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Immobilienmarktbericht Berlin 2019

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Immobilienpreise 2019 in Berlin

Berlins Immobilienmarkt wächst und wächst. Die deutsche Hauptstadt zieht jedes Jahr neue Zuzügler mit der perfekten Mischung aus Wirtschaft, politischer Situation und Lebensqualität an. Auf Immobilien, besonders in zentralen Lagen, gibt es eine große Nachfrage, der das Angebot nicht standhalten kann. Trotz zahlreicher Neubauprojekte – Großprojekte öffentlicher Wohnungsunternehmen oder privater Entwickler, privat initiierte Genossenschaftsprojekte, zentrale Exklusivangebote – kann der Bedarf nicht gedeckt werden. Die Konsequenze: Die Immobilienpreise und Angebotsmieten steigen.

Der durchschnittlich angefragte Immobilienpreis für Eigentumswohnungen liegt bei 3.706 Euro pro Quadratmeter (+12,7% ggü. 2017; Hyp Wohnmarktreport, 2018). Lokale wie internationale Investoren sehen in der Spreemetropole weiteres Potenzial und sind besonders an Mehrfamilienhäusern interessiert. Der durchschnittliche Angebotspreis liegt hier bei 2.621 Euro pro Quadratmeter (+16,4% ggü. 2017; Hyp Wohnmarktreport, 2018). Internationale Investoren hoffen auf weitere Wertsteigerungen, da die Immobilienpreise im Vergleich zu anderen Metropolen noch moderat sind. So kaufte eine dänische Pensionskasse 3.700 Wohnungen. Gemessen am Transaktionsvolumen ist der Anteil der internationalen Investoren auf 27% gestiegen. (Wirtschafts Woche).

Die Strategie der Investoren wandelt sich von „buy and sell“ zu „buy and hold“. So kommt es, dass im ersten Quartal des Jahres 2018 12% weniger Eigentumswohnungen als im Vorjahr verkauft wurden (Berliner Zeitung). Es kommt zu einem Ausweichen in bisher nicht attraktive Stadtteile oder in Berlins Speckgürtel.

In Preissegmenten gesehen lässt sich erkennen, dass das untere Preissegment (bis zu 2.000 Euro pro Quadratmeter) immer weiter abnimmt und es in einigen Berliner Stadtteilen fast keine Wohnungen in dieser Preiskategorie mehr gibt. Das Preissegment von 2.000 Euro pro Quadratmeter-4.000 Euro pro Quadratmeter ist in Berlin das stärkste Marktsegment. Das Preissegment von 4.000 Euro pro Quadratmeter-6.000 Euro pro Quadratmeter ist am wachsen, während das oberste Preissegment (ab 6.000 Euro pro Quadratmeter) unter 10% ausmacht (Hyp Wohnmarktreport). Günstige Wohnungen lassen sich theoretisch noch in jedem Stadtteilen finden, denn knapp ein Drittel der Wohnungen in Berlin wird gefördert und ab 6,50 Euro an Haushalte mit mäßigem oder geringem Einkommen vermietet. Oder es handelt sich um Immobilien, die in einigen Aspekten (wie Lage, Umweltbedingungen, Bausubstanz) Qualitätsnachteile aufweisen.

Auf dieser Seite informiert Sie unsere Immobilienagentur „AB Berlin Immobilien“ über die Immobilienpreise in Hinblick auf Immobilientyp und Lage und informiert Sie über politische wie wirtschaftliche Veränderungen sowie Trends im Jahre 2019.

Eckdaten Marktreport Berlin 2019

Durchschnittlicher Quadratmeterpreis (Verkauf) in 2018

0
Eigentumswohnung (+12,6%)
0
Angebotsmiete / Quadratmeter (+8,8%)
0
Mehrfamilienhaus (+16,4%)

Aufgrund der aktuellen Berliner Immobilienlage steigen die Immobilienpreise bei allen Immobilientypen. Entscheidende Faktoren bei den durchschnittlichen Quadratmeterpreisen sind eher die Ausstattung und besonders die Lage der Immobilie und nicht allein die Quadratmeterzahl.

Bei Bestandswohnungen sind die Preise noch stärker von Kriterien wie Lage, Qualität, Alter und Größe abhängig. Die durchschnittliche Größe der Berliner Wohnungen lag 2017 bei 70,4 Quadratmetern (Focus). Die durchschnittliche Neubau-Eigentumswohnung verfügt über eine Wohnfläche von unter 100 Quadratmetern. Neubauwohnungen verfügen durchschnittlich über 10 Quadratmeter mehr als Altbauten, von denen es in Berlin ca. 16% gibt (Zensus 2011). In der Hauptstadt sind mehr als 50% der privaten Haushalte Einpersonenhaushalte (berlin.de).

Ingesamt verfügt Berlin über ungefähr 1,9 Millionen Wohnungen, davon sind circa 1,6 Millionen Wohnungen Mietwohnungen (Statistik Berlin Brandenburg).  Immer mehr Wohnungen in der Hauptstadt werden in Eigentumswohnungen umgewandelt, auch der Schwerpunkt beim Bau lag in den letzten Jahren vermehrt auf Eigentumswohnungen.

Das Angebot an Mehrfamilienhäusern wird dagegen immer knapper. Das niedrigere Angebot bei vermehrter Nachfrage sorgt für steigende Preise. Anbieter von Mehrfamilienhäusern erhöhten 2018 ihre Preisforderungen um durchschnittlich 16,4% pro Quadratmeter. Das geht aus dem Wohnmarktbericht von „BerlinHyp“ hervor.

Das Forschungsunternehmen „F+B“ ermittelte, dass eine Berliner Standardwohnung im zweiten Quartal 2018 durchschnittlich für 9,33 Euro pro Quadratmeter Miete angeboten wurde. Im Vergleich: 2017 lag der durchschnittliche Quadratmeterpreis bei Miete noch bei 8,57 Euro. In Neukölln und Marzahn-Hellersdorf wurden die größten Mietsteigerungen ermittelt, in Friedrichshain-Kreuzberg wächst besonders die mittlere Angebotsmiete. Selbst der Grundsatz, dass leerstehende Wohnungen beim Verkauf mehr Geld einbringen stimmt nicht mehr ausnahmslos, da Immobilien eine beliebte Kapitalanlage und knappes Gut sind – wenn die Rendite stimmen.

Einen weiteren Trend stellt das möbilierte Wohnen dar. Dies eignet sich besonders für internationale Studenten und Buisinessleute, die diese auch aufgrund der Digitalisierung oft nur für einen begrenzten Zeitraum in der deutschen Metropole sind.

Rekordpreise werden bei Einzelimmobilien erzielt. 6,6 Millionen Euro wurden für eine Villa in Grunewald gezahlt. Die Preise bei Häusern liegen in guten Lagen zwischen 5000.000-2,5 Millionen Euro bei Bestand, zwischen 600.000-3,5 Millionen Euro im Neubau. Das geht aus dem Wohnmarktreport der „Bellevue“ für 2018 hervor. Häuser sind eher außerhalb des Rings zu finden.

 

Insgesamt ist ein weiterer Preisanstieg in 2019 zu erwarten, besonders bei den knapper werdenden Mietwohnhäusern und bei vermieteten Eigentumswohnungen wie unbebauten Grundstücken – Objekte, die als Anlageobjekte dienen können. (Weitere Informationen finden Sie unter „Trends 2019“)

Berlin Immobilienmarktbericht 2019

Angebotsmiete in Euro pro Quadratmeter (Neuvermietungen) Angebotspreis Eigentumswohnungen in Euro pro Quadratmeter Angebotspreis Mehrfamilienhäuser in Euro pro Quadratmeter
Charlottenburg-Wilmersdorf 11,23 4.111 3.385
Friedrichshain-Kreuzberg 11,90 4.359 3.323
Lichtenberg 9,10 3.474 2.184
Marzahn-Hellersdorf 7,34 2.442 2.192
Mitte 11,83 4.688 2.667
Neukölln 9,83 3.314 2.738
Pankow 10,06 3.874 2.686
Reinickendorf 8,62 2.425 2.509
Steglitz-Zehlendorf 9,80 3.649 1.943
Spandau 7,95 2.185 2.348
Tempelhof-Schönefeld 9,70 3.514 2.776
Treptow-Köpenick 8,98 2.780 2.441

Quelle: „BerlinHyp“ Wohnmarktreport 2018

In Berlin entscheidet besonders die Lage über die Immobilienpreise. Trotzdem stimmen nicht alle Klischees über den Berliner Immobilienmarkt. Denn auch in begehrten Lagen wie dem Prenzlauer Berg mit seiner Gründerzeitsubstanz und in Mitte findet man Immobilien mit erschwinglichen Angebotsmieten und Hauhalte mit niedriger Kaufkraft.

Trotz der unterschiedlichsten Bauweisen, von stuckverzierten Altbauten über Plattenbauten bis futuristische Architektur, verbindet eines die Stadtteile und Immobilien: Überall stiegen die Preise.  Laut der „Guardian“ lag der Sprung von 2016 auf 2017 bei 20,5%. Spitzenreiter der Mietsteigerungen bilden Neukölln und Marzahn-Hellersdorf. Im beliebten Charlottenburg-Wilmersdorf wurden am meisten Wohnungen offeriert, die durchschnittlichen Quadratmeterpreise bei Mehrfamilienhäusern mit 2.854 Euro pro Quadratmeter sind hier besonders hoch, dahinter folgt Steglitz-Zehlendorf (Hyp Wohnmarktreport).

In Friedrichshain-Kreuzberg wächst die mittlere Angebotsmiete besonders und die Angebotspreise nähern sich der 5.000 Euro pro Quadratmeter-Marke. Moabit und Kreuzberg ziehen nach, die niedrichsten Angebotspreise wurden in Spandau, Reinickendorf, Tegel und Hellersdorf ermittelt, unterdurchschnittlich steigen die Angebotsmieten in Spandau und Tempelhof-Schöneberg (Hyp Wohnmarktreport). Dort, wo die meisten Zuzügler zu finden sind, ist auch der höchste durchschnittliche Angebotspreis verzeichnet: In Mitte liegt dieser bei durchschnittlichen 4.688 Euro pro Quadratmeter für Eigentumswohnungen. Die zentralen Adressen sind besonders bei Interessenten mit großem Kapital und hohen Ansprüchen an Ausstattung, Anbindung und Lebensstandard beliebt. In Berlins Speckgürtel finden sich vermehrt Eigenheime, auch in gehobenen Ausstattungen.

Politische Veränderungen 2019 – Auswirkungen auf den Berliner Immobilienmarkt

In Berlin werden immer mehr Mietwohnungen in Eigentumswohnungen umgewandelt. Daher wurden in Berlin die „Mileuschutzgebiete“ eingeführt, in denen die Umwandlung von Miet- in Eigentumswohnungen von der Stadt genehmigt werden müssen. Aktuell sind 46 Mileuschutzgebiete in Berlin eingetragen. Unter anderem 13 in Pankow und 9 in Friedrichshain-Kreuzberg. Momentan sind 750.000 Berliner von den Mileuschutzgebieten betroffen. Nun werden 13 weitere in Berlin vorbereitet, unter anderem in Mitte, Tempelhof-Schöneberg und Reinickendorf. Mitte 2019 sollen diese 13 neuen Mileuschutzgebiete ausgewiesen sein. Im Weiteren ist der Entwurf des „Gesetzes zur Ergänzung der Regelungen über die zulässige Miethöhe bei Mietbeginn und zur Anpassung der Regelungen über die Modernisierung der Mietsache (Mietrechtsanpassungsgesetz – MietAnpG)“ am 5.9.2018 vom Bundeskabinett verabschiedet worden. Dadurch werden sich einige Aspekte im Berliner Immobilienmarkt verändern. Hinsichtlich der Mietpreisbremse: Vermieter sind zukünftig verpflichtet, dem Mieter vor Unterzeichnung des Vertrags Auskunft über die vorherige Miete der Wohnung zu geben. Und zwar dann, wenn der Vermieter unter Berufung auf die Höhe der Vormiete gemäß § 556e Abs. 1 BGB eine Miete verlangt, die über der durch die Mietpreisbremse erlaubten Miete liegt. Liegt ein anderer Grund für die höhere Miete vor, muss der Vermieter auch darüber Auskunft erteilen.

Erteilt der Vermieter in all diesen Fällen keine Auskunft, darf der Mieter höchstens die nach der Mietpreisbremse erlaubte Miete verlangen. Diese beträgt maximal zehn Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete. Zudem müssen in den Ausnahmefällen die gesetzmäßigen Textformen eingehalten werden, sonst treten sie nicht in Kraft. Außerdem soll die Rüge der Mieter vereinfacht werden. Der Gesetzentwurf sieht ebenfalls vor, dass von Modernisierungskosten in bestimmten Gebieten (in denen wenig bezahlbarer Wohnraum vorhanden ist) nur noch 8% jährlich auf den Mieter übertragen werden dürfen. Bislang sind es 11%. Zudem soll die Berechnung dieser Kosten vereinfacht werden. Auch eine Grenze von 3 Euro pro Quadratmeter für Modernisierungen innerhalb von 6 Jahren ist vorgesehen. Auch sind Regelungen im Gesetzentwurf enthalten, die den Mieter vor einer Kündigung aufgrund der Modernisierungen und den damit verbundenen Kosten schützen sollen. Das „Herausmodernisieren“ soll als Ordnungswidrichkeit gelten. Der Gesetzentwurf soll am 01.01.2019 in Kraft treten, bis dahin könnten sich noch Änderungen im Entwurf ergeben.

Wirtschaftlicher Wachstum 2019 in Berlin

Berlins Wirtschaft und besonders die der Metropolregion Berlin-Brandenburg ist stark. Die Gebiete profitieren voneinander, durch starke Firmen und durch Berlin als international bekannte Hauptstadt. Die Arbeitslosenquote lag 2018 bei 7,9% (Berliner Zeitung, Stand Juni 2018) und das Haushaltseinkommen wächst. Durch den Zustrom von qualifizierten Neubürgern könnte das Bruttoinlandsprodukt jährlich um 1,5% steigen, ermittelte die Prognos AG. Der Flughafen BER könnte zudem zu einer noch stärkeren Wahrnehmung von Berlin als Weltstadt und Metropolregion führen.

Durch diese positiven Entwicklungen entwickelt sich auch der Investmentmarkt dynamisch weiter. Die starke Wirtschaft macht Berlin zu einer beliebten Stadt zum Leben mit attraktiven Arbeitsplätzen, sowie zu einem vielversprechendem Firmenstandort. Dadurch ist die Nachfrage nach Wohn- wie Arbeitsraum hoch. Auch Investoren, lokale wie internationale, hoffen durch die starke Wirtschaft auf eine langfristige positive Entwicklung und weitere Wertsteigerungen im Immobilienbereich.

Deutschland überzeugt insgesamt durch den relativ ausgeglichenen Staatshaushalt, die Preisstabilität, die Lage der Beschäftigten und das stetige Wachstum. Auch die aktuelle Zinslage beflügelt den Immobilienmarkt, könnte bei einem Umschwung aber auch Folgen haben (Weitere Inforamtionen unter „Trends 2019“).

Trends für den Berliner Mmmobilienmarkt 2019

Es ist damit zu rechnen, dass der Wohnungsmangel in der Hauptstadt anhält. Denn Berlin wird weiterhin wirtschaftsstark und als Stadt interessant bleiben und daher wie bisher Menschen aus verschiedenen Altersgruppen anziehen. Trotz stetigem Neubau ist nicht davon auszugehen, dass der Mangel bei dem Zuwachs gedeckt werden kann. 2045 wird Berlin vier Millionen Einwohner haben, ermittelte die Prognos AG in ihrem neuen Deutschland-Report.

Auch bleibt die Stadt, auch aufgrund der politischen wie wirtschaftlichen Lage in anderen Ländern und fehlender alternativer Anlegemöglichkeiten, für Investoren im In- und Ausland attraktiv. Internationale Investoren sind zudem eher an der Wertsteigerung als an den Renditen interessiert, die in der nächsten Zeit aufgrund von steigenden Immobilienpreisen höchstwahrscheinlich sinken werden.

Das Immobilienportalen immowelt.de kam unter anderem zu dem Ergebnis, dass die Immobilienpreise in den deutschen Städten bis Ende 2020 bis zu 28% zulegen werden. Wenn auch, aufgrund der Bauprojekte, nicht mehr so stark wie in den vergangenen Jahren. Einige Experten warnen zudem vor einem Preissturz durch höhere Zinsen oder/und fallende Rendite.

Ziel für 2019 ist weiterhin, die rasant steigenden Preise und den Wohnraummangel (wie die Wechselwirkung dieser Faktoren) durch Neubau einzudämmen. Dies wird in den begehrten inneren Lagen schwierig, da nur noch wenige freie Flächen zur Verfügung stehen. Daher ist es unausweichlich, dass diese Lagen teurer werden und eine Wertsteigerung der Objekte eintritt.

Weiterhin ist trotz der weiteren Einführung von Mileuschutzgebieten von einer Entwicklung Richtung vermehrter Eigentumswohnungen auszugehen. Daher ist mit Eigenbedarfskündigungen und Mietsteigerungen zu rechnen.

Auch das Ausweichen in Berlins Umland wird sich verstärken, besonders bei Haushalten mit einem geringeren Einkommen. So könnte es in Zukunft zu einer Entwicklung der weniger begehrten Lagen und möglicherweise zu einer späteren Gentrifizierung dieser kommen. Auch die Infrastruktur wird sich durch das Ausweichen verbessern müssen. Aufgrund der verschiedenen Altersschichten in Berlin und dem Wunsch der Familien, urban zu leben, werden altersgerechte Wohnungen neu oder durch Umbau entstehen, sowie familientaugliche Wohnflächen in der Stadt. Immobilien werden aufgrund der aktuellen Situation immer stärker gehalten, die Strategie „buy and sell“ hat sich zu „buy and hold“ verschoben. Das führt auch dazu, dass vermietete Objekte wie zum Vermieten geeignete Neubauten immer attraktiver werden.

Trotz der aktuellen Immobiliensituation werden nicht alle Preise auf dem Markt akzeptiert werden. Denn mit der Zuwanderung kommen auch viele junge und einkommensstarke Haushalte nach Berlin. Insgesamt wird die mittlere und hohe Einkommensschicht in Berlin größer. Käufer werden aufgrund der Unübersichtlichkeit des Marktes genaue Angaben zu den Immobilien verlangen.

Am Verkäufer liegt es zudem, Potenziale der Stadtteile zu erkennen, weitere Trends einzuschätzen und mit den politischen Rahmenbedingungen umzugehen oder sogar von diesen zu profitieren.

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Niels Schnatz et Jean Boudin - Immobilienagentur AB-Berlin-Immobilien

Jean Boudin & Niels Schnatz

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UNSER SERVICE-VERSTÄNDNIS

Wir verstehen unter Service, dass wir Ihnen bei jedem Schritt, und darüber hinaus, bei dem Verkauf Ihrer Immobilie ein professioneller Partner sind. Unser Handschlag gilt. Unsere Immobilienexperten beraten Sie, geben Empfehlungen und arbeiten mit Zahlen, Daten und Fakten. Wir organisieren und sichten alle verkaufsrelevanten Unterlagen, bewerten und vermarkten Ihre Immobilie. Unser Team bringt den Verkauf erfolgreich zum Abschluss.

LOKALE UND INTERNATIONALE KUNDENKARTEI

Als internationale Immobilienagentur mit deutsch-französchen Wdurzelen verfügen wir über eine lokale und internationale Kundenkartei. Wir informieren die Kunden regelmäßig über Newsletter und Mailings. Unsere Agentur praktiziert eine klare und verbindliche Ansprache. Bei dem Verkauf Ihrer Immobilie kennen unsere qualifizierten Experten die Zielgruppe für Ihr Objekt. Sei es Eigentumswohnung, Mehrfamilienhaus, Loft oder ein Penthouse. Wir führen eine gewissenhafte Filterung der Kaufinteressenten durch. Dazu gehört auch eine Bonitätsprüfung und ein Finanzierungscheck. Unser Team führt die Besichtigungen durch und findet den passenden Käufer für Ihre Immobilie in Berlin.

VERKAUF IHRER IMMOBILIE ZUM HÖCHSTPREIS

Mit Ihrer Zustimmung führen unsere Immobilienexperten gemeinsam mit Ihnen die Kaufverhandlungen durch. Alle relevanten Punkte im Kaufvertrag werden mit allen Parteien besprochen. Unsere Immobilienagentur übernimmt die Koordination mit dem Notariat und organisiert die Erstellung des Kaufvertragsentwurfs. Es erfolgt ein erfolgreicher Notartermin. Wir denken langfristig und sind auch nach Vertragsabschluss weiter für Sie da.

Vermarktung

  • Gestaltung einer aussagekräftige & hochwertigen Verkaufsdokumentation (Exposé)
  • Bewerbung auf unserer Homepage in deutsch, französisch & englisch
  • Nutzung unserer internationalen Kundendatenbank (Bestandskunden & potentielle Käufer)
  • Newsletter & Mailings
  • Online-Präsenz auf den relevanten Immobilienportalen
  • Tägliche Pflege dieser Anzeigen

Instrumente

  • Professionelle Objektfotografie
  • Home-Staging-Beratung
  • Einsatz von innovativer Drohnentechnologie zur Vermarktung von Mehrfamimilienhäusern
  • Auf Wunsch erfolgte eine diskrete Vermarktung

Service

  • Entwicklung einer individuellen Verkaufsstrategie
  • Permanente Interessentenbearbeitung
  • Regelmäßige telefonische Updates über den Verkaufsstatus
  • Koordination & Durchführung von zielführenden Besichtigungen
  • Übernahme der Kommunikation der Verkaufsverhandlungen
  • Begleitung bis zur Beurkundung (Notartermin)
  • Sonstige Services (Vermittlung von Handwerkern, Notaren, Anwälten etc.)

ERFAHRUNG UND MARKTKENNTNIS

Unsere Immobilienexperten verfügen über langjährige Erfahrung und kennen sich auf dem Immobilienmarkt sehr gut aus. Wir haben Einsicht in aktuelle Marktdaten und können daher Trends abschätzen. Unsere Immobilienagentur hat sich auf den Berliner Immobilienmarkt spezialisiert, einen Rundumblick und kennt die lokalen Gegebenheiten. So können wir Ihre Immobilie professionell, kostenlos und marktgerecht bewerten und den Höchstpreis für Sie erzielen.

KNOW HOW FÜR DEN ERFOLG

Wir verfügen über ein umfassendes Know How. Wir können Analysen und Unterlagen professionell erstellen und Ihnen verständlich darstellen. Wir vermarkten ihre Immobilie, sei es eine Eigentumswohnung, ein Mehrfamilienhaus oder ein Loft, mit passendem Vermarktungskonzept und Verkaufsstrategie ganz nach ihren Wünschen: online und offline, lokal und international, diskret oder klassich. Wir finden den passenden Käufer für Ihre Immobilie über unsere internationale Kundenkartei oder durch Vermarktung auf den bekannten deutschen Immobilienportalen und unseren drei internationalen Webauftritten. Dabei zeigen wir Ihre Immobilie im besten Licht, mit einem Objektfotografen und einem Exposé in Deutsch, Französisch und Englisch.

Bei allem setzen wir auf persönliche Gespräche mit Ihnen und den Interessenten.

KONTAKTE UND VERNETZUNG

Unser deutsch-französisches Team verfügt über ein weit verzweigtes Netzwerk an Experten in Berlin. Ob Anwalt, Notar, Architekt, Gutachter oder Handwerker – unsere Immobilienagentur hat für Sie bei jedem Schritt den passenden Kontakt – damit wir Ihnen einen schnellen, reibungslosen und erfolgreichen Verkauf ermöglichen können.

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Referenzen

  • LAURA M. (AUS BERLIN)

Sehr freundliches Team. Wir konnten unsere Eigentumswohnung in Charlottenburg an eine französische Familie verkaufen. Von der Evaluierung der Immobilie bis zur Kaufabwicklung hat alles sehr gut funktioniert. Insbesondere der persönliche Kontakt und die schnelle Kommunikation waren für uns ein sehr wichtiger Faktor.

  • OSKAR K. (AUS STUTTGART)

Da wir nicht in Berlin leben und unsere Wohnung verkaufen wollten haben wir uns durch das Team von AB-Berlin-Immobilien in einem ersten Schritt telefonisch beraten lassen. 2 Monate später hat AB-Berlin-Immobilien für uns die Wohnung an ein Berliner Ehepaar verkaufen können. Unsere Preiserwartung wurde hier übertroffen. Wir bedanken uns für die Zusammenarbeit & können diese Agentur nur weiterempfehlen.

Kontakt

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Niels Schnatz et Jean Boudin - Immobilienagentur AB-Berlin-Immobilien

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