Immobilienmarktbericht Berlin 2019

Berlins Immobilienmarkt wächst und wächst. Die neuesten Daten und Fakten für 2020 finden Sie hier. Die deutsche Hauptstadt zieht jedes Jahr neue Zuzügler mit der perfekten Mischung aus Wirtschaft, politischer Situation und Lebensqualität an. Auf Immobilien, besonders in zentralen Lagen, gibt es eine große Nachfrage, der das Angebot nicht standhalten kann. Trotz zahlreicher Neubauprojekte – Großprojekte öffentlicher Wohnungsunternehmen oder privater Entwickler, privat initiierte Genossenschaftsprojekte, zentrale Exklusivangebote – kann der Bedarf nicht gedeckt werden. Die Konsequenze: Die Immobilienpreise und Angebotsmieten steigen.

Der durchschnittlich angefragte Immobilienpreis für Eigentumswohnungen liegt bei 3.706 Euro pro Quadratmeter (+12,7% ggü. 2017; Hyp Wohnmarktreport, 2018). Lokale wie internationale Investoren sehen in der Spreemetropole weiteres Potenzial und sind besonders an Mehrfamilienhäusern interessiert. Der durchschnittliche Angebotspreis liegt hier bei 2.621 Euro pro Quadratmeter (+16,4% ggü. 2017; Hyp Wohnmarktreport, 2018). Internationale Investoren hoffen auf weitere Wertsteigerungen, da die Immobilienpreise im Vergleich zu anderen Metropolen noch moderat sind. So kaufte eine dänische Pensionskasse 3.700 Wohnungen. Gemessen am Transaktionsvolumen ist der Anteil der internationalen Investoren auf 27% gestiegen. (Wirtschafts Woche).

Die Strategie der Investoren wandelt sich von “buy and sell” zu “buy and hold”. So kommt es, dass im ersten Quartal des Jahres 2018 12% weniger Eigentumswohnungen als im Vorjahr verkauft wurden (Berliner Zeitung). Es kommt zu einem Ausweichen in bisher nicht attraktive Stadtteile oder in Berlins Speckgürtel.

In Preissegmenten gesehen lässt sich erkennen, dass das untere Preissegment (bis zu 2.000 Euro pro Quadratmeter) immer weiter abnimmt und es in einigen Berliner Stadtteilen fast keine Wohnungen in dieser Preiskategorie mehr gibt. Das Preissegment von 2.000 Euro pro Quadratmeter-4.000 Euro pro Quadratmeter ist in Berlin das stärkste Marktsegment. Das Preissegment von 4.000 Euro pro Quadratmeter-6.000 Euro pro Quadratmeter ist am wachsen, während das oberste Preissegment (ab 6.000 Euro pro Quadratmeter) unter 10% ausmacht (Hyp Wohnmarktreport). Günstige Wohnungen lassen sich theoretisch noch in jedem Stadtteilen finden, denn knapp ein Drittel der Wohnungen in Berlin wird gefördert und ab 6,50 Euro an Haushalte mit mäßigem oder geringem Einkommen vermietet. Oder es handelt sich um Immobilien, die in einigen Aspekten (wie Lage, Umweltbedingungen, Bausubstanz) Qualitätsnachteile aufweisen.

Auf dieser Seite informiert Sie unsere Immobilienagentur “AB Berlin Immobilien” über die Immobilienpreise in Hinblick auf Immobilientyp und Lage und informiert Sie über politische wie wirtschaftliche Veränderungen sowie Trends im Jahre 2019.

Eckdaten Marktreport Berlin 2019

Durchschnittlicher Quadratmeterpreis (Verkauf) in 2018

Quelle: “BerlinHyp” Wohnmarktreport 2018

In Berlin entscheidet besonders die Lage über die Immobilienpreise. Trotzdem stimmen nicht alle Klischees über den Berliner Immobilienmarkt. Denn auch in begehrten Lagen wie dem Prenzlauer Berg mit seiner Gründerzeitsubstanz und in Mitte findet man Immobilien mit erschwinglichen Angebotsmieten und Hauhalte mit niedriger Kaufkraft.

Trotz der unterschiedlichsten Bauweisen, von stuckverzierten Altbauten über Plattenbauten bis futuristische Architektur, verbindet eines die Stadtteile und Immobilien: Überall stiegen die Preise.  Laut der “Guardian” lag der Sprung von 2016 auf 2017 bei 20,5%. Spitzenreiter der Mietsteigerungen bilden Neukölln und Marzahn-Hellersdorf. Im beliebten Charlottenburg-Wilmersdorf wurden am meisten Wohnungen offeriert, die durchschnittlichen Quadratmeterpreise bei Mehrfamilienhäusern mit 2.854 Euro pro Quadratmeter sind hier besonders hoch, dahinter folgt Steglitz-Zehlendorf (Hyp Wohnmarktreport).

In Friedrichshain-Kreuzberg wächst die mittlere Angebotsmiete besonders und die Angebotspreise nähern sich der 5.000 Euro pro Quadratmeter-Marke. Moabit und Kreuzberg ziehen nach, die niedrichsten Angebotspreise wurden in Spandau, Reinickendorf, Tegel und Hellersdorf ermittelt, unterdurchschnittlich steigen die Angebotsmieten in Spandau und Tempelhof-Schöneberg (Hyp Wohnmarktreport). Dort, wo die meisten Zuzügler zu finden sind, ist auch der höchste durchschnittliche Angebotspreis verzeichnet: In Mitte liegt dieser bei durchschnittlichen 4.688 Euro pro Quadratmeter für Eigentumswohnungen. Die zentralen Adressen sind besonders bei Interessenten mit großem Kapital und hohen Ansprüchen an Ausstattung, Anbindung und Lebensstandard beliebt. In Berlins Speckgürtel finden sich vermehrt Eigenheime, auch in gehobenen Ausstattungen.

Politische Veränderungen 2019 – Auswirkungen auf den Berliner Immobilienmarkt

In Berlin werden immer mehr Mietwohnungen in Eigentumswohnungen umgewandelt. Daher wurden in Berlin die “Mileuschutzgebiete” eingeführt, in denen die Umwandlung von Miet- in Eigentumswohnungen von der Stadt genehmigt werden müssen. Aktuell sind 46 Mileuschutzgebiete in Berlin eingetragen. Unter anderem 13 in Pankow und 9 in Friedrichshain-Kreuzberg. Momentan sind 750.000 Berliner von den Mileuschutzgebieten betroffen. Nun werden 13 weitere in Berlin vorbereitet, unter anderem in Mitte, Tempelhof-Schöneberg und Reinickendorf. Mitte 2019 sollen diese 13 neuen Mileuschutzgebiete ausgewiesen sein. Im Weiteren ist der Entwurf des „Gesetzes zur Ergänzung der Regelungen über die zulässige Miethöhe bei Mietbeginn und zur Anpassung der Regelungen über die Modernisierung der Mietsache (Mietrechtsanpassungsgesetz – MietAnpG)“ am 5.9.2018 vom Bundeskabinett verabschiedet worden. Dadurch werden sich einige Aspekte im Berliner Immobilienmarkt verändern. Hinsichtlich der Mietpreisbremse: Vermieter sind zukünftig verpflichtet, dem Mieter vor Unterzeichnung des Vertrags Auskunft über die vorherige Miete der Wohnung zu geben. Und zwar dann, wenn der Vermieter unter Berufung auf die Höhe der Vormiete gemäß § 556e Abs. 1 BGB eine Miete verlangt, die über der durch die Mietpreisbremse erlaubten Miete liegt. Liegt ein anderer Grund für die höhere Miete vor, muss der Vermieter auch darüber Auskunft erteilen.

Erteilt der Vermieter in all diesen Fällen keine Auskunft, darf der Mieter höchstens die nach der Mietpreisbremse erlaubte Miete verlangen. Diese beträgt maximal zehn Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete. Zudem müssen in den Ausnahmefällen die gesetzmäßigen Textformen eingehalten werden, sonst treten sie nicht in Kraft. Außerdem soll die Rüge der Mieter vereinfacht werden. Der Gesetzentwurf sieht ebenfalls vor, dass von Modernisierungskosten in bestimmten Gebieten (in denen wenig bezahlbarer Wohnraum vorhanden ist) nur noch 8% jährlich auf den Mieter übertragen werden dürfen. Bislang sind es 11%. Zudem soll die Berechnung dieser Kosten vereinfacht werden. Auch eine Grenze von 3 Euro pro Quadratmeter für Modernisierungen innerhalb von 6 Jahren ist vorgesehen. Auch sind Regelungen im Gesetzentwurf enthalten, die den Mieter vor einer Kündigung aufgrund der Modernisierungen und den damit verbundenen Kosten schützen sollen. Das “Herausmodernisieren” soll als Ordnungswidrichkeit gelten. Der Gesetzentwurf soll am 01.01.2019 in Kraft treten, bis dahin könnten sich noch Änderungen im Entwurf ergeben.

Wirtschaftlicher Wachstum 2019 in Berlin

Berlins Wirtschaft und besonders die der Metropolregion Berlin-Brandenburg ist stark. Die Gebiete profitieren voneinander, durch starke Firmen und durch Berlin als international bekannte Hauptstadt. Die Arbeitslosenquote lag 2018 bei 7,9% (Berliner Zeitung, Stand Juni 2018) und das Haushaltseinkommen wächst. Durch den Zustrom von qualifizierten Neubürgern könnte das Bruttoinlandsprodukt jährlich um 1,5% steigen, ermittelte die Prognos AG. Der Flughafen BER könnte zudem zu einer noch stärkeren Wahrnehmung von Berlin als Weltstadt und Metropolregion führen.

Durch diese positiven Entwicklungen entwickelt sich auch der Investmentmarkt dynamisch weiter. Die starke Wirtschaft macht Berlin zu einer beliebten Stadt zum Leben mit attraktiven Arbeitsplätzen, sowie zu einem vielversprechendem Firmenstandort. Dadurch ist die Nachfrage nach Wohn- wie Arbeitsraum hoch. Auch Investoren, lokale wie internationale, hoffen durch die starke Wirtschaft auf eine langfristige positive Entwicklung und weitere Wertsteigerungen im Immobilienbereich.

Deutschland überzeugt insgesamt durch den relativ ausgeglichenen Staatshaushalt, die Preisstabilität, die Lage der Beschäftigten und das stetige Wachstum. Auch die aktuelle Zinslage beflügelt den Immobilienmarkt, könnte bei einem Umschwung aber auch Folgen haben (Weitere Inforamtionen unter “Trends 2019”).

Trends für den Berliner Immobilienmarkt 2019

Es ist damit zu rechnen, dass der Wohnungsmangel in der Hauptstadt anhält. Denn Berlin wird weiterhin wirtschaftsstark und als Stadt interessant bleiben und daher wie bisher Menschen aus verschiedenen Altersgruppen anziehen. Trotz stetigem Neubau ist nicht davon auszugehen, dass der Mangel bei dem Zuwachs gedeckt werden kann. 2045 wird Berlin vier Millionen Einwohner haben, ermittelte die Prognos AG in ihrem neuen Deutschland-Report.

Auch bleibt die Stadt, auch aufgrund der politischen wie wirtschaftlichen Lage in anderen Ländern und fehlender alternativer Anlegemöglichkeiten, für Investoren im In- und Ausland attraktiv. Internationale Investoren sind zudem eher an der Wertsteigerung als an den Renditen interessiert, die in der nächsten Zeit aufgrund von steigenden Immobilienpreisen höchstwahrscheinlich sinken werden.

Das Immobilienportalen immowelt.de kam unter anderem zu dem Ergebnis, dass die Immobilienpreise in den deutschen Städten bis Ende 2020 bis zu 28% zulegen werden. Wenn auch, aufgrund der Bauprojekte, nicht mehr so stark wie in den vergangenen Jahren. Einige Experten warnen zudem vor einem Preissturz durch höhere Zinsen oder/und fallende Rendite.

Ziel für 2019 ist weiterhin, die rasant steigenden Preise und den Wohnraummangel (wie die Wechselwirkung dieser Faktoren) durch Neubau einzudämmen. Dies wird in den begehrten inneren Lagen schwierig, da nur noch wenige freie Flächen zur Verfügung stehen. Daher ist es unausweichlich, dass diese Lagen teurer werden und eine Wertsteigerung der Objekte eintritt.

Weiterhin ist trotz der weiteren Einführung von Mileuschutzgebieten von einer Entwicklung Richtung vermehrter Eigentumswohnungen auszugehen. Daher ist mit Eigenbedarfskündigungen und Mietsteigerungen zu rechnen.

Auch das Ausweichen in Berlins Umland wird sich verstärken, besonders bei Haushalten mit einem geringeren Einkommen. So könnte es in Zukunft zu einer Entwicklung der weniger begehrten Lagen und möglicherweise zu einer späteren Gentrifizierung dieser kommen. Auch die Infrastruktur wird sich durch das Ausweichen verbessern müssen. Aufgrund der verschiedenen Altersschichten in Berlin und dem Wunsch der Familien, urban zu leben, werden altersgerechte Wohnungen neu oder durch Umbau entstehen, sowie familientaugliche Wohnflächen in der Stadt. Immobilien werden aufgrund der aktuellen Situation immer stärker gehalten, die Strategie “buy and sell” hat sich zu “buy and hold” verschoben. Das führt auch dazu, dass vermietete Objekte wie zum Vermieten geeignete Neubauten immer attraktiver werden.

Trotz der aktuellen Immobiliensituation werden nicht alle Preise auf dem Markt akzeptiert werden. Denn mit der Zuwanderung kommen auch viele junge und einkommensstarke Haushalte nach Berlin. Insgesamt wird die mittlere und hohe Einkommensschicht in Berlin größer. Käufer werden aufgrund der Unübersichtlichkeit des Marktes genaue Angaben zu den Immobilien verlangen.

Am Verkäufer liegt es zudem, Potenziale der Stadtteile zu erkennen, weitere Trends einzuschätzen und mit den politischen Rahmenbedingungen umzugehen oder sogar von diesen zu profitieren.