistungssektor tätig. Aufgrund seiner Lage bietet sich Koblenz zudem als Logistikstandort an.

Bildung

In Koblenz gibt es zwei staatliche Hochschulen – die Universität Koblenz-Landau sowie die Hochschule Koblenz. Der Studierendenanteil liegt bei ungefähr 14% der Gesamtbevölkerung. Besonders die Mischung aus der “alten Stadt” und dem jungen Student*innenflair ist an Koblenz attraktiv. Die Stadt bietet Student*innenheime, eine Volkshochschule, 25 Grundschulen, 4 Realschulen und eine integrierte Gesamtschule sowie 6 Gymnasien und 3 Förderschulen.

Tourismus

Aufgrund der Coronapandemie konnte Koblenz 2020 nicht so viele Besucher*innen wie im Vorjahr verzeichnen. So übernachteten im Juli 2019 9.696 Tourist*innen in Koblenz, im Juli 2020 waren es nur 5.965. Nicht anders zu erwarten in einem Jahr, in dem die Hotels und Gastronomie, Theater und Museen schließen mussten. Die meisten Tourist*innen kamen aus den Niederlanden, Großbritannien und der Schweiz (Beherbergungsstatistik Koblenz Juli 2020). Als zukünftiges Reiseziel ist Koblenz sehr empfehlenswert, nirgendwo sonst trifft der Rhein auf die Mosel, einen atemberaubenden Blick kann man von der Festung Ehrenbreitstein oder aus der Seilbahn genießen. Und Kultur gibt es unter anderem im Romanticum zu erleben.

Kultur und Freizeit

Kultur sieht man bereits in Koblenz Stadtbild: Alte Häuser, Burgen, Schlösser und Kirchen erzählen einem von der Vergangenheit. Bei einem Koblenz Besuch darf die Seilbahnfahrt zur Festung Ehrenbreitstein nicht fehlen. Von der zweitgrößten erhaltenen Festung Europas sieht man eine weitere Besonderheit: Das UNESCO Welterbe Oberes Mittelrheintal. Wer sich eher drin aufhalten möchte, kann eines der vielen Museen besuchen (wenn es wieder geht). Dazu gehören das Romanticum, das Mittelrhein Museum, das Ludwig- oder DB Museum. Und das waren bei weitem noch nicht alle! Theater, Musik, Ballett und Puppentheater vereint das Theater Koblenz – schon 228 Jahre besteht das Haus und hat vor, noch lange zu bleiben. Für Sportbegeisterte hat Koblenz die diversesten Vereine im Angebot: Seien es chinesische Kampf- und Bewegungskünste, Bowling, Turnen oder Basketball. Zu den besten Restaurants Koblenz gehört das “Da Vinci”, ein besonderes Erlebnis wäre ein Restaurantbesuch im Schloss Engers.

Immobilienmarktbericht Koblenz 2020

Die Coronapandemie hatte keine größeren Auswirkungen auf den Immobilienmarkt in Koblenz. Die Nachfrage nach Baugrundstücken, Bestandsimmobilien und Wohnungen ist ungebrochen. Das Angebot ist hingegen insgesamt geringer als die Nachfrage und zusätzlich im Jahre 2020 gesunken. Eine logische Entwicklung: Während der Pandemie sehnt man sich nach einem schönen Wohnort, möchte in unsicheren Zeiten jedoch erstmal nicht verkaufen. Diese Dynamik sorgt in Koblenz für steigende Preise. So lag der durchschnittliche Quadratmeterpreis für Bestandswohnungen 2020 bei 2.390€/m2 (Immobilienmarktbericht Sparkasse), das entspricht einem Plus von 3,3%. Der durchschnittliche Mietpreis für eine Bestandswohnung lag 2020 bei 8€/m2, das ist eine Steigerung von 1,7% zu 2019 (Immobilienmarktbericht Sparkasse). Die Rendite belaufen sich auf knapp 4%. Die Rendite sind im Vergleich zum Vorjahr gesunken, da die Kaufpreise schneller steigen als die Mieten. Jedoch gibt es auch deutliche Unterschiede zwischen den Stadtteilen (auf die verschiedenen Stadtteile gehen wir im nächsten Text ein). Trends für 2021 sind im Besonderen 1-2 Personen Haushalte und dementsprechend kleinere Wohneinheiten. Sehr wahrscheinlich ist auch, dass die Nachfrage nach Immobilien aufgrund der niedrigen Zinslage und der Attraktivität von Immobilien als Kapitalanlage weiter steigen wird. Zudem sind bereits viele Neubaugebiete bebaut. Allein in den vergangenen 10 Jahren sind die Mietpreise in Koblenz um 61,4% gestiegen. Eine 100% eindeutige Prognose ist aufgrund der Coronakrise jedoch nicht zu treffen.

Toplagen Koblenz

Stadteinteilung Koblenz

Koblenz ist in 30 Stadtteile gegliedert. Diese sind: Altstadt, Arenberg, Arzheim, Asterstein, Bubenheim, Ehrenbreitstein, Goldgrube, Güls mit Bisholder, Horchheim, Horchheimer Höhe, Immendorf, Karthause, Kesselheim, Lay, Lützel, Metternich, Moselweiß, Neuendorf, Niederberg, Oberwerth, Pfaffendorf, Pfaffendorfer Höhe, Rauental, Rübenach, Stolzenfels, Südliche Vorstadt und Wallersheim. Die Stadtteile Arzheim, Bubenheim, Güls mit Bisholder, Kesselheim, Lay, Rübenach und Stolzenfels sind jeweils auch ein Ortsbezirk, die Stadtteile Arenberg und Immendorf bilden zusammen einen Ortsbezirk. Außerdem wird Karhause in Karthause Nord, Karthause-Flugfeld und Karthäuserhofgelände, die Südliche Vorstadt in Mitte und Süd unterteilt.

Horchheim

Horchheim befindet sich auf der rechten Rheinseite am Ufer und ist über die Südbrücke mit der Innenstadt verbunden. Bei der Lage wundert es nicht, dass man hier wunderschöne alte Jugendstilvillen findet. Im ehemaligen Weingebiet gibt es heutzutage die evangelische Lutherkapelle oder die katholische Pfarrerkirche St. Maximin zu sehen. Für Erholung sorgt der Mendelssohnpark, in dem im Frühling die Narzissen und Kirschbäume blühen. Stand 2019 wohnen 3.214 Einwohner*innen im grünen und wassernahen Horchheim. Ein Haus kostet hier durchschnittlich 440.000€, die durchschnittlichen Kaufpreise für Wohnungen liegen bei 2.150€/m2, pro Quadratmeter kostet eine Wohnung durchschnittlich 7,30€ Miete.

Pfaffendorf

Auf der rechten Rheinseite befindet sich ebenfalls Pfaffendorf an einem schmalen Uferstreifen. Pfaffendorf ist seit der Bronzezeit besiedelt, bei Ausgrabungen wurde sogar eine römische Villa gefunden. Zudem wurde hier Wein angebaut und Pfaffendorf zum “rheinischen Nizza”. 2019 wohnten 2.927 Menschen im geschichtsträchtigen Stadtteil. Die Mietpreise für eine Wohnung in Pfaffendorf liegen bei circa 8,70€/m2, der Quadratmeterpreis beim Verkauf einer Wohnung liegt bei 2.650€. Ein Haus kann man in Pfaffendorf im Durchschnitt für 480.000€ erwerben. Sehenswürdigkeiten im Stadtteil sind das Kloster Bethlehem oder das Haus Cuno.

Oberwerth

Wir befinden uns nun am westlichen Rheinufer. Der Stadtteil Oberwerth ist eine ehemalige Insel und wird durch ein Wohngebiet im Norden und den Sportpark (mit Stadion!) Oberwerth im Süden begrenzt. Lange Zeit befand sich in Oberwerth ein Kloster, heute wohnen 1.559 Einwohner*innen im Stadtteil. Ein Haus können Sie hier für 680.000€ erwerben, der Quadratmeterpreis beim Kauf einer Wohnung liegt bei 3.160€, bei Miete beträgt er 9,60€. Freizeitvergnügen bereitet das Freibad in Oberwerth.

Altstadt

Die Altstadt ist seit der römischen Gründung das Herz von Koblenz und mittlerweile sogar Teil des UNESCO Welterbes. In der restaurierten Altstadt finden Tourist*innen wie Einheimische unzählige Sehenswürdigkeiten. Zum Staunen bringen einen 5 Kirchen oder das Deutsche Eck, eine künstlich aufgeschüttete Landzunge, das Kurfürstliche Schloss, die Alte Burg, das Kunstgässchen oder das Theater Koblenz. Und diese Liste könnten wir weiterführen… Zudem fand hier 2011 die Bundesgartenschau statt. Wer in der Altstadt wohnen möchte, muss für ein Haus im Durchschnitt 480.000€ bezahlen. Der Verkaufspreis einer Wohnung liegt bei 2.890€/m2, zur Miete kostet eine Wohnung im Schnitt 9,50€/m2.

Karthause

Der größte Stadtteil Koblenz heißt Karthause und befindet sich im Süden der Stadt. Er ist zudem der nördlichste Ausläufer des Hunsrücks zwischen Rhein und Mosel. Der Name leitet sich von der Geschichte ab. Früher befand sich hier das Kloster der Karthäuser, einem Orden der römisch-katholischen Kirche. Zu entdecken gibt es hier die Festungsanlage Fort Großfürst Konstantin, für Erholung sorgt der Koblenzer Stadtwald mit dem Naherholungsgebiet Remstecken. In Karthause befindet sich ebenfalls die Hochschule Koblenz, wodurch der Stadtteil jung ist. In Karthause Flugfeld liegen die Immobilienpreise für eine Wohnung bei durchschnittlichen 2.240€/m2 (Kauf) und 6,90€/m2 (Miete). Ein Haus in Karthause kostet im Schnitt 460.000€.

Metternich

Metternich befindet sich direkt an der Mosel. Das Wahrzeichen des Stadtteils ist die “Metternicher Eule”, ein Kriegsdenkmal, das eigentlich einen Adler darstellt – der aber mehr wie eine Eule aussieht… Häuser kosten hier im Schnitt 440.000€, eine Wohnung kann man für 8,20€/m2 mieten und für 2.640€/m2 kaufen. In Metternich befindet sich außerdem der Campus der Universität Koblenz-Landau, das Naturschutzgebiet Eiszeitliches Lößprofil, eine evangelische sowie eine katholische Kirche.

Ehrenbreitstein

Auf der rechten Rheinseite gegenüber vom Deutschen Eck befindet sich Ehrenbreitstein mit dem gleichnamigen Berg, auf dem die gleichnamige Festung thront. Die Altstadt von Ehrenbreitstein gehört sogar zum UNESCO Welterbe. Die Immobilienpreise für eine Wohnung liegen bei 2.660€/m2 (Kauf) und 7,80€/m2 (Miete). Ein Haus im Stadtteil kostet durchschnittlich 410.000€. 2.079 Einwohner*innen wohnen Stand 2019 in Nähe des Kapuzinerklosters, der Klausen- und Rheinburg. 2011 überzeugte hier zudem die Bundesgartenschau.

Lützel

Lützel (heißt nichts anderes als klein) befindet sich im Norden der Stadt. 2.410 Menschen sind hier zuhause. Gegenüber von der Altstadt, mit der Lützel durch die historische Baldiunbrücke verbunden ist, befinden sich hier das DB Museum Koblenz oder der Volkspark sowie die Feste Kaiser Franz, ein Teil der preußischen Festung. Die Immobilienpreise in Lützel liegen für eine Wohnung bei 2.290 €/m2 (Kauf) und 7,50€/m2 (Miete). Ein Haus können Sie durchschnittlich für 340.000€ erwerben.

Süd und Mitte

Mitte und Süd bilden zusammen die Südliche Vorstadt. In dieser gibt es mehrere Sehenswürdigkeiten wie die Katholische Pfarrerkirche St. Josef, das Kaiserin Augusta Denkmal in den Rheinanlagen, die letzten Kinos der Altstadt, die Rhein Mosel Halle oder das Weindorf. Ein Haus kostet in Süd durchschnittlich 460.000€, die Wohnungspreise betragen 2.500€/m2 (Kauf) und 9,00€/m2 (Miete). Mitte befindet sich neben der Altstadt und beherbergt 3.918 Einwohner*innen. Diese würden heutzutage für ein Haus 530.000€ zahlen, für eine Wohnung zum Kauf 2.270 €/m2 und zur Miete 8,80€/m2. In der Südlichen Vorstadt befindet sich der Hauptbahnhof von Koblenz, als Grünfläche dient die Rheinanlage.

Arenberg-Immendorf

Die Stadtteile Arenberg und Immendorf bilden zusammen einen Ortsbezirk. Dieser liegt auf der rechten Rheinseite. Häuser gibt es in den Stadtteilen für durchschnittlich 340.000€ (Immendorf) oder 440.000€ (Arenberg) zu kaufen. Wohnungen kosten bei einem Kauf 1.870 €/m2 (Immendorf), 2.430 €/m2 (Arenberg), zur Miete 6,10€/m2 (Immendorf) und 7,50 €/m2 (Arenberg). In der Südlichen Vorstadt kann man die Kirche St. Nikolaus, das Kloster Arenberg oder die Lourdes Grotte bewundern.

Quellen: iib Immobilien Richtwerte 2020, Stadtportal Koblenz, IHK Koblenz, Sparkasse Koblenz, Wikipedia

Vergleichswertverfahren

Beim Vergleichswertverfahren wird Ihre Immobilie mit kürzlich verkauften, ähnlichen Objekten verglichen. Dabei wird der durchschnittliche Verkaufspreis pro Quadratmeter als Ausgangspunkt genommen. Die Zahlen hierfür liegen beim Gutachterausschuss vor. Dann wird der Quadratmeterpreis durch Zu- und Abschläge an Ihr Objekt angeglichen. Zuschläge sind beispielsweise eine bessere Nahverbindung, Abschläge Renovierungsbedarf. Es entsteht ein individueller Verkaufspreis pro Quadratmeter, der mit der Quadratmeteranzahl Ihres Objekts multipliziert wird.

Ertragswertverfahren

Das Ertragswertverfahren ist ein Verfahren, bei dem die baulichen Anlagen und das Grundstück getrennt bewertet werden. Die Formel beim Ertragswertverfahren lautet: Ertragswert = Bodenwert + Gebäudeertragswert der baulichen Anlagen. Der Gebäudeertragswert ergibt sich hierbei aus dem Rohertrag (Jahresmiete/übliche Miete) abzüglich der Bewirtschaftungskosten (Instandhaltungs-, Verwaltungskosten u.a.). Nach diesem ersten Abzug erhält man den Reinertrag des Grundstückes. Zieht man von diesem die Bodenwertverzinsung ab (Bodenwert x Liegenschaftszins) erhält man wiederum den Reinertrag des Gebäudes. Um zum Gebäudeertragswert zu gelangen, muss man diesen mit dem Vervielfältiger multiplizieren. Der Vervielfältiger leitet sich hierbei aus der Restnutzdauer und dem Liegenschaftszins ab. Der Liegenschaftszins spiegelt die Zukunftserwartungen der Marktteilnehmer*innen wider.

Sachwertverfahren

Beim Sachwertverfahren werden Bodenwert und Wert der Bauten separat ermittelt. Die Ausgangsfrage des Verfahrens lautet: Was kostet es, die Bauten heutzutage herzustellen? Die dann ermittelten Werte werden mit der Alterswertminderung subtrahiert und an den derzeitigen Immobilienmarkt angepasst. Richtlinien für das Sachwertverfahren sind unter „Normalherstellungskosten“ unter „Stand 2010/Normalherstellungskosten 2010“ in den „Richtlinien zur Ermittlung des Sachwertes“ festgehalten.

SWOT-Analyse

Die AB Real Estate GmbH nutzt die SWOT-Analyse. Eine Analyse, die ansonsten bei Unternehmen eingesetzt wird, um Stärken, Schwächen, Chancen und Risiken zu ermitteln. Doch auch Ihre Immobilie ist ein eigenes komplexes, individuelles und teures Unternehmen. Und wir wollen Ihr Objekt so genau wie möglich kennenlernen.

Bei der Analyse werden die ermittelten Stärken, Schwächen, Chancen und Risiken in Wechselwirkung miteinander gestellt. So wissen Sie genau über Ihre Immobilie Bescheid, wir können den individuellen Verkaufspreis ermitteln sowie eine präzise Verkaufsstrategie entwickeln.

Stärken („strenghts“) sind beispielsweise eine sichere Mieter*innenstruktur, eine gute Bausubstanz oder eine beliebte Lage. Schwächen („weaknesses“) sind hohe Nebenkosten, Renovierungsbedarf und Verkehrslärm. Chancen („opportunities“) sind eine mögliche Aufwertung des Gebietes, beispielsweise durch eine neue Verkehrsanbindung. Ein Risiko („threat“) ist der Abbau der Infrastruktur oder eine Altersverschiebung nach oben.

Risiken und Chancen sind Umweltfaktoren, Stärken und Schwächen Objekt- und Umgebungsfaktoren. Politische und rechtliche Rahmenbedingungen können die Vor- und Nachteile Ihres Objekts beeinflussen. So werden unter anderem Milieuschutzgebiete oder die Mietpreisbremse in der SWOT-Analyse berücksichtigt.

Nach der reinen Ermittlung folgt ein Stärken-Chancen-, Schwächen-Chancen-, Stärken-Risiken- und Schwächen-Risiken-Abgleich. Bei den Abgleichen geht es darum, die positiven Aspekte zu stärken und die negativen Aspekte zu mindern.

Eine sehr gute SWOT-Analyse lässt Sie Ihr Objekt von jedem Winkel aus kennenlernen. Sie schafft konkrete Vorstellungen und ermöglicht eine zukunftsorientierte Planung. Die Informationen sorgen für einen vertrauensvollen und reibungslosen Verkauf. Für uns gehört die SWOT-Analyse zu einer professionellen, schnellen und erfolgreichen Arbeit.

Ob Mehrfamilienhaus, Eigentumswohnung oder Gewerbe

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