Immobilienmarktbericht Berlin 2020

Immobilienpreise Berlin 2020

Durchschnittliche Immobilienpreise in 2019

Quelle: LBS Preisspiegel 2019, ntv, Immowelt

In Berlin gibt es Stand 2018 1 949 252 Wohnungen. Laut des Statistikamtes Berlin-Brandeburg beträgt die durchschnittliche Haushaltsgröße in Berlin 1,8 Personen, im Durchschnitt leben die Einwohner*innen Berlins auf 39,2 Quadratmetern. Aufgrund des hohen Zuzugs in den vergangenen Jahren, bei dem die Nachfrage das Angebot an Wohnimmobilien überstieg, entwickelten sich die Immobilienpreise nach oben. Mittlerweile flacht der Zuzug nach Berlin ab, 2016 zogen noch 55.000 Menschen in die Hauptstadt, 2018 waren es 31.000. Insgesamt wurden 2019 weniger Immobilien verkauft. Die Anzahl der Verkäufe beim Wohn- und Teileigentum sank 2019 um 3% auf 21.176. Der Umsatz im selben Sektor stieg jedoch um 4% auf 6.549 Millionen Euro. In Berlin stiegen die Verkäufe von bebauten Grundstücken um 1% auf 4.166, darunter 2.856 Ein- und Zweifamilienhäuser (+8%) und 887 Wohn- und Geschäftshäuser, davon 476 Mietwohnhäuser (-15%). 2019 wurden zudem 16.806 Eigentumswohnungen verkauft, 5% weniger als im Vorjahr. Alles in allem gab es 26.523 (-3%) Verkäufe in Berlin bei einem Rekordumsatz von 21.461,5 Mio. Euro (+13%) (ZIA Frühjahrsgutachten; Gutachterausschuss für Grundstückswerte Berlin). Die Verkaufspreise für Eigentumswohnungen (60-80 Quadratmeter, gute Ausstattung, alle Baujahre) sind in allen deutschen A-Städten 2019 weiter gestiegen und die Preissteigerungen liegen bei um die 10% (Frühjahrsgutachten ZIA). In Berlin liegt der durchschnittliche Quadratmeterpreis für Eigentumswohnungen im Bestand bei 3.850 Euro pro Quadratmeter (LBS Preisspiegel). Damit steigen die Kaufpreise für Eigentumswohnungen stärker als die Neuvertragsmieten, ein Grund dafür sind die niedrigen Zinsen. Die Neuvertragsmieten sind in Deutschland um 3,5% gestiegen. Insgesamt steigen die Mietpreise nicht mehr so stark an wie in den vergangenen Jahren. Das gilt vor allem für den Geschosswohnungsbau, bei dem sich die Preise stabiliseren (Gutachterausschuss für Grundstückswerte). Die Angebotsmiete für Wohnungen mit 60-80 Quadratmetern (Bestand) liegt in Berlin bei circa 9,91 Euro pro Quadratmeter (ntv), deutschlandweit bei 8,13 Euro pro Quadratmeter. Der maximale Mietpreis für eine Wohnimmobilie (Erstbezug) könnte 2020 bei 22 Euro pro Quadratmeter liegen, das wären 2,3% mehr als im Vorjahr (Prognose Immobilienmarktbericht DZ HYP).

Neubau Berlin 2020

Der Wohnungsneubau steigt in Berlin an, es gibt laut des Frühjahrsgutachten des ZIA sogar einen Bauüberhang. Sprich: Es werden mehr Baugenehmigungen erteilt als Immobilien fertiggestellt werden können. Deshalb könnte 2020 das Angebot sogar stärker steigen als die Nachfrage, eine Neuheit in Berlin. 2019 gab es in Berlin 1.181 Verkäufe von unbebauten Grundstücken, ein Minus von 15% zum Vorjahr. 667 Verkäufe fielen auf den individuellen Wohnungsbau (-10%), 152 Verkäufe auf den Geschosswohnungsbau (-18%), es wurden 57 Gewerbeflächen (-42%) in 2019 verkauft (Gutachterausschuss für Grundstückswerte Berlin). Besonders viel gebaut wird 2020 in Berlin-Mitte und in Charlottenburg, sowie in Pankow. BUWOG baut 231 Eigentumswohnungen in der Heidestraße, am Savignyplatz entstehen 43 neue Eigentumswohnungen durch eine Kernsanierung, in Pankow ist das Projekt „Immergrün Berlin-Pankow“ mitsamt 132 Eigentumswohnungen geplant, welches Holzelemente und Begrünung in seinem Konzept hat und so dem green-urban Trend folgt.

Gewerbeimmobilien Berlin 2020

Büro- und Handelsimmobilien sind in Berlin sehr gefragt. Der Bedarf kann bei der hohen Nachfrage kaum gedeckt werden. Das Frühjahrsgutachten des Rats der Immobilienweisen ergibt, dass der Büroleerstand in Berlin bei circa 1,3% und damit unter der gesunden Angebotsreserve liegt. Die Nachfrage gilt vor allem dem Bürosegment, aber auch der Hotel- und Logistikbereich sind betroffen (ZIA). Die hohe Nachfrage bei geringem Angebot sorgt für steigende Preise. Besonders Büro- und Geschäftshäuser sowie gewerbliche nutzbare Grundstücke im innerstädtischen Bereich erzielen immer höhere Preise. Büroimmobilien könnten 2020 eine Spitzenmiete von 38,1 Euro pro Quadratmeter erreichen (+3%), Handelsimmobilien 310 Euro pro Quadratmeter (Immobilienmarktbericht DZ HYP). Der Einzelhandelsumsatz ist im Vergleich zum Vorjahr um 2,7% gestiegen. Das sinkende Angebot spiegelt sich auch in den Verkäufen wider: 2019 wurden 378 Wohn- und Geschäftshäuser verkauft (-11%) und 9% weniger Büro- und Geschäftshäuser einschließlich Einzelhandelsobjekte. Im Jahr 2019 wurden im Wohnungs- und Teileigentumssektor 612 Gewerbeimmobilien verkauft (+3%) (Gutachterausschuss für Grundstückswerte Berlin). Außerdem wurde im Jahr 2019 das höchste je dokumentierte Investitionsvolumen in Deutschland mit Wirtschaftsimmobilien erreicht. Dabei handelt es sich um ein Investitionsvolumen von 72,6 Milliarden Euro, ein Plus von 19% im Vergleich zu 2018.

Quelle: C. Schlippes / bm infografik

Bei den Angebotsmieten in Berlin liegt Charlottenburg-Wilmersdorf auf Platz 1, gefolgt von Berlin-Mitte und Friedrichshain–Kreuzberg. Mit 50% am meisten gestiegen sind die Nachfragen nach Immobilien in Mitte, Prenzlauer Berg und Kreuzberg. Mitte und das sogenannte „Xhain“ sind zudem die Bezirke in Berlin, in denen die Wohnungen die vorgegebenen Mietpreise der Mietentabelle (Mietendeckel) am weitesten überschreiten. Die Mietentabelle finden Sie hier. Marzahn-Hellersdorf bietet hingegen die mit am niedrigsten Quadratmeterpreise und die kleinste Differenz zu den Zahlen aus der Mietentabelle. Ein kommender Stadtteil ist zudem Pankow. Besonders der Florakiez entwickelt sich zum neuen Prenzlauer Berg und wird voraussichtlich eine deutliche Steigerung erleben, wenn der Flughafen Tegel geschlossen und der BER eröffnet wird und es keinen Fluglärm mehr gibt (Berliner Morgenpost).

Politische Veränderungen 2020 – Auswirkungen auf den Berliner Immobilienmarkt

Das Immobilienjahr 2020 wird zu großen Teilen durch die politische Situation beeinflusst. Auf der einen Seite sorgt die politische Lage in Deutschland und die politische Lage im Ausland, die in England durch den Brexit oder in Amerika durch den Handelskrieg bestimmt ist, für hohen Zuwachs und Interesse vor allem durch ausländische Investor*innen. Auf der anderen Seite stehen politische Maßnahmen wie die Milieuschutzgebiete, von denen es mittlerweile um die 60 Stück in Berlin gibt. Informieren Sie sich hier über Milieuschutzgebiete in Berlin. Außerdem werden die Mieten, sollte der Mietendeckel juristisch wirksam sein, im Jahr 2020 gedeckelt. Über Ausnahmen können Sie sich hier informieren. Dies sorgt für niedrigere Preissteigerungen in Berlin und vor allem bei ausländischen Investor*innen für Fragen. Doch Berlin wird vor allem durch sein Lebensgefühl und die Wirtschaft geliebt und geschätzt und wird daher weiter auf dem Radar von Anleger*innen stehen. Ein weiterer Punkt ist das Klimapaket der Bundesregierung mitsamt seiner CO2 Steuer, die die Kosten für Heizöl und Benzin heben wird. Eigentümer*innen und Mieter*innen sollen daher durch sinkende Stromkosten, ein höheres Wohngeld und eine begrenzte Umlagefähigkeit der CO2-Bepreisung entlastet werden. Zudem möchte die Bundesregierung klimafreundliches Bauen und Sanieren fördern. Ab 2026 dürfen zudem keine reinen Ölheizungen mehr eingebaut werden. Über die genauen Regelungen können Sie sich hier informieren. 

Gerne informieren wir Sie über die politischen Rahmenbedingungen in Berlin!

Wirtschaftliches Wachstum 2020 in Berlin

Berlins Wirtschaft ist weiterhin vielseitig und vielversprechend. Seit dem 6. Jahr in Folge liegt die Hauptstadt bezogen auf das Wirtschaftswachstum über dem bundesweiten Durchschnitt. Die Wirtschaft wächst und die Löhne steigen. Das liegt unter anderem an der Start-up Quantität und Qualität, für die Berlin bekannt ist. Zudem verfügt Berlin über die höchste Zuwachsrate an Arbeitsplätzen. Neue Plätze werden zudem durch die Siemensstadt 2.0 und den neuen Tesla Standort in Brandenburg entstehen. In Grünheide sollen zukünftig pro Jahr 500.000 Elektrofahrzeuge produziert werden. Berlin legt 2020 besonderen Wert auf eine innovative und ökologische Industrie.

Trends für den Berliner Immobilienmarkt 2020

In der Hauptstadt lebt der Trend des Coworkings immer weiter auf. Das Konzept meint die gemeinschaftliche Nutzung eines Arbeitsplatzes und wird in Städten wie New York oder London gelebt. Zudem zeichnet sich der Trend zum möblierten Wohnen in Berlin auf. Dies unterstreicht erneut die Internationalität der Metropole Berlin, die Menschen aus der ganzen Welt anzieht. Und wie das so ist: Viele kommen und bleiben für immer.

Wir sind Ihnen beim Kauf oder Verkauf Ihrer Immobilie gerne ein persönlicher und professioneller Partner!