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Der Berliner Mietendeckel

Wie funktioniert der Mietendeckel? Wen betrifft er? Welche Ausnahmefälle gibt es?

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Was ist der Mietendeckel?

Der Mietendeckel beschreibt ein Gesetz, welches festlegt, dass die Nettokaltmieten von 1,5 Millionen Bestandswohnungen in Berlin für 5 Jahre nicht mehr steigen dürfen. In der Nettokaltmiete sind ebenfalls alle Zuschläge wie die Ausstattung oder das Mobiliar erfasst. Das Gesetz tritt ab 2020 rückwirkend zum Stichtag 18. Juni 2019 in Kraft. Das bedeutet, dass die zu zahlende Miete nicht höher sein darf als solche, die am 18. Juni 2019 galt. Dies betrifft ebenfalls Staffel- und Indexmieten.

Informationen zu Ausnahmefällen erhalten Sie unter „Wen betrifft der Mietdeckel?“

Wann darf die Miete gekappt werden?

In dem Mietendeckelgesetz ist auch die Kappung von Mieten vorgesehen, die über 120% der Mietentabelle liegen. Die Kappung beläuft sich dann auf genau 120% Prozent der vorgegebenen Werte. Anders als der reine Mietendeckel ist diese Regelung erst neun Monate nach Inkrafttreten des Gesetzes wirksam.

Informationen zu der Mietentabelle erhalten Sie unter „Was ist die Mietentabelle?“

Wen betrifft der Mietendeckel?

Das Gesetz betrifft Bestandswohnungen, die vor 2014 gebaut wurden. Das sind in Berlin um die 1,5 Millionen Wohnungen. Ausnahmen bilden Wohnungen des öffentlich geförderten Wohnungsbaus, sogenannte „Sozialwohnungen“. Weitere Ausnahmen sind Trägerwohnungen wie Wohnungen in Wohnheimen, und Neubauten, welche erstmalig seit dem 01.01.2014 bezugsfertig waren.

Erstvermietung

Bei einer Erstvermietung der vom Mietendeckel betroffenen Wohnungen gilt die vorgegebene Mietobergrenze (siehe Mietentabelle). Diese darf nicht überschritten werden.

Wiedervermietung

Bei einer Wiedervermietung gilt die Nettokaltmiete des Vormieters, bis zu einer maximalen Miete des Wertes der Mietentabelle. Eine Wohnung verfügt über eine moderne Ausstattung, wenn sie mindestens drei der folgenden Merkmale aufweist:

-Einbauküche

-hochwertige Sanitärausstattung

-hochwertiger Bodenbelag in der überwiegenden Zahl der Wohnräume

-schwellenlos erreichbarer Aufzug

-Energieverbrauchskennwert von weniger als 120 kWh/(m2a)

Moderne Ausstattung

Liegt die Vormiete einer Wohnung mit moderner Ausstattung bei unter 5 Euro pro Quadratmeter darf die Miete bei einer Wiedervermietung um maximal 1 Euro auf höchstens 5,02 Euro pro Quadratmeter angehoben werden.

Wie verhält sich der Mietendeckel bei Modernisierungen?

Die Umlage bestimmter Modernisierungen ist weiterhin erlaubt, wenn sich die Miete dabei nicht um mehr als 1 Euro pro Quadratmeter erhöht.

Übersicht der erlaubten Modernisierungen:

-Modernisierungen, zu denen die Vermieter*innen laut Gesetz verpflichtet sind

-Modernisierungen zur Wärmedämmung der Gebäudehülle, der Kellerdecke, der obersten Geschossdecke oder des Daches

-Modernisierungen zur Nutzung erneuerbarer Energien

-Modernisierungen zur energetischen Fenstererneuerung

-Modernisierungen zum Heizanlagenaustausch

-Modernisierungen zum Aufzugsanbau oder zum Abbau von Barrieren durch Schwellenbeseitigung, Türverbreiterung oder Badumbau

Wer beschloss den Mietendeckel?

Für den Mietendeckel ist nicht die Bundesregierung, sondern das Land Berlin zuständig. Das Mietendeckelgesetz hat die rot-rot-grüne Regierung beschlossen.

Bis wann gilt der Mietendeckel?

Der Mietdeckel gilt ab 2020 rückwirkend zum Stichtag 18. Juni 2019 für 5 Jahre.

Was ist die Mietentabelle?

Die Mietentabelle legt die Obergrenze der Nettokaltmiete fest. Einflussgebende Faktoren sind das Alter und die Ausstattung der Wohnung.

Zusätze

Ab 2022 darf die Miete jährlich um 1,3% steigen, um die Inflation auszugleichen. Dies gilt jedoch nur, wenn die Miete weiterhin unter der Obergrenze der Miettabelle liegt. Die Werte in der Tabelle ändern sich zudem je nach Lage der Wohnung. Für Wohnungen in einfacher Lage senken sich die Mietpreise der Tabelle um 28 Cent pro Quadratmete und für Wohnungen in mittlerer Lage um 9 Cent pro Quadratmeter. Die Mietpreise der Tabelle steigen um 74 Cent pro Quadratmeter für Wohnungen in guten Lagen. Befindet sich der Wohnraum in einem Gebäude mit maximal 2 Wohnungen erhöht sich die Mietobergrenze um 10%.

Mietentabelle

Erstmalige Bezugsfertigkeit der Wohnung und Ausstattung Mietpreis pro Quadratmeter
bis 1918 mit Sammelheizung und mit Bad 6,45 Euro
bis 1918 mit Sammelheizung oder mit Bad 5,00 Euro
bis 1918 ohne Sammelheizung und ohne Bad 3,92 Euro
1919 bis 1949 mit Sammelheizung und mit Bad 6,27 Euro
1919 bis 1949 mit Sammelheizung oder mit Bad 5,22 Euro
1919 bis 1949 ohne Sammelheizung und ohne Bad 4,59 Euro
1950 bis 1964 mit Sammelheizung und mit Bad 6,08 Euro
1950 bis 1964 mit Sammelheizung oder mit Bad 5,62 Euro
1965 bis 1972 mit Sammelheizung und mit Bad 5,95 Euro
1973 bis 1990 mit Sammelheizung und mit Bad 6,04 Euro
1991 bis 2002 mit Sammelheizung und mit Bad 8,13 Euro
2003 bis 2013 mit Sammelheizung und mit Bad 9,80 Euro

Quelle: Stadtentwicklung Berlin

Woher bekommen die Mieter*innen die Informationen?

Vermieter*innen sind in der Pflicht, ihre Mieter*innen innerhalb von 2 Monaten nach Inkrafttreten des Gesetzes Auskunft über alle Sachverhaltezu erteilen, die für den Mietdeckel maßgebend sind. Dasselbe gilt vor Abschluss eines neuen Mietvertrags.

Strafen

Bei Nichteinhaltung des Mietendeckels drohen bis zu 500.000 Euro Strafe. Zuständig für die Überprüfung sind die jeweiligen Bezirke, die Senatsverwaltung für Stadtentwicklung und die Investitionsbank Berlin.

Härtefälle

Wenn die zulässige Miete auf Dauer zu Verlusten oder zu einer Substanzgefährdung für die Vermieter*innen oder das Objekt führt, können diese einen Antrag bei der Investitionsbank Berlin stellen. Diese kann eine angemessene Erhöhung der Miete genehmigen. Bei einer WBS Berechtigung können die Mieter*innen die Differenz zwischen dem Wert der Mietentabelle und der dann genehmigten Miete für den angemessenen Teil der Wohnfläche ausgleichen lassen.

Werden die Mieten vor Inkrafttreten des Gesetzes noch erhöht?

Eine Erhöhung der Mieten ist zu erwarten, die Erhöhung wird aufgrund der rückwirkenden Anwendung des Mietendeckels wahrscheinlich nicht gelingen. Als Grundlage gilt beim aktuellen Stand die Miete, die zum Stichtag des 18. Junis 2019 vereinbart war, solange sie nicht über 120% der Miettabelle liegt.

Reaktionen und politische Vorhaben

Das Mietendeckelgesetz der rot-rot-grünen Berliner Regierung wird noch auf seine Verfassungsrechtlichkeit überprüft. So kündigen beispielsweise die CDU und die FDP eine Klage gegen das Gesetz an. Einer Meinung sind sich die Parteien, dass vor allem der Neubau in Berlin vorangetrieben werden muss, um die große Nachfrage in Berlin zu decken.

Haben Sie noch Fragen?

Wir stehen Ihnen sehr gerne als Ansprechpartner zur Verfügung, ersetzen jedoch keine Rechtsberatung. Hier leiten wir Sie gerne an eine Expert*in weiter. Gerne teilen wir unser Wissen über den Berliner Markt mit Ihnen und informieren Sie über die Preisentwicklungen. Rufen Sie uns an unter 030 – 40 633 050 oder schreiben Sie uns über contact@invest-ab.com. Sie können auch einfach in unser Büro in der Linienstraße 56 vorbeikommen – wir freuen uns!

Unsere Leistungen für die Verkäufer*innen und Vermieter*innen

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Niels Schnatz

Geschäftsführer AB Real Estate GmbH

UNSER SERVICE-VERSTÄNDNIS

Wir verstehen unter Service, dass wir Ihnen bei jedem Schritt, und darüber hinaus, bei dem Verkauf oder der Vermietung Ihrer Immobilie ein professioneller Partner sind. Unser Handschlag gilt. Unsere Immobilienexperten beraten Sie, geben Empfehlungen und arbeiten mit Zahlen, Daten und Fakten. Wir organisieren und sichten alle verkaufs-, vermietungsrelevanten Unterlagen, bewerten und vermarkten Ihre Immobilie. Unser Team bringt den Verkauf oder die Vermietung erfolgreich zum Abschluss.

LOKALE UND INTERNATIONALE KUND*INNENKARTEI

Als internationale Immobilienagentur mit deutsch-französchen Wurzeln verfügen wir über eine lokale und internationale Kundenkartei. Wir informieren die Kund*innen regelmäßig über Newsletter und Mailings. Unsere Agentur praktiziert eine klare und verbindliche Ansprache. Bei dem Verkauf, der Vermietung Ihrer Immobilie kennen unsere qualifizierten Expert*innen die Zielgruppe für Ihr Objekt. Sei es Eigentumswohnung, Mehrfamilienhaus, Loft oder ein Penthouse. Wir führen eine gewissenhafte Filterung der Kauf- und Mietinteressent*innen durch. Dazu gehört auch eine Bonitätsprüfung und ein Finanzierungscheck. Unser Team führt die Besichtigungen durch und findet die passenden Käufer*innen und Mieter*innen für Ihre Immobilie in Berlin.

ERFOLGREICHER ABSCHLUSS

Mit Ihrer Zustimmung führen unsere Immobilienexperten gemeinsam mit Ihnen die Kauf-, Mietverhandlungen durch. Alle relevanten Punkte im Kauf-, Mietvertrag werden mit allen Parteien besprochen. Unsere Immobilienagentur übernimmt die Koordination mit dem Notariat und organisiert die Erstellung des Kauf-, Mietvertragsentwurfs. Es erfolgt ein erfolgreicher Notartermin. Wir denken langfristig und sind auch nach Vertragsabschluss weiter für Sie da.

ERFAHRUNG UND MARKTKENNTNIS

Unsere Immobilienexpert*innen verfügen über langjährige Erfahrung und kennen sich auf dem Immobilienmarkt sehr gut aus. Wir haben Einsicht in aktuelle Marktdaten und können daher Trends abschätzen. Unsere Immobilienagentur hat sich auf den Berliner Immobilienmarkt spezialisiert, einen Rundumblick und kennt die lokalen Gegebenheiten. So können wir Ihre Immobilie professionell, kostenlos und marktgerecht bewerten und erfolgreich vermieten oder verkaufen.

KNOW HOW FÜR DEN ERFOLG

Wir verfügen über ein umfassendes Know How. Unsere Immobilienexpert*innen können Analysen und Unterlagen professionell erstellen und Ihnen verständlich darstellen. Wir vermarkten Ihre Immobilie, sei es eine Eigentumswohnung, ein Mehrfamilienhas oder ein Loft, mit passendem Vermarktungskonzept und Verkaufs-, Mietstrategie ganz nach ihren Wünschen: Online und offline, lokal und international, diskret oder klassich. Wir finden die passenden Käufer*innen oder Mieter*innen für Ihre Immobilie über unsere internationale Kundenkartei oder durch Vermarktung auf den bekannten deutschen Immobilienportalen und unseren drei internationalen Webauftritten. Dabei zeigen wir Ihre Immobilie im besten Licht, mit einem Objektfotografen und einem Exposé in Deutsch, Französisch und Englisch.

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Unser deutsch-französisches Team verfügt über ein weit verzweigtes Netzwerk an Expert*innen in Berlin. Ob Anwalt*in, Notar*in, Architekt*in, Gutachter*in oder Handwerker*in – unsere Immobilienagentur hat für Sie bei jedem Schritt den passenden Kontakt – damit wir Ihnen einen schnellen, reibungslosen und erfolgreichen Verkauf bzw. Vermietung ermöglichen können.

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