Das Grundbuch
Was ist ein Grundbuch? Welche Informationen enthält es? Wann brauche ich es?
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Was ist ein Grundbuch? Welche Funktion hat es?
Bei einem Grundbuch handelt es sich um ein öffentliches Verzeichnis aller bebauten und unbebauten Grundstücke eines Bezirkes. Das Grundbuch dient dem Zwecke der Transparenz, Struktur und Klarheit über die Besitzverhältnisse im Bezirk. Im Grundbuch werden alle Bauländer mit Informationen über die Rechtsverhältnisse eingetragen. Auch auf dem Grundstück liegende Lasten werden hier vermerkt. Daher dient das Grundbuch auch der Sicherheit involvierter Parteien bei Grundstücksübergaben.
Wie ist ein Grundbuch aufgebaut?
Ein Grundbuch besteht aus den Abschnitten: Aufschrift, dem Bestandsverzeichnis und den Abteilungen I-III. Die Aufschrift informiert über die Art des Grundbuchs. Neben dem Grundstücksgrundbuch gibt es auch noch das Erbbaugrundbuch, das Wohnungs- und Gebäudegrundbuch. Die Aufschrift gibt ebenfalls Aufschluss über den zu verzeichnenden Bezirk und das zuständige Amtsgericht. Der Band und die fortlaufende Aktennummer des Blattes sind verzeichnet. Auch die Schließungs- und Umschreibungsvermerke sind Teil der Aufschrift. Es folgt das Bestandsverzeichnis, in dem die Lage und Größe des Grundstückes vermert sind. Teil der Lagebezeichnung sind das Flurstück, die Flurnummer, die Gemarkung und die Größe. Diese wird entweder in Quadratmeter, Hektar oder Ar angegeben. Im Bestandsverzeichnis sind ebenfalls Angaben über Erbbaurecht und Wohnungseigentum protokolliert. Die darauf folgende Abteilung I enthält Informationen zum Eigentümer oder Erbbauberechtigten. In Abteilung II sind die Informationen über die Anteile des Grundstücks und die Gemeinschafts- und Gesellschaftsverhältnisse verzeichnet, wenn es mehrere Eigentümer oder Erbbauberechtigte gibt. Teil der Abteilung II sind ebenfalls die Lasten (z.B. Realllasten, Erbbau-, Vorkaufs-, Nießbrauch- und Nutzungsrechte) und Beschränkungen (Insolvenz- und Zwangsversteigerungsvermerke), die nicht zu den Grundpfandrechten gehören. Diese finden sich in Abteilung III. Grundpfandrechte sind Pfandrechte an Grundstücken zur Sicherheit von Forderungen. Dazu gehört die Grundschuld, Hypothek und Rentenschuld.
Jedes Bauland des zu verzeichnenden Bezirks besitzt ein eigenes Grundbuchblatt mit den genannten Abschnitten. Dieses Grundbuchblatt ist bei Rechtsänderungen oftmals als das Grundbuch zu verstehen.
Bei einem Grundbuchauszug handelt es sich um die vollständige Abschrift aller Informationen zu einem Grundstück aus dem Grundbuch eines Bezirkes.
Wann wird das Grundbuch benötigt?
Das Grundbuch dient dem Zwecke der Klarheit über Eigentumsverhältnisse. Daher müssen Eigentumswechsel im Grundbuch festgehalten werden. Die Grundbucheinträge müssen aktualisiert werden. Ein Eigentumswechsel, also Kauf und Verkauf eines bebauten oder unbebauten Grundstückes, ist erst dann gültig, wenn dieser im Grundbuch eingetragen wird. Die Eintragung ins Grundbuch erfolgt circa sechs Monate nach der notariellen Beglaubigung des Immobilienverkaufs. Für erste Sicherheit sorgt eine Auflassungsvormerkung im Grundbuch, die den folgenden Kauf einer Immobilie bestätigt.
Mit der Grundbucheintragung lässt sich bei einem Verkauf vor dem Notar und Verkäufer beweisen, dass das Grundstück tatsächlich dem Verkäufer gehört.
Banken und Kreditinstitute sind bei dem Grundbuchblatt an der Abteilung III interessiert, da ein Kredit über eine Grundschuld abgesichert werden kann. Diese wird dann im Grundbuch eingetragen. Die Grundschuld gibt dem Kreditgeber das Recht im Falle einer Zahlungsunfähigkeit das Grundstück zu veräußern, um den Kredit abzubezahlen.
Welche Unterlagen sind bei einer Grundbucheintragung erforderlich?
Um eine Grundbucheintragung zu tätigen wird zuerst ein Antrag benötigt. Die Vorlage ist beim Amtsgericht erhältlich. Werden Informationen geändert braucht es eine Eintragungsbewilligung des bisherigen Eigentümers. Die Bewilligung muss notariell beglaubigt werden. Ein weiterer Teil der Eintragung ist die Auflassungserklärung. Hierbei handelt es sich um eine gemeinsame Erklärung vom bisherigen und zukünftigen Eigentümers des Grundstücks, in der festgehalten wird, dass das Eigentum wechseln soll. Zusätzlich werden noch die Unbedenklichkeitsbescheinigung und die GVO-Genehmigung benötigt. In der Bescheinigung bestätigt das Finanzamt, dass die Grunderwerbsteuern bezahlt wurden. Die Genehmigung ist nur in manchen Fällen nötig und ist für den Ausschluss von Rückübertragungsansprüchen da.
Wie lösche ich einen Eintrag im Grundbuch?
Um die Grundschuld aus dem Grundbuch zu löschen muss der Kredit abbezahlt sein. Der Eigentümer des Grundstückes erhält dann eine Löschungsbewilligung von Kreditgeber, mit der er zum Notar gehen kann.
Eine Löschung sieht im Grundbuch so aus, dass der gelöschte Teil rot unterstrichen wird. So werden alle Änderungen dokumentiert.
Wie bekomme ich Einsicht ins Grundbuch?
Einsicht ins Grundbuch erhält man beim Grundbuchamt. Dieses ist ein sogenanntes Registrieramt, welches Teil des Amtsgerichts ist. Das Grundbuchamt ist für alle Grundstücke zuständig, die im jeweiligen Bezirk liegen. Aufgrund der vertraulichen Informationen haben nur bestimmte Personen Einsicht in das Grundbuchblatt eines Grundstückes. Dazu zählen: Die Grundstückseigentümer und die im Grundbuch vermerkten Personen. Einsicht beantragen können ebenfalls potentielle Käufer, wenn diese durch einen Vorkaufsvertrag belegen können, dass sie ersthaftes Interessen am zu verkaufenden Grundstück hegen. Kreditinstitute bei einer Beleihung des Grundstücks oder der Immobilie auf dem Grundstück und Gläubiger des Eigentümers, die eine Zwangsversteigerung des Objektes einleiten können und wollen. Einsicht beantragen können ebenfalls öffentlich bestellte Notare, Gerichte, Behörden und Vermessungsingeneure.
Zur Beantragung eines Grundbuchauszugs benötigen Sie die Blattnummer des Baulands, für das Sie die Informationen benötigen.
Ein Grundbuchauszug lässt sich kostenpflichtig auch online beantragen. Dies ist über das Justizportal möglich. Auch hier wird genaustens geprüft, ob die Einsicht ins Grundbuch berechtigt ist.
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Unsere Immobilienagentur klärt Sie gerne ausführlich über das Grundbuch auf. Nehmen Sie einfach Kontakt zu uns auf! Wir unterstützen Sie bei dem Kauf oder Verkauf Ihres Grundstückes als informierter Partner an Ihrer Seite.
Grundstückstypen
Bauerwartungsland
Bei einem Bauerwartungsland handelt es sich, wie der Name bereits sagt, um ein Grundstück, bei dem man davon ausgehen kann, dass es irgendwann bebaut werden kann. Die Grundstücke sind von der Gemeinde aus bereits als zukünftiges Bauland (im weiteren Schritt als Wohngebiet) vorgesehen. Das geht aus dem Flächennutzungsplan der Gemeinde hervor. Es handelt sich jedoch um eine Erwartung, da die Entscheidung der Gemeinde, wann und ob das Grundstück tatsächlich bebaut werden darf, noch von der Gemeinde getroffen werden muss. Notwendig für die Freigabe des Grundstücks ist der Bebauungsplan. Daher ist ein Bauerwartungsland eher eine Speukulation und bei Verkauf und Kauf sollte geprüft werden, wie weit die Planung der Gemeinde hinsichtlich der Freigabe des Objektes ist. Informationen hierzu holt man bei der Baubehörde ein.
Rohbauland
Bei dem Rohbauland sieht die Gemeinde die Bebauung bereits vor, es handelt sich also nicht um eine Spekulation, ob das Grundstück tatsächlich bebaut werden kann und bebaut wird. Das Grundstück ist allerdings noch nicht erschlossen (weitere Informationen finden Sie unter “Nach welchen Kriterien wird mein Grundstück bewertet?”). Die Gemeinde sieht die Erschließung und Gestaltung des Grundstücks jedoch schon vor.
Bauland
Verfügt ein Grundstück, das zur Bebauung vorgesehen ist über einen Bebauungsplan, gilt es als Bauland. Dieses liegt meist in einem bereits bebauten Gebiet. Trotzdem kann auch dieses Grundstück noch nicht vollständig erschlossen sein (weitere Informationen finden Sie unter “Nach welchen Kriterien wird mein Grundstück bewertet?”).
Fertigbauland
Das Fertigbauland ist ein Grundstück, welches als Bauland vorgesehen ist, über einen Bebauungsplan verfügt und bei dem alle juristischen Vorgaben erfüllt sind, was bedeutet, dass die Baugenehmigung eingereicht werden kann. Allerdings kann auch dieses Grundstück noch nicht vollständig erschlossen sein (weitere Informationen finden Sie unter “Nach welchen Kriterien wird mein Grundstück bewertet?”).
Fertiges/freies Bauland
Bei fertigem und freiem Bauland handelt es sich um Fertigbauland, bei dem das Grundstück bereits vollständig erschlossen ist, einem Bau also nichts mehr im Weg steht.
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Selbstständiges Grundstück/Grundstücksteil
Bei einem selbstständigen Grundstück handelt es sich um einen räumlich abgegrenzten Teil der Erdoberfläche, der vermessen und im Grundbuch eingetragen ist. Der Käufer wird im Grundbuch als alleiniger Eigentümer eingetragen.
Ein Grundstücksteil beschreibt ein noch nicht exakt vermessenes Flurstück. Ein Flurstück unterscheidet sich insofern von einem Grundstück, in dem ein Grundstück aus mehreren Flurstücken bestehen kann. Kauft man also ein Flurstück, beziehungsweise einen Grundstücksteil, ist es wichtig, den gekauften Teil im Grundstückskaufvertrag genau festzuhalten und im Lageplan einzuzeichnen. Denn vorhandene Mauern oder Zäune können über die Zeit entfernt werden.
Unbebautes Grundstück/bebautes Grundstück
Bei einem unbebauten Grundstück handelt es sich um einen räumlich abgegrenzten Teil der Erdoberfläche, auf dem nach § 145 Abs. 2 Satz 2 BewG keine benutzbaren Gebäude vorhanden sind. Das heißt, selbst wenn Gebäude auf dem Grundstück vorhanden sind, diese aber nicht “benutzbar” sind, gilt das Grundstück als unbebaut.
Demzufolge sind bebaute Grundstücke Grundstücke, auf denen sich benutzbare Gebäude befinden.
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Betriebsgrundstück
Bei einem Betriebsgrundstück handelt es sich um ein Grundstück, welches nur von einem Betrieb genutzt wird. Daher gilt das Grundstück als Betriebsvermögen, muss in der Bilanz auf der Aktivseite ausgewiesen werden und nach § 266 Abs. 2 A II Nr. 1 HGB aktiviert werden. Grundstücke und Bauten müssen hierbei auf getrennten Konten geführt werden.
Quellen:
Financescout24
Wikipedia
Immonet
Immobilienscou24
Grundbuch
Unsere Leistungen für die Verkäufer
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Service
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