Immobilienbewertung in Düsseldorf

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Wann macht eine Immobilienbewertung Sinn?

Bei einer Immobilienbewertung wird der Wert Ihrer Immobilie ermittelt. Sie benötigen den sogenannten Verkehrswert, um vorbereitet in einen Verkauf zu gehen. Denn ein zu hoher Verkaufspreis könnte potenzielle Interessenten verschrecken, ein zu niedriger Verkaufspreis zu einem Verkauf unter Wert führen. Ein weiterer Sinn der Bewertung ist die Ermittlung des geeigneten Verkaufszeitpunkts aufgrund der Analyse der Entwicklungsmöglichkeiten.

Außerdem benötigen Banken den Immobilienwert für die Vergabe von Krediten. Auch die Besteuerung richtet sich nach dem Wert des Objekts.

Mit Kenntnis des realistischen Verkaufspreises können Sie kommende Investitionen planen. Zudem schafft eine Immobilienbewertung eine Grundlage für eventuelle Scheidungs- und Erbauseinandersetzungen.

Ein Makler nimmt die Bewertung als Basis für eine individuelle Vermarktungs- und Verkaufsstrategie.

Unsere Immobilienagentur „AB Real Estate GmbH“ ermittelt außerdem die Stärken, Schwächen, Chancen und Risiken Ihres Objekts und teilt Ihnen diese explizit mit.

Die Immobilienbewertung

Immobilientypen

Eine Immobilienbewertung muss auf den Typ der zu analysierenden Immobilie zugeschnitten sein. Denn bei jedem Immobilientyp sind andere Faktoren wichtig. Die Zielgruppe unterscheidet sich ebenfalls je nach Art der Immobilie.

Dabei gibt es verschiedene Immobilientypen wie ein Penthouse, ein Mehrfamilienhaus oder ein Reihenhaus, bei denen der Fokus anders liegt. Bei einem Penthouse legen die Kunden viel Wert auf die technische wie sanitäre Ausstattung, bei einem Mehrfamilienhaus ist die Anzahl der Wohnungen wie Quadratmeter von Interesse und bei einem Reihenhaus die Frage nach der Gartennutzung sowie Nähe zu Bildungseinrichtungen.

Zudem eignen sich manche Immobilien eher als Kapitalanlage, andere als Objekt zur Eigennutzung.

Aufgrund der Vielschichtigkeit der Bewertung empfehlen wir Ihnen, Ihre Immobilie von einem Profi bewertet zu lassen. Vertrauen Sie die Bewertung einem Makler an, können Sie Ihre Immobilie anschließend mit diesem verkaufen.

Unsere Immobilienagentur übernimmt die Bewertung Ihrer Immobilie gerne.

Düsseldorf – die lebenswerte Trendstadt

Lage und Anbindung

Düsseldorf ist die Landeshauptstadt von Nordrhein-Westfalen. Die kreisfreie Stadt liegt im Westen Deutschlands am Rhein und ist der Behördensitz des Regierungsbezirkes Düsseldorf. Sie ist Teil der Metropolregion Rhein-Ruhr. Die Stadt ist sehr gut angebunden. Der Düsseldorfer Flughafen ist das interkontinentale Drehkreuz Nordrhein-Westfalens. Der Airport bietet 70 verschiedene Airlines und den Zugang zu 200 Destinationen weltweit. Über die A44, A52, A46, A59 sowie die A57 und A3 erreicht man Düsseldorf hervorragend. Die Stadt hat zwei ICE Fernbahnhöfe und 25 S-Bahn-Stationen. Zudem verfügt Düsseldorf über mehrere Rheinhäfen.

Einwohner

Düsseldorf ist nach Köln die zweitgrößte Stadt des Bundeslandes und die siebtgrößte Stadt Deutschlands. Die Stadt verzeichnet 619.651 Einwohner. In der Metropolregion Rhein-Ruhr leben 10 Millionen Menschen. 30,3% der Einwohner sind zwischen 30-50 Jahre alt (Amt für Statistik und Wahlen Düsseldorf, 2017). In Düsseldorf leben verhältnismäßig viele Menschen aus Ostasien, weshalb es eine japanische Gemeinde in Düsseldorf gibt. 2017 waren 145.094 Bewohner Düsseldorfs ausländischer Herkunft (Amt für Statistik und Wahlen Düsseldorf, 2017). In Düsseldorf leben viele Menschen in einem 1-Personen-Haushalt. Durchschnittlich leben 1,7 Personen in einem Haushalt. 47% der Düsseldorfer waren 2017 ledig. Innerhalb von fünf Jahren verzeichnet Düsseldorf 29.000 Neubürger (RP Online).

Wirtschaft

Die Landeshauptstadt ist ein bedeutender Unternehmensstandort und wird auch als „Medienstadt“ bezeichnet. Düsseldorf profitiert von seiner Lage, internationalen Verbindungen, einer Branchendiversität und einer extrem hohen Lebensqualität. Durch ihre Lage ist die Stadt Kristallisationspunkt des zentralen europäischen Wirtschaftsraums. In der Messestadt sitzen bedeutende Firmen wie Henkel, E.ON., Metro, Vodafone und Vonovia. Die Stadt macht deutschlandweit den größten Umsatz in den Arbeitszweigen Unternehmensberatung, Rechtsberatung, Wirtschaftsprüfung, Kleidermode und Werbung.  Die Stadt ist nach Greater London und Paris – Ille de France der wichtigste europäische Standort für ausländische Direktinvestitionen. Die Arbeitslosenquote liegt laut des Gewerbeimmobilien Dienstleisters „Colliers“ bei 6,9%, das verfügbare Einkommen pro Kopf beträgt in Düsseldorf 27.137 Euro.

Bildung

Die Wirtschafts-, Messe-, Mode- und Medienstadt glänzt durch 22 Hochschulen. Von hohem Ansehen sind unter anderem die Heinrich-Heine-Universität oder die Kunstakademie. Mit 46.000 Studenten ist Düsseldorf der zwölftgrößte Hochschulstandort in Deutschland. Im Sommer- und Wintersemester 2017 bestanden 3.766 StudentInnen ihre Prüfungen an der Heinrich-Heine-Universität. Düsseldorf bietet 91 Grundschulen, 23 Gymnasien (Stand Oktober 2017), eine Volkshochschule und mehrere Stadtbüchereien. Düsseldorf bietet eine Vielzahl an internationalen Schulen, unter anderem das Griechische Gymnasium, die Internation School Düsseldorf e.V. oder die Japanische Internationale Schule e.V. 2017 erreichten 2.335 SchülerInnen die Hochschulreife (Amt für Statistik und Wahlen Düsseldorf).

Tourismus

Düsseldorf lockt durch seinen Ruf als Modestadt, die Lage am Rhein sowie den weltbekannten Karneval. Die Stadt bietet eine wunderschöne Altstadt, moderne Viertel, Shoppingmöglichkeiten, Grünflächen und die rege Kneipenszene. Die Altstadt wird auch als „längste Theke der Welt“ bezeichnet. 2018 besuchten so viele Touristen wie noch nie Stadt im Westen. Der Karneval sorgte für 336 500 Gästeübernachtungen im Februar 2018, ein Plus von 7% zum Vorjahr. 1,26 Millionen Touristen besuchten im Sommer die Landeshauptstadt. 2017 wurden 4,8 Millionen Übernachtungen in Düsseldorf gezählt. Die meisten Touristen kamen dabei aus den Golfstaaten, auf Platz 2 liegen Besucher aus dem Vereinten Königreich. Geschätzt wird bei den Touristen aus den Golfstaaten besonders das sommerliche Klima in Düsseldorf. Für Besucher aus der engeren Umgebung sei Nordrhein-Westphalen ein ideales Kurzreiseziel, beispielweise für eine Fahrradreise.

Kultur und Freizeit

Düsseldorf begeistert mit einer hohen Lebensqualität. In einer Untersuchung der Firma Mercer landete Düsseldorf weltweit (!) auf dem 6. Platz, was die Lebensqualität angeht.  Die Stadt überzeugt durch die wirtschaftliche Stärke und Vielfältigkeit und die vielen Freizeitangebote. Auch optisch macht die Stadt etwas her: Der Rhein lockt an warmen Sommerabenden, für Wassersport oder Spaziergänge. Die vielen Brücken prägen das Stadtbild. Düsseldorf beeindruckt mit den vielen Grünflächen, weshalb die Stadt auch „Gartenstadt“ genannt wird. 1.238 Hektar laden zum Entspannen oder Sport machen ein. Die Stadt selbst bietet sowohl alte wie neue Viertel. Die Altstadt selbst ist das belebte Zentrum. In Düsseldorf lässt sich die Nordrhein-Westfälische Lebensart genießen: Sei es das berühmte „Kölsch“, Printen oder Spargel. Empfehlenswerte Restaurants sind das „Hase und Igel“ von Stefan Marquard, das „Finns Wine & Kitchen“ oder das „Massi“. Die Kilos abtrainieren kann man sich in 369 Vereinen, in denen Breitensport betrieben wird. Bekannt sind vor allem Fortuna Düsseldorf und das Eishockeyteam „Düsseldorfer EG“. Am Wochenende kann man zu einem der vielen Schlösser in der Umgebung fahren wie zum Schloss Benrath. Abends unterhalten das Düsseldorfer Schauspielhaus, das Theater „Capitol“ oder die Deutsche Oper am Rhein.

Immobilienmarktbericht Düsseldorf 2019

Immobilienmarktbericht Düsseldorf 2019

Der Immobilienmarkt in Düsseldorf floriert. Das Angebot an Immobilien ist sehr begrenzt, während die Nachfrage aufgrund der starken Wirtschaft, den niedrigen Zinsen und der extrem hohen Lebensqualität hoch ist. Internationale wie nationale Investoren interessieren sich für den Kristallisationspunkt der europäischen Wirtschaft. Die Preise steigen besonders im unteren und mittleren Segment und bei Neubau-Eigentumswohnungen aufgrund der dichten Besiedelung der Stadt, die wenig Bauland bereithält. Das geringe Angebot besonders bei Eigenheimen erklärt die gesunkene Anzahl an Kauffällen im 1. Halbjahr 2018, circa 2.000 Fälle, ein Minus von 10%. Der Umsatz hat aufgrund der höheren Preise allerdings um 24% zum Vorjahr zugenommen und liegt bei etwa 2.250 Millionen Euro (Gutachterausschuss für Immobilienwerte Düsseldorf). Aufgrund der aktuellen Immobiliensituation werden mehr Bauvorhaben genehmigt. Der jährliche Neubaubedarf liegt bei circa 3.000 Wohnungen, doch besonders der Mietwohnungsbau kommt nicht hinterher.

Immobilienmarktbericht Eigentumswohnungen Düsseldorf

Der Markt für Eigentumswohnungen boomt aufgrund der aktuellen Immobiliensituation in Düsseldorf und profitiert von ihr am meisten. Die Nachfrage ist bei geringem Angebot sehr hoch, weshalb die Preise deutlich anziehen. Eine Eigentumswohnung in sehr guter Lage liegt bei einem Kaufpreis von 6.000-9.500 Euro pro Quadratmeter im Erstverkauf und bei 4.300-6.800 Euro bei Wiederverkauf. In guter Lage liegen die Quadratmeterpreise bei 4.800-7.000 und 3.400-6.800 Euro. In mittlerer Lage betragen die Quadratmeterpreise 3.500-5.100 sowie 2.400-3.600 Euro. Es gibt ein geringeres Angebot an Neubau-Eigentumswohnungen in einfachen Lagen. Bestandseigentumswohnungen liegen bei einem Quadratmeterpreis von 1.700-2.500 Euro. In Düsseldorf wurden im ersten Halbjahr 2018 am meisten Nachkriegsbauten verkauft, insgesamt 927. Danach folgten die Neubauten (276 Verkäufe). 2018 wurden 161 Vorkriegsbauten (bis 1947) verkauft. Die Kaufpreisspanne bei Vorkriegsbauten lag bei 1.600-5.700 Euro pro Quadratmeter (steigend um 5%), bei Nachkriegsbauten 1.700-4.100 Euro pro Quadratmeter (steigend um 5%). Bei Neubauten lag die Preisspanne bei 4.200-7.600 Euro pro Quadratmeter Verkaufspreis (steigend um 10%) (Gutachterausschuss für Immobilienwerte Düsseldorf). Am teuersten sind Eigentumswohnungen in Rheinnähe, hier wurde bereits die Kaufpreisschwelle von 9.500 Euro pro Quadratmeter erreicht (Marktbericht HypoVereinsbank 2017). Penthäuser und Luxuswohnungen können noch höhere Quadratmeterpreise erzielen und sind in Düsseldorf sehr begehrt. Sehr verkäuflich sind ebenfalls Wohnungen in mittlerer Größe und geringeren Quadratmeterpreisen. Daher war die Nachfrage auf dem Bestandsimmobilienmarkt sehr hoch, weshalb die Preise hier zum Teil mehr als im Neubau gestiegen sind. Aufgrund der gestiegenen Baugenehmigungen ist in Zukunft ein größeres Angebot an Eigentumswohnungen zu erwarten.

Immobilienmarktbericht Mehrfamilienhäuser Düsseldorf

Düsseldorf hat einen Mieterhaushalt-Anteil von 80%. Trotz des hohen Anteils ist die Nachfrage nach Mietwohnungen sehr hoch. Kapitalanleger sehen in Düsseldorf einen stabilen Standort. Die Mietpreise bei einer Neuvermietung liegen in einer sehr guten Lage zwischen 14-18,50€/m2, in einer guten Lage bei 12-14,50€/m2, sowie bei 9-12,50€/m2 (mittlere Lage) und 8-9,50€/m2 (einfache Lage). In letzter Zeit haben sich die Mieten deutlich gesteigert. Der Schwerpunktpreis in guter Lage ist seit 2010 um 35% gestiegen (HypoVereinsbank Marktbericht 2017). Besonders Neubauprojekte sowie Bestandsobjekte in Innenstadtlagen sind begehrt. Zudem sind kleine und große Wohnungen teurer als mittel große Wohnungen. Problematisch ist das Auseinanderdriften der Mieten und Kaufpreise, da dies zu niedrigen Renditen führt.

Immobilienmarktbericht Eigenheim Düsseldorf

Das Angebot an Eigenheimen sowie Bauland für Eigenheime ist in Düsseldorf sehr begrenzt. Das Angebot ist nicht nur begrenzt, sondern sinkt, was die Preise steigen lässt. Im 1. Halbjahr 2018 wurden 270 Ein- und Zweifamilienhäuser verkauft. Die Preise lagen in diesem Zeitraum bei Ein- und Zweifamilienhäusern bei 290.000 bis 1.700.000 (steigend um 10%). Unterteilt in Lagen und bei Neubau-Immobilien bis 10 Jahren kann man ein Einfamilienhaus in sehr guter Lage ab 900.000 Euro erwerben, in guter Lage liegen die Preise bei 660.000-900.000. Die Kaufpreisspanne bei mittlerer Lage bewegt sich zwischen 525.000-680.000 Euro. Im ersten Halbjahr 2018 wurden 109 Reihenhäuser für 260.000-760.000 Euro verkauft (steigend um 10%). Neubaureihenhäuser kosteten zwischen 600.000-1.200.000 Euro. Es wurden allerdings auch nur 15 Stück verkauft (Gutachterausschuss für Immobilienwerte Düsseldorf). Neubau-Reihenhäuser in guter Lage kosten 560.000-750.000 Euro, in mittlerer Lage ist ein Reihenhaus für 470.000-580.000 Euro zu erwerben, Neubaureihenhäuser in einfacher Lage haben eine Kaufpreisspanne von 350.000-440.000 Euro (HypoVereinsbank Immobilienmarktbericht 2017).

Immobilienmarktbericht Gewerbe Düsseldorf

Gewerbeimmobilien sind in der Wirtschafts-, Messe- und Medienstadt begehrt. Besonders ausländische Investoren interessieren sich für den Gewerbeimmobilienmarkt in Düsseldorf. Die meisten Investoren kommen aus Frankreich, Großbritannien und den USA. Interessiert sind ebenfalls Käufer aus den asiatischen Ländern und aus Israel. 2017 wurden 2,74 Milliarden Euro in den Markt investiert. Ein Plus von 26% zum Vorjahr. 80% des Transaktionsvolumens werden in Büroimmobilien investiert (Büro- und Investment Marktbericht Colliers 2017/18). Besonders viel wird in die Innenstadt und in den Düsseldorfer Norden investiert. Im 1. Halbjahr 2018 wurden 22 Büro- und Geschäftshäuser verkauft, die Kaufpreisspanne lag bei 4.200.000-56.800.000 (steigend um 5%). In Düsseldorf wurden im ersten Halbjahr `18 außerdem 9 Gewerbe- und Industrieobjekte für 410.000 bis 3.600.000 Euro verkauft (Gutachterausschuss für Immobilienwerte Düsseldorf). Die Spitzenmiete 2017 lag bei 27€/m2 (+2% zum Vorjahr), die Durchschnittsmiete bei 15,40€/m2 (+4% zum Vorjahr). Die Spitzenrendite betrugen 3,75%. Die Leerstandsquote ist um 0,5% auf 7% gesunken. 2017 gab es 450 neue Flächenbelegungen (Büro- und Investment Marktbericht Colliers 2017/18).

Immobilienmarktbericht Neubau Düsseldorf

Düsseldorf gehört zu den sechs am dichtesten besiedelten Städten Deutschlands. Daher ist wenig Bauland vorhanden. Die Nachfrage liegt hoch und im ersten Halbjahr 2018 wurden 8% mehr Kaufverträge unterschrieben als im Vorjahr. Die meisten Grundstücke werden für Ein- und Zweifamilienhäuser verkauft, danach folgen Grundstücke für Mehrfamilienhäuser. Die Preise liegen aufgrund des knappen Angebots und der hohen Nachfrage plus der höheren Verkaufsanzahlen hoch. Der Umsatz des 1. Halbjahres 2018 ist im Vergleich zum 1. Halbjahr 2017 um 148% (!) gestiegen (Gutachterausschuss für Immobilienwerte Düsseldorf). In guten Lagen sind Baugrundstücke nur noch am Stadtrand für unter 1.000€/m2 zu finden. Bauland für Neubau-Eigenheime bis 10 Jahre kostet in sehr guten Lagen 1.000-2.100€/m2, in guten Lagen 740-1.100€/m2 und in mittlerer Lage 660-800 Euro pro Quadratmeter. In einfacher Lage liegt der Quadratmeterpreis für ein Neubau-Eigenheim bei 460-670 Euro (HypoVereinsbank Immobilienmarktbericht 2017). Aufgrund der aktuellen Immobiliensituation wird der Neubau stetig vorangetrieben. 2016 wurden 1.187 Mietwohnungen fertiggestellt – die meisten Einheiten in diesem Jahrtausend (HypoVereinsbank Immobilienmarktbericht 2017). 2018 wurden circa 79.000m2 Bürofläche fertiggestellt. 75% waren davon bereits vorvermietet. Der Wert liegt 2019 bei 50.000 Quadratmetern bei 50% Vorvermietung oder Eigennutzung. Der Schwerpunkt beim Büro-Neubau liegt am Hafen und in der Innenstadt (Büro- und Investment Marktbericht Colliers 2017/18). Bei Eigentumswohnungen sind die Innenstadt und das linksrheinische Stadtviertel begehrt. Zudem sollen jährlich 600 geförderte Wohnungseinheiten entstehen. Durch die Bauvorhaben haben sich einige Viertel, wie die die ehemaligen Arbeiterviertel Bilk und Flingern, zu beliebten Ecken verwandelt, in denen Projekte großen Zuspruch erfahren.

Toplagen Düsseldorf

Stadteinteilung Düsseldorf

Düsseldorf ist in 10 Stadtbezirke aufgeteilt. Die Stadtbezirke tragen anders als in den meisten Städten keine Namen, sondern die Zahlen 1 bis 10. Im Weiteren unterteilt sich die Großstadt in 50 Stadtteile. Diese Einteilung gilt seit 1975. Im Folgenden stellen wir Ihnen einige der absoluten Toplagen in Düsseldorf vor.

Altstadt

Die Düsseldorfer Altstadt gehört zum Stadtbezirk 1 und verzeichnet 2.244 Einwohner (Stand 2016). Sie wird auch als längste Theke der Welt bezeichnet und ist bekannt für die vielen Kneipen, Restaurants, Shoppingmöglichkeiten und Clubs. Zudem bietet die Altstadt Zugang zum Rhein. Auch die Kunstsammlung von Nordrhein-Westphalen K20 ist hier ansässig. Die Quadratmeterpreise für eine Eigentumswohnung liegen zwischen 3.500-11.000 Euro pro Quadratmeter. Eine Neubau-Eigentumswohnung ist ab 6.000 Euro pro Quadratmeter zu erwerben. Neubauhäuser kosten mindestens 1,5 Millionen, Häuser im Bestand kann man ab 950.000 Euro kaufen. Die Mietpreise in der Altstadt liegen bei 13,75 Euro pro Quadratmeter (Bestand) und 20,09 Euro pro Quadratmeter (neu).

Karlstadt

Die Karlstadt liegt ebenfalls im Stadtbezirk 1. Im Stadtteil leben 2.588 Einwohner (Stand 2016). Der Stadtteil ist sehr lebendig und bietet unter anderem einen Freiluftmarkt. Die Gegend bezaubert mit Kopfsteinpflasterstraßen, Boutiquen und Kunst. Unter anderem zu sehen im Ausstellungshaus „Kunst im Tunnel“. Die Quadratmeterpreise für eine Eigentumswohnung liegen zwischen 3.500-11.000 Euro pro Quadratmeter. Eine Neubau-Eigentumswohnung ist ab 6.000 Euro pro Quadratmeter zu erwerben. Neubauhäuser kosten mindestens 1,5 Millionen, Häuser im Bestand kann man ab 950.000 Euro kaufen. Die Mietpreise in Karlstadt liegen bei 13,08 Euro pro Quadratmeter (Bestand) und 12,31 Euro pro Quadratmeter (neu).

Oberkassel

Die Toplage Oberkassel liegt im Stadtbezirk 4 und beherbergt 18.840 Einwohner (Stand 2016). Der Stadtteil liegt sehr zentral und bietet viel Grün wie die Nähe zum Rhein. Auf den Rheinwiesen findet jährlich die Rheinkirmes statt. Im Stadtteil glänzen besonders die Bauten aus dem frühen 20. Jahrhundert, Designerboutiquen und feinste Kulinarik. Die Quadratmeterpreise für eine Eigentumswohnung liegen zwischen 3.500-11.000 Euro pro Quadratmeter. Eine Neubau-Eigentumswohnung ist ab 6.000 Euro pro Quadratmeter zu erwerben. Neubauhäuser kosten mindestens 1,5 Millionen, Häuser im Bestand kann man ab 950.000 Euro kaufen. Die Miete im Bestand liegt bei 13,73 Euro pro Quadratmeter, im Neubau bei 15,87 Euro pro Quadratmeter.

Ludenberg

Ludenberg liegt im Stadtbezirk 7 und verzeichnet 8.079 Einwohner (Stand 2016). Der Stadtteil ist besonders grün und ruhig. 60% der Fläche ist mit Wald bedeckt. In Ludenberg liegt die Rennbahn, der Wildpark, viele Villen sowie Tennisanlagen. Die Quadratmeterpreise für eine Wohnung bewegen sich zwischen 2.400-3.800 Euro (neu) und 1.800-3.300 (Bestand). Häuser in Ludenberg kosten bis 1,2 Millionen Euro (neu) und 900.000 (Bestand). Die Mietpreise in Ludenberg liegen bei 10,52 Euro pro Quadratmeter im Neubausegment und bei 12,31 Euro pro Quadratmeter im Bestandssegment.

Kaiserwerth

Der Stadtteil Kaiserwerth liegt im Stadtbezirk 5 und hat 8.112 Einwohner (Stand 2016). Der Stadtteil ist besonders für die Ruhe und das dörfliche Ambiente beliebt. Bekannt ist die Ruine der Kaiserpfalz, die einen Panoramablick bietet. Die Gegend bezaubert mit Kopfsteinpflasterstraßen, Barockgebäuden oder dem Markt. Eine Etagenwohnung hat einen Quadratmeterpreis bis 6.000 Euro pro Quadratmeter (neu) und bis 5.300 Euro pro Quadratmeter im Bestand. Häuser in Kaiserwerth sind ab 600.000 Euro im Neubau zu erwerben. Bestandshäuser kann man ab 500.000 Euro kaufen.  Die Mietpreise liegen bei 11,61 Euro pro Quadratmeter (Bestand) und 12,31 Euro pro Quadratmeter (neu).

Golzheim

Der Stadtteil Golzheim ist für vieles bekannt. Als Mode-, Messe-, Hochschul-, Konsulat- und Verwaltungsstandort. Er liegt im Stadtbezirk 1 und hat Stand 2016 12.702 Einwohner. Der Stadtteil liegt nah am Rhein und bietet unter anderem den Rheinpark oder Nordpark, in dem der Japanische Garten liegt. Zudem ist der Stadtteil innenstadtnah und ein gefragter Bürostandort. Aufgrund der Bedeutung als Standort haben sich viele Hotels und Restaurants in Golzheim angesiedelt. In Golzheim liegen viele Villen. Eine Eigentumswohnung hat einen Quadratmeterpreis von 3.000-6.000 Euro pro Quadratmeter (neu) und 2.500-5.300 Euro pro Quadratmeter (Bestand). Häuser kann man ab 600.000 Euro im Neubau erwerben. Im Bestand kosten Häuser zwischen 500.000-1,8 Millionen Euro. Die Mietpreise liegen bei 12,61 Euro pro Quadratmeter im Bestand und 14,04 Euro pro Quadratmeter im Neubau.

Grafenberg

Grafenberg liegt im Stadtbezirk 7. Die Einwohnerzahl liegt Stand 2016 bei 5.832. Die Gegend bietet viel Wald, Tennisplätze, Ruhe sowie den Staufenplatz, der mit zahlreichen Einkaufsmöglichkeiten lockt. Die Quadratmeterpreise für eine Wohnung liegen zwischen 2.400-3.800 Euro im Neubau und 1.800-3.300 Euro im Bestand. Ein Haus kann man für bis zu 1,2 Millionen Euro erwerben, ein Bestandshaus kann man für bis zu 900.000 Euro erwerben. Der Mietpreis liegt bei 10,78 Euro pro Quadratmeter (Bestand) und 12,4 Euro pro Quadratmeter (neu).

Friedrichstadt

Die Friedrichstadt im Stadtbezirk 3 beherbergt 19.984 Bewohner (Stand 2016). Der Stadtteil ist sehr zentral und jung. Es gibt viele Single-Haushalte und Altbauten im Ortsteil. Der Stadtteil bietet unter anderem die bekannte Buchhandlung „Stern Verlag“ wie die Kunstdependance der Kunstsamnmlung Nordrhein-Westfalen K21. Erholung bieten der Schwanenspiegel oder Kaiserteich. Die Quadratmeterpreise für eine Eigentumswohnung im Neubau liegen zwischen 2.400-3.800 Euro, im Bestand zwischen 1.800-3.300 Euro. Ein Haus im Neubau ist für 500.000-1,2 Millionen Euro zu erwerben. Ein Haus im Bestand kostet in der Friedrichstadt zwischen 400.000-900.000 Euro. Die Miete im Stadtteil liegt bei 10,72 Euro pro Quadratmeter (Bestand) und 14,04 Euro pro Quadratmeter (neu).

Bilk

Der Stadtteil Bilk liegt im Stadtbezirk 3 und hat Stand 2016 40.038 Einwohner. Der Ortsteil ist besonders aufgrund der Uninähe und des alternativen Flairs beliebt. Es gibt Secondhandläden, Studentenbars und internationale Restaurants. Bilk bietet den Botanischen Garten und die ehemalige Fabrik Boui Boui, die mit Flohmarkt, Konzerten und anderen Kulturveranstaltungen begeistert. Eine Neubau-Eigentumswohnung hat einen Quadratmeterpreis von 1.900-2.700 Euro, eine Bestands-Eigentumswohnung liegt bei 1.400-2.300 Euro pro Quadratmeter. Ein Neubau-Haus ist für 300.000-550.000 Euro zu erwerben, ein Haus im Bestand kostet zwischen 250.000-450.000 Euro. Der durchschnittliche Mietpreis in Bilk liegt bei 11,49 Euro kalt.

Immobilientrends Düsseldorf 2019

Preisentwicklungen Düsseldorf

Düsseldorfs Immobilienmarkt ist besonders aufgrund seiner Beständigkeit beliebt. Die Stadt hat aufgrund der verschiedenen erfolgreichen Wirtschaftszweige eine solide Wirtschaftsstruktur sowie hohe Kaufkraft. Der jährliche Zuzug – 29.000 Neubürger in 5 Jahren – verspricht Mieterstabilität und eine konstante Nachfrage nach Immobilien. Bei weiterhin niedrigen Zinsen sollten die Preise aufgrund des Baulandmangels weiterhin steigen. Erwartungsgemäß wird besonders der Umsatz im mittleren und niedrigen Preissegment steigen. Ein Problem stellt die Entkopplung von Mieten und Kaufpreisen da, die zu niedrigeren Renditen führt und die Attraktivität unter Investoren verringert. Zusammen mit höheren Zinsen und vermehrten Baugenehmigungen könnten die Preise so etwas stagnieren. Es sollte sich allerdings höchstens um eine leichte Abschwächung handeln.

Trends

Der Trend in Düsseldorf geht zu den umliegenden Stadtgebieten, da die Preise hier noch etwas niedriger liegen. Auf der anderen Seite entwickelt sich der besonders der Markt für Luxusimmobilien und Penthäuser. Diese sind besonders in den innenstadtnahen Lagen beliebt und können schon einmal Kaufpreise von 10.000 Euro pro Quadratmeter erzielen (HypoVereinsbank Immobilienmarktbericht 2017).

Neubauentwicklung Düsseldorf 2019                                       

Düsseldorf ist bereits dicht besiedelt. Da die Nachfrage hoch und das Angebot niedrig ist wird der Neubau vorangetrieben. Es wird Baulandaktivierung betrieben und die Genehmigungszahlen für Bauvorhaben sind hoch. Ein besonderes Augenmerk soll dabei auf den Bau von Sozialwohnungen gelegt werden. Im Weiteren werden Flächen für Eigenheime benötigt. In Düsseldorf werden aktuell mehre Großprojekte wie das „Le Quartier Central“ oder das „Grafental“ errichtet. Die Preisspanne liegt bei 5.800 bis 8.500 Euro pro Quadratmeter. Auf dem ehemaligen Verteilerzentrum der Deutschen Post werden zudem zwei Hotels und 1.000 Eigentums- und Mietwohnungen gebaut. Auf dem Gelände der Gerresheimer Glashütte sollen 60 Eigenheime und 1.300 Geschosswohnungen entstehen.

Regelungen Düsseldorf 2019

Düsseldorfs Wohnbaupolitik ist auf dem Handlungskonzept „ZUKUNFT.WOHNEN.DÜSSELDORF“ begründet, welches 2013 entwickelt wurde. Ziel der Wohnbauoffensive der Stadt ist vor allem die Schaffung von Wohnraum in allen Preissegmenten. Folgende Regelungen und Konzepte sollen dieses Ziel unterstützen:

1) Die „Quotenregel“, welche festlegt, dass bei neuen Baugebieten der Anteil des geförderten und preisgedämpften Wohnungsbau bei Neubauprojekten 40% betragen muss.

2) Das Investorenprogramm „Innovativer Mietwohnungsbau zu günstigen Konditionen“. Bei diesem bietet die Stadt Investoren günstige Konditionen für städtische Flächen, wenn sich diese zu einer 10 jährigen Mietpreisbindung verpflichten.

3) Befürwortung der Umwandlung von Büro- zu Wohnflächen.

4) Der „Aktionsplan Wohnen“, der den Bau von 3.660 Wohneinheiten 2019 ermöglichen soll.

Milieuschutz Düsseldorf

In Düsseldorf gibt es zurzeit keine Milieuschutzgebiete, aber Erhaltungsgebiete. In diesen sollen die Gebäude geschützt werden, da diese von besonderem Bau oder Bedeutung sind und das Stadtbild entscheidend prägen. Erhaltungsgebiete sind unter anderem die Altstadt oder die Karlsstadt.

 Quellen: Duesseldorf.de, Amt für Statistik und Wahlen Düsseldorf, Büro- und Investment Marktbericht Colliers 2017/18, HypoVereinsbank Immobilienmarktbericht 2017, Neubau-Düsseldorf.de, Gutachterausschuss für Immobilienwerte Düsseldorf, Kölner Stadtanzeiger, Handelsblatt, Wikipedia, Exporo, RP Online,, Tourismus.de, Statistica, Miete-Aktuell.de, Mietpreis.de, Capital

Vergleichswertverfahren

Beim Vergleichswertverfahren wird Ihre Immobilie mit kürzlich verkauften, ähnlichen Objekten verglichen. Dabei wird der durchschnittliche Verkaufspreis pro Quadratmeter als Ausgangspunkt genommen. Die Zahlen hierfür liegen beim Gutachterausschuss vor. Dann wird der Quadratmeterpreis durch Zu- und Abschläge an Ihr Objekt angeglichen. Zuschläge sind beispielsweise eine bessere Nahverbindung, Abschläge Renovierungsbedarf. Es entsteht ein individueller Verkaufspreis pro Quadratmeter, der mit der Quadratmeteranzahl Ihres Objekts multipliziert wird.

Ertragswertverfahren

Das Ertragswertverfahren ist ein Verfahren, bei dem die baulichen Anlagen und das Grundstück getrennt bewertet werden. Die Formel beim Ertragswertverfahren lautet: Ertragswert=Bodenwert+Gebäudeertragswert der baulichen Anlagen. Der Gebäudeertragswert ergibt sich hierbei aus dem Rohertrag (Jahresmiete/übliche Miete) abzüglich der Bewirtschaftungskosten (Instandhaltungs-, Verwaltungskosten u.a.). Nach diesem ersten Abzug erhält man den Reinertrag des Grundstückes. Zieht man von diesem die Bodenwertverzinsung ab (Bodenwert x Liegenschaftszins) erhält man wiederrum den Reinertrag des Gebäudes. Um zum Gebäudeertragswert zu gelangen, muss man diesen mit dem Vervielfältiger multiplizieren. Der Vervielfältiger leitet sich hierbei aus der Restnutzdauer und dem Liegenschaftszins ab. Der Liegenschaftszins spiegelt die Zukunftserwartungen der Marktteilnehmer wider.

Sachwertverfahren

Beim Sachwertverfahren werden Bodenwert und Wert der Bauten separat ermittelt. Die Ausgangsfrage des Verfahrens lautet: Was kostet es, die Bauten heutzutage herzustellen? Die dann ermittelten Werte werden mit der Alterswertminderung subtrahiert und an den derzeitigen Immobilienmarkt angepasst. Richtlinien für das Sachwertverfahren sind unter „Normalherstellungskosten“ unter „Stand 2010/Normalherstellungskosten 2010“ in den „Richtlinien zur Ermittlung des Sachwertes“ festgehalten.

SWOT-Analyse

Die „AB Real Estate GmbH“ nutzt die SWOT-Analyse. Eine Analyse, die ansonsten bei Unternehmen eingesetzt wird, um Stärken, Schwächen, Chancen und Risiken zu ermitteln. Doch auch Ihre Immobilie ist ein eigenes komplexes, individuelles und teures Unternehmen. Und wir wollen Ihr Objekt so genau wie möglich kennenlernen.

Bei der Analyse werden die ermittelten Stärken, Schwächen, Chancen und Risiken in Wechselwirkung miteinander gestellt. So wissen Sie genau über Ihre Immobilie Bescheid, wir können den individuellen Verkaufspreis ermitteln sowie eine präzise Verkaufsstrategie entwickeln.

Stärken („strenghts“) sind beispielsweise eine sichere Mieterstruktur, eine gute Bausubstanz oder eine beliebte Lage. Schwächen („weaknesses“) sind hohe Nebenkosten, Renovierungsbedarf und Verkehrslärm. Chancen („opportunities“) sind eine mögliche Aufwertung des Gebietes, beispielsweise durch eine neue Verkehrsanbindung. Ein Risiko („threat“) ist der Abbau der Infrastruktur oder eine Altersverschiebung nach oben.

Risiken und Chancen sind Umweltfaktoren, Stärken und Schwächen Objekt- und Umgebungsfaktoren. Politische und rechtliche Rahmenbedingungen können die Vor- und Nachteile Ihres Objekts beeinflussen. So werden unter anderem Milieuschutzgebiete oder die Mietpreisbremse in der SWOT-Analyse berücksichtigt.

Nach der reinen Ermittlung folgt ein Stärken-Chancen-, Schwächen-Chancen-, Stärken-Risiken- und Schwächen-Risiken-Abgleich. Bei den Abgleichen geht es darum, die positiven Aspekte zu stärken und die negativen Aspekte zu mindern.

Eine sehr gute SWOT-Analyse lässt Sie Ihr Objekt von jedem Winkel aus kennenlernen. Sie schafft konkrete Vorstellungen und ermöglicht eine zukunftsorientierte Planung. Die Informationen sorgen für einen vertrauensvollen und reibungslosen Verkauf. Für uns gehört die SWOT-Analyse zu einer professionellen, schnellen und erfolgreichen Arbeit.

Ob Mehrfamilienhaus, Eigentumswohnung oder Grundstück

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Niels Schnatz

Geschäftsführung

Bei Fragen bezüglich der Bewertung Ihrer Immobilie in Düsseldorf stehen wir Ihnen als professioneller Partner gerne zur Verfügung. Unser internationales Team an Immobilienexperten freut sich auf Ihre Kontaktaufnahme.

AB Berlin Immobilien – Ihr Partner für eine professionelle Immobilienbewertung in Düsseldorf.