Immobilienverkauf als Rentner

Gründe für den Verkauf als Rentner

Es gibt viele Gründe, eine Immobilie zu verkaufen. Gerade in der aktuellen Marktsituation, in der aufgrund der großen Nachfrage und des geringen Angebots an Immobilien in Berlin Spitzenpreise erzielt werden. Profitieren können von dieser Situation Rentner, laut des “Handelsblatt” waren 2007 37% der Altersgruppe 65 bis 70 Jahre Haus- oder Wohnungsbesitzer. Knapp die Hälfte dieser Immobilien sind durchschnittlich mindestens 200.000 Euro wert. Dies ist besonders verlockend, wenn man als Rentner über eine Immobilie, aber eine geringe Rente verfügt. Dies ist oftmals bei ehemals Selbstständigen der Fall, die keine staatliche Rente erhalten und nicht rechtzeitig vorgesorgt haben. Erlöse aus einem Immobilienverkauf können dann als Sofortrente ausgezahlt werden und breit gestreut angelegt werden.

Weitere Gründe für einen Immobilienverkauf kann der geplante Auszug aus der Immobilie sein, in ein Pflegeheim oder in eine barrierefreie Immobilie oder gar in eine andere Stadt oder ein anderes Land. Ein Immobilienverkauf wird besonders dann in Betracht gezogen, wenn es keine Kinder gibt, die die Immobilie erben oder übernehmen können oder wollen. Beispielsweise weil eine Immobilie eine zu große Verantwortung für alle Beteiligten ist, wenn beispielsweise ein Partner stirbt und die Kinder bereits eigene Immobilien besitzen oder sich aufgrund der räumlichen Situation nicht um die Immobilie kümmern können oder wollen. Das Geld aus dem Hausverkauf kann außerdem ein Kapital sein, um Träume wie eine Weltreise zu verwirklichen. Es sollte allerdings nicht sofort an den klassischen Verkauf gedacht werden, da es als Rentner, besonders mit dem Wunsch, in der Immobilie wohnen zu bleiben, mehrere Möglichkeiten gibt, durch die eigene selbst- oder fremdgenutzte Immobilie Geld zu erzielen.

Auf dieser Seite klären wir Sie über die Möglichkeiten beim Immobilienverkauf als Rentner auf.

Mögliche Optionen hinsichtlich der Immobilie als Rentner

Als Rentner gibt es viele Optionen, durch die eigene Immobilie, ob selbst- oder fremdgenutzt, Geld zu erzielen. Im Folgenden stellen wir Ihnen diese Möglichkeiten vor:

Verkauf der eigenen selbst- oder fremdgenutzten Immobilie

Die naheliegendste Lösung bei dem Wunsch nach Geld im Alter und dem Besitz einer eigenen Immobilie ist der Verkauf dieser. Sollte es sich um eine fremdgenutzte Immobilie handeln, bei der die Mieterträge nicht ausreichen – oder die Instandhaltung zu viel Zeit und Kraft in Anspruch nimmt – kann diese an einen neuen Eigentümer verkauft werden, bei dem Verkauf der selbstgenutzten Immobilie ist dies mit einem Auszug in eine neue Immobilie oder in ein Pflegeheim verbunden. Der Erlös aus dem Immobilienverkauf kann in eine Sofortrente fließen und breitgestreut angelegt werden, um den weiteren Lebensunterhalt zu sichern.

das Wohnrecht

Beim Wohnrecht kann der Eigentümer seine Immobilie an einen neuen Eigentümer verkaufen, aber das Recht behalten, die Immobilie ganz oder teilweise bis zum eigenen Tod weiter zu bewohnen. Dafür muss das Wohnrecht im Grundbuch eingetragen werden. Dieses Recht ist nicht verkauf- oder vererbbar. Durch das Wohnrecht verringert sich der Verkehrswert der Immobilie, da es schwer ist, einen Käufer zu finden, der eine Immobilie kauft, in der ganz oder teilweise der alte Eigentümer wohnen bleibt. Es ist einfacher, einen Käufer zu finden, wenn der Verkäufer beispielsweise in der Einliegerwohnung des Hauses wohnen bleibt, der Käufer den Rest des Hauses bewohnt und nach dem Tod des Verkäufers der Immobilie über das gesamte Haus verfügen kann.

das Nießbrauchrecht

Das Nießbrauchrecht unterscheidet sich zum Wohnrecht insofern, dass dem ehemaligen Eigentümer nicht nur das Wohnrecht, sondern auch die Erträge zugestanden werden. Das bedeutet, dass dem ehemaligen Eigentümer, falls die Immobilie vermietet wird, die Mieteinnahmen zufließen. Der alte Eigentümer darf die Immobilie aber nicht verkaufen, dieses Recht gehört dem neuen, im Grundbuch eingetragenen Eigentümer. Nach dem Tod erhält der neue Eigentümer alle Rechte an der Immobilie. Das Nießenrecht muss im Grundbuch eingetragen werden. Das Nießbrauchrecht ist besonders empfehlenswert, wenn man die eigene Immobilie den Kindern vererben will, aber selbst noch in der Immobilie leben möchte und auch von den Einnahmen profitieren will. Für die Kinder ist es von Vorteil, da diese alle zehn Jahre die Steuerfreibeträge erneut nutzen können.

die Verrentung oder Beleihung der Immobilie

Möchte der Eigentümer aus seiner Immobilie ausziehen und/oder hat keine Kinder, die neue Eigentümer sein wollen, gibt es auch die Möglichkeit der Leibrente. Diese Möglichkeit nennt sich Verrentung. Die eigene Immobilie wird hierbei gegen einen Basisbetrag und eine monatliche oder quartalweise Zahlung an ein Geldinstutut, eine Versicherung oder einen privaten Käufer verkauft, diese Vereinbarungen müssen notariell beglaubigt werden. Der Käufer wird ins Grundbuch als neuer Eigentümer eingetragen, ist aber dazu verpflichtet, dem ehemaligen Eigentümer monatlich Geld zu überweisen. Dabei gibt es für Käufer und Verkäufer zwei Varianten der Auszahlung: Die Leib- und die Zeitrente. Die Höhe der Renten wird auf Grundlage des Verkehrswertes der Immobilie, mit Einbezug des Alters, des Geschlechtes und des Familienstandes des Verkäufers der Immobilie errechnet. Ungefähr 10% der errechneten Rente werden aufgrund der Nebenkosten abgezogen.

Leibrente

Die aufgrund diverser Kriterien errechnete Leibrente wird dem Verkäufer vom Käufer bis zum Lebensende gezahlt (§ 759 BGB). Daher ist es wichtig, das Alter des Verkäufers in die Berechnung der Leibrente einzubeziehen. Die durchschnittliche Lebenserwartung wird von der Sterbetafel des Statistischen Bundesamtes abgeleitet.

Zeitrente

Im Gegensatz dazu wird die Zeitrente unabhängig vom Tod des Verkäufers über einen bestimmten Zeitraum hinweg gezahlt. Daher wird in der Berechnung der Rente nicht das Alter (und auch nicht das Geschlecht) des vorherigen Eigentümers berücksichtigt.

Zusatzmöglichkeiten

Folgende Optionen sind ebenfalls möglich:

• Teilverrentung des Kaufpreises: Kombination aus Basiszahlung (verringerter Kaufpreis) und Zeit- oder Leibrente
• späterer Beginn der Rentenzahlungen
• spätere Übergabe der Immobilie
• lebenslanges oder befristetes Wohnrecht bei Verrentung (Rentenzahlung reduziert sich um Wert des Wohnrechts)
• abgekürzte Leibrente:
  • Mindestzeitrente: Rentenzahlung mindestens bis zu einem festgelegten Zeitpunkt, maximal bis zum Tod des Verkäufers
  • Höchstzeitrente: Rentenzahlung mindestens bis zum Tod des Verkäufers, maximal bis zu einem vereinbarten Zeitpunkt

Vorteile/Nachteile für Verkäufer bei Verrentung

+ höhere Rente
+ Möglichkeit auf Wohnrecht
+ möglicherweise höherer Gewinn als bei Immobilienverkauf (bei Leibrente)
– Risiko der Geldentwertung (Koppelung der Rentenhöhe an den Verbraucherpreisindex des Statistischen Bundesamts möglich)
– Zahlungsunfähigkeit des Käufers (Reallast im Grundbuch oder Anspruch auf Rückübertragung möglich)

Vorteile/Nachteile für Käufer bei Verrentung

+ Zahlung in Raten
+ späterer Einzug möglich
+ Kauf auch bei geringerem Eigenkapital möglich
+ keine Bankzinsen
– Risiko: Insgesamt höhere Kaufssumme durch Unkalkulierbarkeit der zeitlichen Dauer bei Leibrente
(weitere Informationen finden Sie unter “Rechtliches”)

Rückwärtshypothek

Möchte man die finanziellen Risiken bei der Verrentung mit einem privaten Käufer umgehen, bietet sich die Möglichkeit der Rückwärtshypothek. Bei dieser zahlt die Bank (oft im Verbund mit einer Lebensversicherung) eine lebenslange Rente an den Verkäufer der Immobilie und erwirbt dafür die Immobilie. Dieses Prinzip ist in den USA schon länger eine gern genutzte Möglichkeit, durch die eigene Immobilie im Alter an Geld zu kommen, ohne aus der Immobilie ausziehen zu müssen. Ein weiterer Vorteil der Rückwärtshypothek besteht darin, dass Hinterbliebene wie die eigenen Kinder, die vorher nicht in der Lage waren, die Immobilie zu übernehmen, auch nach dem Tod des ehemaligen Eigentümers/des Bewohners an die Immobilie kommen können. Die Schuld dem Geldinstutut gegenüber muss dann allerdings abgetragen werden, daher lohnt sich diese Möglichkeit vor allem bei einem frühen Tod des ehemaligen Eigentümers/Bewohners der Immobilie.

Rechtliches

Versteuerung von (abgekürzten) Leibrenten

Leibrenten sind zu versteuern. Sie gelten als “Sonstige Einkünfte” (§ 22 Einkommensteuergesetz). Der zu versteuernde Ertragsanteil leitet sich aus der Lebensalterstaffel (§ 22 EStG) ab. Dies führt dazu, dass jüngere Menschen einen größeren Teil der Leibrente versteuern müssen als ältere Menschen. Bei der abgekürzten Leibrente ergibt sich der zu versteuernde Teil der Leibrente aus der Länge der Rentenzahlung. Je länger Rente gezahlt wird umso höher ist der zu versteuernde Anteil. Das ergibt sich aus § 55 Absatz 2 der Durchführungsverordnung zum EStG.

Verzugszinsen

Eine Möglichkeit, um sich als Verkäufer davor abzusichern, dass der Käufer die Rente nicht zum ausgemachten Zeitpunkt zahlt, sondern in Verzug kommt, sind die Verzugszinsen. Diese fallen dann an, wenn der Käufer Ihrer Immobilie Ihnen Ihre Rente nach mehr als 30 Tage nach dem festgelegten Zeitpunkt zahlt. Die Verzugszinsen gelten ab dem spätesten möglichen Zeitpunkt der Rentenzahlung. Bei Privatkunden dürfen 5%, bei Geschäftskunden 9% über dem Basiszinssatz als Verzugszinsen berechnet werden (§ 247 BGB). Der Verzugszins muss im Kaufvertrag geregelt werden. Im Kaufvertrag kann auch eine sogenannte “Unterwerfungsklausel” festgehalten werden, die bewirkt, dass der Käufer der Immobilie bei Verzug der Rentenzahlung an den Verkäufer einer sofortigen Zwangsvollstreckung in sein gesamtes Vermögen ausgesetzt ist.

Wertsicherungsklausel

Eine Gefahr bei der Leibrente ist eine mögliche Inflantion. Dies ist für den Immobilienverkäufer ein hohes Risiko, da dieser mit einer festen Rente planen muss. Eine Lösung kann hier die sogenannte “Wertsicherungsklausel” sein. Diese soll Geldsummenschulden wertbeständig machen. Ziel ist, dass der Verkäufer der Immobilie immer den Geldbetrag erhält, der dem vereinbarten Betrag zum Vertragsschluss entspricht. Zur Berechnung der Erhöhung der Geldschuld wird sich am Verbraucherpreisindex orientiert.

Immobilienrente als Reallast

Es sollte darauf geachtet werden, die Immobilienrente als “Reallast” im Grundbuch einzutragen. Dadurch erhält der Verkäufer der Immobilie einen grundbuchlich gesicherten Anspruch auf “wiederkehrende Leistungen aus dem Grundstück” (§ 1105 BGB).

Wir machen außerdem darauf aufmerksam, dass die zusammengestellten Informationen lediglich dem unverbindlichen Informationszweck dient und keine Rechts- und Steuerberatung im eigentlichen Sinne darstellt. Der Inhalt dieses Angebots kann und soll eine individuelle und verbindliche Rechtsberatung, die auf Ihre spezifische Situation eingeht, nicht ersetzen. Insofern verstehen sich alle angebotenen Informationen ohne Gewähr auf Richtigkeit und Vollständigkeit.

Vorgang beim Verkauf einer Immobilie

Wollen Sie Ihre selbst- oder fremdgenutzte Immobilie als Rentner verkaufen, stehen wir Ihnen als erfahrene Immobilienagentur mit qualifizierten Experten gerne zur Verfügung. Wir beraten Sie gerne über alle Möglichkeiten, die sich Ihnen bieten, um an Geld im Alter zu kommen und möglicherweise in Ihrer Immobilie wohnen zu bleiben. Wir bewerten Ihre Immobilie anhand aktueller Marktdaten und entwerfen Ihren Vorstellungen und Wünschen entsprechend eine Vermarktungs- und Verkaufsstrategie. Mit Hilfe unserer Kundenkartei und internationalen Kontakten finden wir den passenden Käufer für Ihre Immobilie. Wir begleiten Sie durch den Verkauf und/oder den Vertragsabschluss und stehen Ihnen auch danach als Ansprechpartner weiter zur Verfügung.

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Weitere Informationen finden Sie unter “Checkliste Immobilienverkauf”

Unsere Leistungen für Sie

Niels Schnatz

Geschäftsführung

UNSER SERVICE-VERSTÄNDNIS

Wir verstehen unter Service, dass wir Ihnen bei jedem Schritt, und darüber hinaus, bei dem Verkauf Ihrer Immobilie ein professioneller Partner sind. Unser Handschlag gilt und wir halten Sie stets ehrlich auf dem Laufenden. Wir sind an Ihren Vorstellungen interessiert, beraten Sie, geben Empfehlungen und arbeiten mit Zahlen, Daten und Fakten. Wir besorgen und sichten alle verkaufsrelevanten Unterlagen, bewerten und vermarkten Ihre Immobilie und bringen den Verkauf erfolgreich zum Abschluss. Und das zum Höchstpreis und mit dem passenden Käufer.

LOKALE UND INTERNATIONALE KUNDENKARTEI

Wir sind eine deutsch-französche Immobilienagentur, weltoffen und verfügen daher über eine große und internationale Kundenkartei. Wir informieren unsere Kunden regelmäßig über Newsletter und Mailings. Wir praktizieren eine klare und verbindliche Ansprache der Kunden. Bei dem Verkauf Ihrer Immobilie kennen wir die Zielgruppe für Ihr Objekt: Sei es Eigentumswohnung, Mehrfamilienhaus, Loft oder ein Penthouse. Wir führen eine gewissenhafte Filterung der Kaufinteressenten durch. Dazu gehört auch eine Bonitätsprüfung und ein Finanzierungscheck. Wir führen die Besichtigungen durch und finden den passenden Käufer für Ihre Immobilie in Berlin.

VERKAUF IHRER IMMOBILIE ZUM HÖCHSTPREIS

Wir führen mit Ihrer Zustimmung gemeinsam die Kaufverhandlungen durch. Alle relevanten Punkte im Kaufvertrag werden mit allen Parteien besprochen. Wir übernehmen die Koordination mit dem Notariat und organisieren die Erstellung des Kaufvertragsentwurfs. Es erfolgt ein erfolgreicher Notartermin. Wir denken langfristig und lassen Sie auch nach Vertragsabschluss nicht im Stich.

Vermarktung

• Gestaltung einer aussagekräftige & hochwertigen Verkaufsdokumentation (Exposé)
• Bewerbung auf unserer Homepage in deutsch, französisch & englisch
• Nutzung unserer internationalen Kundendatenbank (Bestandskunden & potentielle Käufer)
• Newsletter & Mailings
• Online-Präsenz auf den relevanten Immobilienportalen
• Tägliche Pflege dieser Anzeigen

Instrumente

• Professionelle Objektfotografie
• Home-Staging-Beratung

Service

• Entwicklung einer individuellen Verkaufsstrategie
• Permanente Interessentenbearbeitung
• Regelmäßige telefonische Updates über den Verkaufsstatus
• Koordination & Durchführung von zielführenden Besichtigungen
• Übernahme der Kommunikation der Verkaufsverhandlungen
• Begleitung bis zur Beurkundung (Notartermin)
• Sonstige Services (Vermittlung von Handwerkern, Notaren, Anwälten etc.)

Erfolgreich abgeschlossene Verkäufe

• Fläche: 73m2
• Preis: 450.000 €
• Bezirk: Kreuzberg

• Fläche: 58m2
• Preis: 310.000 €
• Bezirk: Kollwitzkiez (Prenzlauer Berg)

• Fläche: 63m2
• Preis: 338.000 €
• Bezirk: Prenzlauer Berg

• Fläche: 75m2
• Preis: 217.500 €
• Bezirk: Niedershöneweide (Treptow)

• Fläche: 70m2
• Preis: 260 000 €
• Bezirk: Charlottenburg
• Renovierungsbedürftig

• Fläche: 176m2
• Preis: 730.000 €
• Bezirk: Schöneberg

Referenzen

Sehr freundliches Team. Wir konnten unsere Eigentumswohnung in Charlottenburg an eine französische Familie verkaufen. Von der Evaluierung der Immobilie bis zur Kaufabwicklung hat alles sehr gut funktioniert. Insbesondere der persönliche Kontakt und die schnelle Kommunikation waren für uns ein sehr wichtiger Faktor.

Da wir nicht in Berlin leben und unsere Wohnung verkaufen wollten haben wir uns durch das Team von AB-Berlin-Immobilien in einem ersten Schritt telefonisch beraten lassen. 2 Monate später hat AB-Berlin-Immobilien für uns die Wohnung an ein Berliner Ehepaar verkaufen können. Unsere Preiserwartung wurde hier übertroffen. Wir bedanken uns für die Zusammenarbeit & können diese Agentur nur weiterempfehlen.