Immobilienmarktbericht Berlin 2022

Immobilienpreise Berlin 2022

Die aktuellen Marktdaten stehen noch nicht zur Auswertung bereit. Auf dieser Seite halten wir Sie stets auf dem neusten Stand.

Immobilienpreise Berlin 2021

Immobilienpreise Eigentumswohnungen 2020

Eigentumswohnungen waren 2020, möglicherweise auch aufgrund der Pandemie, sehr gefragt. Sowohl Eigennutzer*innen wie Kapitalanleger*innen interessieren sich für den Immobilientyp. Das führte bei weniger Verkäufen zu steigenden Preisen, wenngleich diese nicht mehr so rasant stiegen wie in den Jahren zuvor. Mittlerweile kann der Quadratmeterpreis für eine Eigentumswohnung bei bis zu 13.500€ liegen. Der Median für die teuersten 10% Prozent der Angebote betrug 2020 8.900€/m2 und war damit 5% höher als im Vorjahr. 2019 lag der Anstieg jedoch noch bei 8,1%. Zudem kosten attraktive Eigentumswohnungen in sehr guten Lagen nun in allen Bezirken mehr als 6.000€/m2. Und auch in einfachen Lagen kann der Quadratmeterpreis für eine Eigentumswohnung mehr als 3.500€ betragen. Der durchschnittliche Angebotspreis in Berlin lag 2020 bei 4.973€/m2, eine Steigerung von 7,4% (2019: 10,2%). Luxus – und Penthousewohnungen mit Rekord-Quadratmeterpreisen von 20.000€ sind in Berlin vor allem für das internationale Klientel interessant. Ein weiterer Trend war die Umwandlung von Miet- zu Eigentumswohnungen. Diese ist durch das Baulandmobilisierungsgesetz jedoch erschwert worden.

Immobilienpreise Einfamilienhäuser 2020

Während der Pandemie sehnen sich viele Menschen nach mehr Platz und vielleicht sogar einem kleinen Garten. Daher ist es nicht verwunderlich, dass die Preise für Einfamilienhäuser im Jahre 2020 um mehr als 10% gestiegen sind. Besonders ältere und noch relativ günstige Immobilien haben an Wert zugenommen. Der Effekt wird dadurch verstärkt, dass es wenig Neubau, weniger Baugenehmigungen und kaum noch Baufläche gibt. In den zentralen Lagen kostet Baugrund über 2.000€/m2, in guter Randlage beträgt der Quadratmeterpreis 600€. Und die Preise steigen weiter: Diese waren im 2. Quartal 2021 um 3,3% teurer als im 1. Quartal. Im 1. Quartal 2021 lag der durchschnittliche Kaufpreis für ein Ein- und Zweifamilienhäuser in Berlin bei 4.609€/m2.

Immobilienpreise Gewerbeimmobilien 2020

Berlin hat sich zu einer dynamischen Metropole für Unternehmen entwickelt. Bislang gab es bei weniger Angebot eine steigende Nachfrage, die Leerstandsquote lag Anfang 2020 bei knapp über 1%. Durch die Pandemie stieg diese auf 2,4%, der Flächenumsatz betrug 2020 um die 750.000m2 – 2019 lag dieser noch bei 1.000.000m2. Doch die Erholung ist bereits in Sicht und Corona hat der Branche eher gezeigt, wie notwendig Büroräume sind. Zudem liegt die Spitzenmiete immer noch bei um die 39€/m2. Die Pandemie könnte also auch ein kleines Durchatmen für den eher angespannten Markt sein und Zeit für Neubau schaffen. Härter ist hingegen die Einzelhandelsbranche getroffen, die vorher besonders vom Tourismus profitierte. Während die Spitzenmiete im 3. Quartal 2020 bei 285 Euro pro Quadratmeter lag, wird diese 2021 voraussichtlich zwischen 265 bis 275 Euro pro Quadratmeter schwanken. Die Stärke des Einzelhandels ist in Berlin jedoch auch das große Einzugsgebiet. 

Neubau 2021

Bei den vielen Diskussionen rund um die richtige Vorgehensweise bei den steigenden Immobilienpreisen in Berlin läuft es meistens auf einen gemeinsamen Nenner hinaus: Mehr Neubau. Wo und wie genau dieser aussehen soll ist ebenfalls strittig, aktuell liegt ein großer Schwerpunkt auf dem Bau von Mietwohnungen. 2020 waren mehr als zwei Drittel der entstehenden Einheiten zur Vermietung vorgesehen. Aber auch Eigentumswohnungen werden im großen Stil errichtet. So werden in der Brandenburgischen Straße in Wilmersdorf 116 Eigentumswohnungen errichtet, in Karlshorst entstehen 512, in Spandau um die 100 Eigentumswohnungen. Weitere Projekte in Berlin sind “Die Macherei” in Kreuzberg, ein modernes und klimafreundlich geplantes Mixed-Use Innenstadtquartier auf dem Areal des ehemaligen Postchecktowers oder das “Schumacher Quartier” auf dem Gelände des geschlossenen Flughafens Tegel – hier soll Wohnraum für 10.000 Menschen entstehen und das im weltweit größten Holzbau-Quartier. Ein weiteres Wohnhochhaus aus Holz wird in Schöneberg errichtet. Menschen mit niedrigem Einkommen sollen hier im 98 Meter hohen Holzhybrid-Hochhaus ihr Zuhause finden. 140 Meter hoch soll der “Amazon Tower” in Friedrichshain werden, 134 Meter das neue Hochhaus am Alexanderplatz. Durchschnittliche Neubauwohnungen in Berlin kosteten 2020 5.952,38 Euro pro Quadratmeter, Neubauten im “oberen Preissegment” kamen auf Quadratmeterpreise von 8.920,51 Euro.

Quellen: DZ HYP Immobilienmarkt Deutschland 2020/2021, HypoVereinsbank Wohnimmobilien-Marktbericht Berlin, Berlin Hyp Wohnmarktreport Berlin 2021, Tagesspiegel

Politische Veränderungen 2022 – Auswirkungen auf den Berliner Immobilienmarkt

Im vergangenen Jahr wurden in Berlin gleich 4 Wahlen durchgeführt – die Bundestagswahl, die Wahl für das Berliner Abgeordnetenhaus und für die BVV sowie die Wahl zum Volksentscheid “Deutsche Wohnen & Co. enteignen”. 2022 steht nun fest: Im Bundestag regiert die Ampel, im Abgeordnetenhaus von Berlin bleibt die Koalition R2G (SPD, LINKE, GRÜNE) mit veränderten Machtverhältnissen bestehen und bei dem Volksentscheid haben 59,1% der Berliner*innen mit Ja gestimmt. Es dürfte 2022 also einiges in Bewegung kommen. Die Ampel plant unter anderem, 400.000 neue Wohnungen in Deutschland pro Jahr zu bauen, davon sollen 100.000 Wohnungen sogenannte “Sozialwohnungen” sein. Die Mietpreisbremse wird zudem bis 2029 verlängert, in angespannten Gegenden dürfen die Mieten zudem nur noch um 11% in 3 Jahren steigen. Auch der Mietspiegel wird in der neuen Amtsphase für Gemeinden mit mehr als 100.000 Einwohner*innen verpflichtend. Die Ampelregierung will mehr Bauland erschließen, mehr, aber klimafreundlicher bauen und die Obdach- und Wohnungslosigkeit bis 2030 überwinden. Für all diese Vorhaben gibt es nun ein eigenes Bauministerium unter der Leitung der SPD. Interessant ist die Frage, ob nach der Kippung des Mietendeckels in Berlin nun ein bundesweiter Mietendeckel eingeführt wird. Ein erfolgreicheres politisches Projekt waren in Berlin die Milieuschutzgebiete, von denen es mittlerweile um die 70 in der Hauptstadt gibt. Auch die Umwandlung in Eigentumswohnungen ist in der letzten Regierungsphase deutlich erschwert worden. Diskussionsstoff wird in der neuen Regierungsphase die Umsetzung des Volksentscheids “Deutsche Wohnen & Co. enteignen” sein. Es bleibt also abzuwarten, was die neuen Koalitionen bundes- und landesweit alles anstoßen werden. Sicher ist jedoch, dass Berlin besonders für internationale Investor*innen von größtem Interesse ist. Gerade die unsichere Situation in Großbritannien und der USA macht Berlin zu einem sicheren Hafen.

Wirtschaftliche Situation 2022 in Berlin

Die Wirtschaft wird auch 2022 von der Coronapandemie geprägt sein, die uns seit Anfang 2020 begleitet. Darunter leidet auch der endlich fertiggestellte Flughafen BER, dem Fluggäste fehlen. Trotzdem gibt es auch gute Nachrichten: Die Mindestlohnerhöhung der neuen Bundesregierung auf 12€ wird in Berlin circa 270.000 Bürger*innen zugute kommen. Während die TESLA Fabrik in Grünheide noch aufgrund von fehlenden Genehmigungen stillsteht und verschiedene Umweltorganisationen den Wasserverbrauch der Gigafactory kritisieren, haben sich im Umland bereits andere Unternehmen angesiedelt. Auch soll der Wirtschaftsverkehr in Berlin weiter ausgebaut werden. Da passt es, dass das erfolgreichste Start up 2021 “Gorillas” war. Aufgrund der vielversprechenden Start up Szene in Berlin, erfolgreichen Grown ups und Tech-Companies ist Berlin sowohl bei Nutzer*innen als auch bei Investor*innen hoch im Kurs und könnte sich in den nächsten Jahren sogar überdurchschnittlich entwickeln.

Trends für den Berliner Immobilienmarkt 2022

Nicht nur Berlin, sondern auch das Umland ist für Investor*innen interessant. So verzeichnet Brandenburg immer mehr Zuzüge und auch in Berlin zogen im vergangenen Jahr wieder mehr Menschen in als aus der Stadt. Außerdem bevorzugen immer mehr Menschen einen 1 Personen Haushalt. Intensives Bauen wird also 2022 in Berlin auf der Tagesordnung stehen. Auf der anderen Seite sind jedoch auch Mehrgenerationenhäuser wieder im Kommen. Ein weiterer Trend ist der Minimalismus, notwendig die Bewegung hin zum nachhaltigen Bauen. Ein Beispiel hierfür ist das Schumacher Quartier, das auf dem ehemaligen Flughafengelände in Tegel gebaut wird. Ein großer und verständlicher Wunsch nach zwei Jahren Pandemie ist solcher nach einem Arbeitszimmer, weshalb auch Singles und Paare ohne Kinder nach größeren Wohnungen suchen dürften.