Die Spekulationssteuer

Was ist die Spekulationssteuer?

Bei privaten Verkäufen von Wirtschaftsgütern, welche Gewinn einbringen, fällt eine Steuer an. Bei Immobilienverkäufen nennt sich diese Steuer Spekulationssteuer. Als Immobilien gelten dabei unbebaute Grundstücke, Eigentumswohnungen, Häuser, Gebäudeanteile, Anteile an geschlossenen Immobilienfonds, Erbbaurechte und grundstücksgleiche Rechte. Die Gewinne sind auf Preissteigerungen der Immobilie zurückzuführen. Der Versuch, diese Preissteigerung gewinnbringend zu nutzen, ist eine wirtschaftliche Tätigkeit und daher mit Steuern verbunden. Die Spekulationssteuer beruft sich auf den Paragrafen §22 und §23 des Einkommensteuergesetzes und gilt unter bestimmten Kriterien.

Berechnung der Spekulationssteuer beim Immobilienverkauf von einer Eigentumswohnung oder einem Haus in Berlin

In folgendem Abschnitt gehen wir auf die Höhe und Berechnung der Spekulationssteuer beim Immobilienverkauf ein.

Wollen Sie die Spekulationssteuer berechnen, müssen sie den tatsächlichen Gewinn ermitteln. Dieser wird wie folgt berechnet:

Verkaufspreis – Anschaffungskosten (inklusive Herstellungs- und Instandsetzungsaufwendungen) – Kosten Verkauf = tatsächlicher Gewinn

Der persönliche Steuersatz des tatsächlichen Gewinns ist die Höhe der Spekulationssteuer.

Berechnung der Spekulationssteuer bei dem Verkauf einer Eigentumswohnung in Berlin:

Verkaufspreis: 300.000 €

– Anschaffungskosten:

-Kaufpreis: 250.000 €

-Kaufnebenkosten (Grundsteuer, Notar etc.): 37.000 €

– Kosten Verkauf (Inserate, Schönheitsreparaturen, Notar-, Grundbuchgebühren etc.): 7.000 €

= tatsächlicher Gewinn: 6.000 €

Persönlicher Steuersatz: 40 %

–> zu zahlende Steuer: 2.400 €

Wann ist die Spekulationssteuer bei einem Immobilienverkauf in Deutschland fällig?

Die Spekulationssteuer fällt bei einem gewinnbringenden Verkauf von Immobilien an. Dazu zählen: Vermietete Immobilien, Immobilien, die unentgeltlich an Dritte überlassen wurden (mehr dazu unter dem Punkt „Sonderfälle“), die für die gewerbliche oder berufliche Nutzung bestimmt waren oder leerstehende Immobilien. Die Spekulationssteuer fällt außerhalb der Spekulationsfrist und bei Eigenbedarf nicht an. Die Spekulationsfrist beträgt bei Immobilien 10 Jahre. Das bedeutet, dass ein gewinnbringender Verkauf eines Hauses oder einer Eigentumswohnung steuerfrei ist, wenn zwischen Erwerb und Verkauf der Immobilie mehr als 10 Jahre liegen. Als Zeitpunkt gilt das Datum des notariellen Kauf- und Verkaufsvertrags. Bei dem Kauf eines Grundstücks, auf dem später eine Immobilie errichtet wird, gilt das Kaufdatum des Grundstücks. Eine Ausnahme der 10-Jahresfrist stellen Gewerbeimmobilien dar. Eine weitere Ausnahme ist die Eigennutzung. Wird die Immobilie vom Verkäufer selbst bewohnt, muss ebenfalls keine Spekulationssteuer gezahlt werden. Dies gilt jedoch nur, wenn der Verkäufer mindestens im Verkaufsjahr und zwei Jahre davor in der Immobilie gelebt hat. Seit 2017 gilt die Spekulationssteuer bei Ferienwohnungen und Zweitwohnsitzen ebenfalls nicht. Voraussetzung ist, dass der Verkäufer jederzeit in der Immobilie wohnen konnte und die Immobilie nicht vermietet wurde.

Vermeidung der Spekulationssteuer

Da die Spekulationssteuer bei dem Verkauf eines Hauses oder einer Eigentumswohnung eine hohe Summe Geld bedeuten kann ist es empfehlenswert, die Vermeidungsmöglichkeiten durchzugehen. Dazu zählen:

Die Einhaltung der 10-Jahresgrenze

Besitzen Sie die Immobilie mehr als 10 Jahre fällt keine Spekulationssteuer an. Daher kann es Sinn machen, die Immobilie noch eine gewisse Zeit lang zu halten und außerhalb der Frist zu verkaufen.   

Eigennutzung

Eine weitere Option ist die Eigennutzung. Bewohnen Sie das Haus oder die Eigentumswohnung mindestens im Verkaufsjahr und 2 Jahre davor, fällt die Steuer nicht an.

Bewohnung durch Kinder

Bewohnen Ihre Kinder die Immobilie für den notwendigen Zeitraum ist die Spekulationssteuer ebenfalls zu umgehen. Achtung: Dies gilt nur, wenn Ihre Kinder studieren oder eine Ausbildung machen und noch Kindergeld beziehen. Andere Familienangehörige zählen nicht.

Sonderfälle

Verkauf/Übertragung des Hauses/der Eigentumswohnung an Familienangehörige/Kinder

Verkaufen Sie Ihre Immobilie an Familienangehörige oder Ihre Kinder gelten dieselben Kriterien bezüglich der Spekulationssteuer. Bei Übertragungen fällt keine Spekulationssteuer an, da es für die neuen EigentümerInnen keine Anschaffungskosten und für die VerkäuferInnen keinen Gewinn gibt. Verkaufen die neuen EigentümerInnen die Immobilie bezieht sich die 10-Jahresfrist und die Eigennutzung auf die Personen, die die Immobilie erworben haben.

Beispiel: Bewohnen Sie Ihre Immobilie 7 Jahre und übertragen diese an Ihre Kinder, müssten diese noch 3 Jahre in der Immobilie wohnen. Dann kann die Immobilie außerhalb der Spekulationsfrist verkauft werden.

Erbschaft

Erben Sie eine Immobilie gilt die Spekulationssteuer nur bei einem Verkauf der geerbten Immobilie. War die Immobilie zuvor 10 Jahre im Besitz des Erblassers und wurde die benötigte Zeit vom Erblasser bewohnt fallen keine Steuern an. Ansonsten müssen Sie die Immobilie noch den Rest der 10-Jahresfrist besitzen oder die benötigte Zeit selber in der Immobilie wohnen. Bei einer Auszahlung der Erbanteile laufen die Fristen jedoch neu an, da es hier Anschaffungskosten gibt. Bei einer Doppelbelastung durch die Spekulations- und Erbschaftssteuer kann Einkommenssteuer ermäßigt werden (Paragraf §35b).

Tipps für einen Immobilienverkauf mit Spekulationssteuer

Steuererklärung

Die zu zahlende Spekulationssteuer verringert sich, indem Sie bestimmte Kosten in der Steuererklärung angeben und absetzen. So können Sie nicht nur den Kaufpreis, sondern auch die Kaufnebenkosten angeben. Darunter fallen die Notar- oder Grundbuchkosten. Auch können Sie die in der Beispielrechnung angegebenen Veräußerungsverluste berücksichtigen. Damit sind Verluste bei privaten Verkäufen gemeint, die im Abrechnungsjahr stattgefunden haben. Nicht nur die Anschaffungskosten, auch die Verkaufskosten senken den tatsächlichen Gewinn und damit die Spekulationssteuer. Modernisierungskosten können dann abgesetzt werden, wenn diese in den ersten drei Jahren des Immobilienbesitzes getätigt wurden und mehr als 15% der Anschaffungskosten betragen (abzüglich der Umsatzsteuer). Die Modernisierungen dürfen allerdings nicht von Ihnen ausgeführt worden sein.

Wertsteigerungen abwarten

Prüfen Sie den Zeitpunkt des Verkaufs ausführlich. Sollte das Haus oder die Eigentumswohnung in der kommenden Zeit eine Wertsteigerung erfahren, macht es Sinn mit dem Verkauf abzuwarten. Innerhalb der 10-Jahresfrist müssen Sie trotzdem die Spekulationssteuer zahlen, machen jedoch mehr Gewinn beim Verkauf.

Pflege

Pflegen Sie Ihr Objekt während Ihres Besitzes gut. Denn eine gepflegte Immobilie erzielt bei einem Verkauf einen höheren Verkaufspreis.

Wann macht ein Immobilienverkauf mit Spekulationssteuer Sinn?

Um die zu zahlende Spekulationssteuer und Ihren Gewinn beim Immobilienverkauf mit Spekulationssteuer zu berechnen, ist eine präzise Einschätzung des Verkaufspreises wichtig. Erst dann können Sie einschätzen, ob sich ein Verkauf zum aktuellen Zeitpunkt lohnt.

Unsere Immobilienagentur bewertet Ihr Haus oder Ihre Eigentumswohnung präzise und kostenlos, damit Sie vorbereitet in den Verkauf gehen können.

Alle Informationen auf dieser Seite wurden in bestem Wissen und mit umfassender Recherche verfasst. Aufgrund der Veränderungen von Gesetzen und aktuellen Gegebenheiten kann es jedoch zu Ungenauigkeiten kommen. Unsere Immobilienagentur ersetzt in diesem Fall keinen Steuerberater. Gerne empfehlen wir Ihnen dafür den passenden Experten. 

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