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Energieausweis für den Immobilienverkauf

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Energieausweis für Immobilienverkauf und Immobilienbewertung

Wann ist ein Energieausweis Pflicht?

Einen Energieausweis braucht jedes neues Gebäude, sowie Gebäude, die saniert werden, wenn die Gesamtbilanzierung nach der Energiesparverordnung (kurz EnEV) durchgeführt wird. Auch erforderlich ist ein Energieausweis bei der Sanierung zu einem KfW Effizienshaus. Die Eigentümer müssen den Energieausweis vom Planer oder Architekten erhalten.
Pflicht ist der Energieausweis für Verkäufer und Neuvermieter beim Verkauf und der Vermietung zur Information für die Kauf- und Mietinteressenten. Die Käufer und Neumieter haben hierbei das Recht, schon vor der Entscheidung über den Inhalt des Energieausweises informiert zu werden. Spätestens bei der Objektbesichtigung muss der Verkäufer beziehungsweise Vermieter den Energieausweis vorlegen, alles andere ist nicht zulässig und kann bei der Behörde gemeldet und mit 15.000 Euro bestraft werden. Dem künftigen Käufer beziehungsweise Mieter muss eine Kopie des Ausweises gegeben werden.
Die „Energieeinsparverordnung 2014“ hat zudem den Energieausweis als Informationsquelle in Immobilienanzeigen gestärkt. Schon hier müssen nun bestimmte Kenndaten genannt werden. Zu diesen gehören: Der Energiebedarf oder Verbrauch, sowie der Energieträger (wie beispielsweise Öl oder Gas) für die Heizung und die Art der Beheizung. Handelt es sich bei dem Energieausweis um einen nach dem 1. Mai 2014 ausgestellten Ausweis für Wohngebäude, der über die Angabe der Effiziensklasse verfügt, muss auch diese angegeben werden. Ist das nicht der Fall, kann der Immobilienverbrauchskennwert in die Klasse umgerechnet werden und in der Immobilienanzeige freiwillig angegeben werden. Zur Hilfe für diese Umwandlung hat die Bundesregierung eine Arbeitshilfe für die älteren Ausweise veröffentlicht. Verzichtet darf bei der Immobilienanzeige auf die Vorzeige des Energieausweises nur, wenn noch kein Energieausweis vorliegt.
Der Energieausweis ist zudem keine Pflicht bei Baudenkmälern sowie kleinen Gebäuden mit einer Nutzfläche von bis zu 50 Quadratmetern. Mieter in bestehenden Mietverhältnissen haben keinen Anspruch auf einen Energieausweis.
Doch auch, wenn man im Besitz einer Immobilie ist und nicht ans Verkaufen oder Neuvermieten denkt, lohnt sich ein Energieausweis angesichts der steigenden Energiepreise, da in einem Energieausweis auch Modernisierungsempfehlungen wie eine Dämmung oder eine Heizungserneuerung aufgeführt sind.

Was steht im Energieausweis?

Der Energieausweis ist meist 5 Seiten lang und 10 Jahre gültig und muss den zum Zeitpunkt der Ausstellung geltenden EnEV entsprechen. In ihm stehen die allgemeinen Angaben zum Gebäude, wie die Adresse, das Baujahr, die Anlagentechnik sowie die Anzahl der Wohnungen und die Art der Beheizung. Im Energieausweis ist der Energieverbrauchskennwert/Energiebedarfskennwert und die Effiziensklasse angegeben. Der Energieverbrauchskennwert/Energiebedarfskennwert gibt den Energieverbrauch in Kilowattstunden pro Jahr und Quadratmeterfläche an. Die Energieeffiziensklasse beschreibt das Verhältnis von Output- und Input-Energie. Die Energieeffiziensklassen reichen von A+ bis H, wobei A die sparsamste Variante ist. Deutschlandweiter Durchschnitt ist im übrigen E. Der Verbrauchskennwert ist hierbei meist niedriger (=günstiger). Es gibt zudem noch einen weiteren Wert, den PE-Kennwert, der unter dem Farbband angegeben ist. Dieser gibt die Primärenergie an und ist besonders hinsichtlich des Klimaschutzes interessant. Denn der PE-Kennwert bildet die gesamte Kette der Energiebereitstellung, also die gesamte, ursprünglich aufgewendete fossile Energiemenge (inklusive Verluste) ab. Er bezieht also den Abbau, die Lieferung sowie die Verarbeitung des Energieträgers mit ein. Dadurch zeigt dieser Wert die Umweltauswirkungen des Gebäudes an. Der Energieausweis enthält im weiteren Moderniesierungsempfehlungen. Auf ihm sind zudem der Name, die Anschrift und die Berufsbezeichnung des Austellers des Ausweises wie das Ausstellungsdatum mit Unterschrift angegeben. Ein Energieausweis verfügt ebenfalls über eine Registriernummer. Im Energieausweis steht auch geschrieben, nach welchem Verfahren die Berechnung durchgeführt wurde: Nach dem Bedarfsausweis- oder Verbrauchsausweis-Verfahren.

Bedarfsausweis – Verbrauchsausweis

Zur Berechnung des Energiekennwertes gibt es zwei Verfahren und daher zwei verschiedene Ausweise: Den Bedarfsausweis und den Verbrauchsausweis. Dabei ist der Verbrauchsausweis weniger aufwendig, günstiger, aber auch weniger aussagekräftig. Er ist daher auch nicht zulässig bei Wohngebäuden mit 1-4 Wohneinheiten, einem Bauantrag vor dem 01.11.1977 und wenn die Anforderungen der 1. Wärmeschutzverordnung nicht erfüllt sind. Zudem ist nur die Erstellung eines Bedarfsausweises möglich, wenn die Heizkosten- beziehungsweise Verbrauchsabrechnung der vergangen drei Jahre nicht vollständig vorliegen. Neubauten erhalten einen Bedarfsausweis, Büro- und Verwaltungsgebäude, wie Gewerbe- und Einkaufszentren benötigen einen „Energieausweis für Nichtwohngebäude“. In diesem speziellen Energieausweis sind ebenfalls Informationen zur Lüftungs- und Klimaanlage, wie zur Beleuchtung des Gebäudes enthalten. Verfügen diese Gebäude zusätzlich noch über Wohnungen, benötigt die Immobilie zwei Ausweise.

In der Regel liegt der Energiekennwert des Verbrauchsausweises durchschnittlich 25% unter dem des Bedarfausweises.

Bedarfsausweis

Im Bedarfsausweis sind die Kennwerte für den Energiebedarf gegeben. Diese werden rechnerisch auf Grundlage von Baujahr, Bauunterlagen, technischen Gebäude- und Heizungdaten und den standardisierten Rahmenbedingungen ermittelt. Die Vorteile des Bedarfsausweises liegen in der Unabhängigkeit vom individuellen Verhalten des Bewohners, da diese Daten nicht mit in die Berechnung einspielen. Der Nachteil ist daher aber auch, dass die Genauigkeit und damit Aussagekraft des Bedarfausweises von der Exaktheit und des Umfangs der miteinbezogenen Daten abhängt, sowie von der Professionalität des Ausstellers des Ausweises.

Verbrauchsausweis

Im Verbrauchsausweis sind die Kennwerte für den Energieverbrauch gegeben. Diese werden rechnerisch auf Grundlage der Gebäudedaten wie der Verbrauchsdaten der letzten drei Jahre ermittelt. Dabei müssen unter anderem Leerstände und das Fehlen von Daten wie des Energieverbrauchs für Warmwasser berücksichtigt werden. Die gemessen Verbrauchszahlen werden zudem über Klimafaktoren auf einen deutschlandweiten Mittelwert umgerechnet, um einzigartige Wettererscheinungen nicht zu sehr in die Bewertung miteinfließen zu lassen. Der Vorteil dieses Ausweises ist, dass der Ausweis einfacher zu erstellen und weniger fehleranfälliger ist. Der Nachteil des Ausweises besteht darin, dass die Berechnung vom individuellen Verhalten des Bewohners abhängt, außerdem müssen Daten wie Leerstände und die Gesamtnutzfläche richtig erfasst werden.

Zuständigkeit und Kosten Energieausweis

Kosten

Die Kosten für einen Bedarfsausweis liegen aufgrund des größeren Arbeitsaufwands in der Regel bei mindestens 400 Euro, ein Verbrauchsausweis ist mit 70-100 Euro deutlich kostengünstiger. Wichtig ist hierbei, dass die Mieter die Kosten für den Energieausweis nicht tragen. Eine Eigentümergemeinschaft kann die Kosten hingegen gemeinsam tragen.

Zuständigkeit

Den Energieausweis selber erhält der Bauherr/Eigentümer der Immobilie vom Planer/Architekten. Der künftige Käufer beziehungsweise Mieter muss eine Kopie vom Bauherren/Eigentümer erhalten. Für den Vollzug der Energieeinsparverordnung ist das Bundesland zuständig. Es ist je nach Bundesland unterschiedlich geregelt, welche Behörden für Ordnungswidrigkeiten zuständig ist. In Berlin sind die Bauaufsichtsbehörden zuständig.

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Da wir nicht in Berlin leben und unsere Wohnung verkaufen wollten haben wir uns durch das Team von AB-Berlin-Immobilien in einem ersten Schritt telefonisch beraten lassen. 2 Monate später hat AB-Berlin-Immobilien für uns die Wohnung an ein Berliner Ehepaar verkaufen können. Unsere Preiserwartung wurde hier übertroffen. Wir bedanken uns für die Zusammenarbeit & können diese Agentur nur weiterempfehlen.

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