Der Berliner Mietendeckel
Wie funktioniert der Mietendeckel? Wen betrifft er? Welche Ausnahmefälle gibt es?
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Was ist der Mietendeckel?
Der Mietendeckel beschreibt ein Gesetz, welches festlegt, dass die Nettokaltmieten von 1,5 Millionen Bestandswohnungen in Berlin für 5 Jahre nicht mehr steigen dürfen. In der Nettokaltmiete sind ebenfalls alle Zuschläge wie die Ausstattung oder das Mobiliar erfasst. Das Gesetz tritt ab 2020 rückwirkend zum Stichtag 18. Juni 2019 in Kraft. Das bedeutet, dass die zu zahlende Miete nicht höher sein darf als solche, die am 18. Juni 2019 galt. Dies betrifft ebenfalls Staffel- und Indexmieten.
Informationen zu Ausnahmefällen erhalten Sie unter „Wen betrifft der Mietdeckel?“
Wann darf die Miete gekappt werden?
In dem Mietendeckelgesetz ist auch die Kappung von Mieten vorgesehen, die über 120% der Mietentabelle liegen, wenn die Mieter*innen klagen. Die Kappung beläuft sich dann auf genau 120% Prozent der vorgegebenen Werte. Anders als der reine Mietendeckel ist diese Regelung erst neun Monate nach Inkrafttreten des Gesetzes wirksam.
Informationen zu der Mietentabelle erhalten Sie unter „Was ist die Mietentabelle?“
Wen betrifft der Mietendeckel?
Das Gesetz betrifft Bestandswohnungen, die vor 2014 gebaut wurden. Das sind in Berlin um die 1,5 Millionen Wohnungen. Ausnahmen bilden Wohnungen des öffentlich geförderten Wohnungsbaus, sogenannte „Sozialwohnungen“. Weitere Ausnahmen sind Trägerwohnungen wie Wohnungen in Wohnheimen, und Neubauten, welche erstmalig seit dem 01.01.2014 bezugsfertig waren.
Erstvermietung
Bei einer Erstvermietung der vom Mietendeckel betroffenen Wohnungen gilt die vorgegebene Mietobergrenze (siehe Mietentabelle). Diese darf nicht überschritten werden.
Wiedervermietung
Bei einer Wiedervermietung gilt die Nettokaltmiete der Vormieter*innen, bis zu einer maximalen Miete des Wertes der Mietentabelle. Eine Wohnung verfügt über eine moderne Ausstattung, wenn sie mindestens drei der folgenden Merkmale aufweist:
-Einbauküche
-hochwertige Sanitärausstattung
-hochwertiger Bodenbelag in der überwiegenden Zahl der Wohnräume
-schwellenlos erreichbarer Aufzug
-Energieverbrauchskennwert von weniger als 120 kWh/(m2a)
Moderne Ausstattung
Liegt die Vormiete einer Wohnung mit moderner Ausstattung bei unter 5 Euro pro Quadratmeter darf die Miete bei einer Wiedervermietung um maximal 1 Euro auf höchstens 5,02 Euro pro Quadratmeter angehoben werden.
Wie verhält sich der Mietendeckel bei Modernisierungen?
Die Umlage bestimmter Modernisierungen ist weiterhin erlaubt, wenn sich die Miete dabei nicht um mehr als 1 Euro pro Quadratmeter erhöht.
Übersicht der erlaubten Modernisierungen:
-Modernisierungen, zu denen die Vermieter*innen laut Gesetz verpflichtet sind
-Modernisierungen zur Wärmedämmung der Gebäudehülle, der Kellerdecke, der obersten Geschossdecke oder des Daches
-Modernisierungen zur Nutzung erneuerbarer Energien
-Modernisierungen zur energetischen Fenstererneuerung
-Modernisierungen zum Heizanlagenaustausch
-Modernisierungen zum Aufzugsanbau oder zum Abbau von Barrieren durch Schwellenbeseitigung, Türverbreiterung oder Badumbau
Wer beschloss den Mietendeckel?
Für den Mietendeckel ist nicht die Bundesregierung, sondern das Land Berlin zuständig. Das Mietendeckelgesetz hat die rot-rot-grüne Regierung beschlossen.
Bis wann gilt der Mietendeckel?
Der Mietdeckel gilt ab 2020 rückwirkend zum Stichtag 18. Juni 2019 für 5 Jahre.
Was ist die Mietentabelle?
Die Mietentabelle legt die Obergrenze der Nettokaltmiete fest. Einflussgebende Faktoren sind das Alter und die Ausstattung der Wohnung.
Zusätze
Die Mietentabelle
Erfahren Sie, an welchen Kriterien sich der Mietpreis pro Quadratmeter orientiert
| Erstmalige Bezugsfertigkeit der Wohnung und Ausstattung | Mietpreis pro Quadratmeter |
| bis 1918 mit Sammelheizung und mit Bad | 6,45 Euro |
| bis 1918 mit Sammelheizung oder mit Bad | 5,00 Euro |
| bis 1918 ohne Sammelheizung und ohne Bad | 3,92 Euro |
| 1919 bis 1949 mit Sammelheizung und mit Bad | 6,27 Euro |
| 1919 bis 1949 mit Sammelheizung oder mit Bad | 5,22 Euro |
| 1919 bis 1949 ohne Sammelheizung und ohne Bad | 4,59 Euro |
| 1950 bis 1964 mit Sammelheizung und mit Bad | 6,08 Euro |
| 1950 bis 1964 mit Sammelheizung oder mit Bad | 5,62 Euro |
| 1965 bis 1972 mit Sammelheizung und mit Bad | 5,95 Euro |
| 1973 bis 1990 mit Sammelheizung und mit Bad | 6,04 Euro |
| 1991 bis 2002 mit Sammelheizung und mit Bad | 8,13 Euro |
| 2003 bis 2013 mit Sammelheizung und mit Bad | 9,80 Euro |
Quelle: Stadtentwicklung Berlin
Woher bekommen die Mieter*innen die Informationen?
Vermieter*innen sind in der Pflicht, ihre Mieter*innen innerhalb von 2 Monaten nach Inkrafttreten des Gesetzes Auskunft über alle Sachverhaltezu erteilen, die für den Mietdeckel maßgebend sind. Dasselbe gilt vor Abschluss eines neuen Mietvertrags.
Strafen
Bei Nichteinhaltung des Mietendeckels drohen bis zu 500.000 Euro Strafe. Zuständig für die Überprüfung sind die jeweiligen Bezirke, die Senatsverwaltung für Stadtentwicklung und die Investitionsbank Berlin.
Härtefälle
Wenn die zulässige Miete auf Dauer zu Verlusten oder zu einer Substanzgefährdung für die Vermieter*innen oder das Objekt führt, können diese einen Antrag bei der Investitionsbank Berlin stellen. Diese kann eine angemessene Erhöhung der Miete genehmigen. Bei einer WBS Berechtigung können die Mieter*innen die Differenz zwischen dem Wert der Mietentabelle und der dann genehmigten Miete für den angemessenen Teil der Wohnfläche ausgleichen lassen.
Werden die Mieten vor Inkrafttreten des Gesetzes noch erhöht?
Eine Erhöhung der Mieten ist zu erwarten, die Erhöhung wird aufgrund der rückwirkenden Anwendung des Mietendeckels wahrscheinlich nicht gelingen. Als Grundlage gilt beim aktuellen Stand die Miete, die zum Stichtag des 18. Junis 2019 vereinbart war, solange sie nicht über 120% der Miettabelle liegt.
Reaktionen und politische Vorhaben
Das Mietendeckelgesetz der rot-rot-grünen Berliner Regierung wird noch auf seine Verfassungsrechtlichkeit überprüft. So kündigen beispielsweise die CDU und die FDP eine Klage gegen das Gesetz an. Einer Meinung sind sich die Parteien, dass vor allem der Neubau in Berlin vorangetrieben werden muss, um die große Nachfrage in Berlin zu decken.
Haben Sie noch Fragen?
Wir stehen Ihnen sehr gerne als Ansprechpartner zur Verfügung, ersetzen jedoch keine Rechtsberatung. Hier leiten wir Sie gerne an eine Expert*in weiter. Gerne teilen wir unser Wissen über den Berliner Markt mit Ihnen und informieren Sie über die Preisentwicklungen. Rufen Sie uns an unter 030 – 40 633 050 oder schreiben Sie uns über contact@invest-ab.com. Sie können auch einfach in unser Büro in der Lychener Straße 2 vorbeikommen – wir freuen uns!
Unsere Leistungen für die Verkäufer*innen und Vermieter*innen
Niels Schnatz
Geschäftsführer AB Real Estate GmbH
UNSER SERVICE-VERSTÄNDNIS
Wir verstehen unter Service, dass wir Ihnen bei jedem Schritt, und darüber hinaus, bei dem Verkauf oder der Vermietung Ihrer Immobilie ein professioneller Partner sind. Unser Handschlag gilt. Unsere Immobilienexpert*innen beraten Sie, geben Empfehlungen und arbeiten mit Zahlen, Daten und Fakten. Wir organisieren und sichten alle verkaufs-, vermietungsrelevanten Unterlagen, bewerten und vermarkten Ihre Immobilie. Unser Team bringt den Verkauf oder die Vermietung erfolgreich zum Abschluss.
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ERFAHRUNG UND MARKTKENNTNIS
Unsere Immobilienexpert*innen verfügen über langjährige Erfahrung und kennen sich auf dem Immobilienmarkt sehr gut aus. Wir haben Einsicht in aktuelle Marktdaten und können daher Trends abschätzen. Unsere Immobilienagentur hat sich auf den Berliner Immobilienmarkt spezialisiert, einen Rundumblick und kennt die lokalen Gegebenheiten. So können wir Ihre Immobilie professionell, kostenlos und marktgerecht bewerten und erfolgreich vermieten oder verkaufen.
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Unser deutsch-französisches Team verfügt über ein weit verzweigtes Netzwerk an Expert*innen in Berlin. Ob Anwalt*in, Notar*in, Architekt*in, Gutachter*in oder Handwerker*in – unsere Immobilienagentur hat für Sie bei jedem Schritt den passenden Kontakt – damit wir Ihnen einen schnellen, reibungslosen und erfolgreichen Verkauf bzw. Vermietung ermöglichen können.
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