Immobilienmarktbericht Berlin 2021

Immobilienpreise Berlin 2021

Immobilienpreise Eigentumswohnungen 2020

Eigentumswohnungen waren 2020, möglicherweise auch aufgrund der Pandemie, sehr gefragt. Sowohl Eigennutzer*innen wie Kapitalanleger*innen interessieren sich für den Immobilientyp. Das führte bei weniger Verkäufen zu steigenden Preisen, wenngleich diese nicht mehr so rasant stiegen wie in den Jahren zuvor. Mittlerweile kann der Quadratmeterpreis für eine Eigentumswohnung bei bis zu 13.500€ liegen. Der Median für die teuersten 10% Prozent der Angebote betrug 2020 8.900€/m2 und war damit 5% höher als im Vorjahr. 2019 lag der Anstieg jedoch noch bei 8,1%. Zudem kosten attraktive Eigentumswohnungen in sehr guten Lagen nun in allen Bezirken mehr als 6.000€/m2. Und auch in einfachen Lagen kann der Quadratmeterpreis für eine Eigentumswohnung mehr als 3.500€ betragen. Der durchschnittliche Angebotspreis in Berlin lag 2020 bei 4.973€/m2, eine Steigerung von 7,4% (2019: 10,2%). Luxus – und Penthousewohnungen mit Rekord-Quadratmeterpreisen von 20.000€ sind in Berlin vor allem für das internationale Klientel interessant. Ein weiterer Trend war die Umwandlung von Miet- zu Eigentumswohnungen. Diese ist durch das Baulandmobilisierungsgesetz jedoch erschwert worden.

Immobilienpreise Einfamilienhäuser 2020

Während der Pandemie sehnen sich viele Menschen nach mehr Platz und vielleicht sogar einem kleinen Garten. Daher ist es nicht verwunderlich, dass die Preise für Einfamilienhäuser im Jahre 2020 um mehr als 10% gestiegen sind. Besonders ältere und noch relativ günstige Immobilien haben an Wert zugenommen. Der Effekt wird dadurch verstärkt, dass es wenig Neubau, weniger Baugenehmigungen und kaum noch Baufläche gibt. In den zentralen Lagen kostet Baugrund über 2.000€/m2, in guter Randlage beträgt der Quadratmeterpreis 600€. Und die Preise steigen weiter: Diese waren im 2. Quartal 2021 um 3,3% teurer als im 1. Quartal. Im 1. Quartal 2021 lag der durchschnittliche Kaufpreis für ein Ein- und Zweifamilienhäuser in Berlin bei 4.609€/m2.

Immobilienpreise Gewerbeimmobilien 2020

Berlin hat sich zu einer dynamischen Metropole für Unternehmen entwickelt. Bislang gab es bei weniger Angebot eine steigende Nachfrage, die Leerstandsquote lag Anfang 2020 bei knapp über 1%. Durch die Pandemie stieg diese auf 2,4%, der Flächenumsatz betrug 2020 um die 750.000m2 – 2019 lag dieser noch bei 1.000.000m2. Doch die Erholung ist bereits in Sicht und Corona hat der Branche eher gezeigt, wie notwendig Büroräume sind. Zudem liegt die Spitzenmiete immer noch bei um die 39€/m2. Die Pandemie könnte also auch ein kleines Durchatmen für den eher angespannten Markt sein und Zeit für Neubau schaffen. Härter ist hingegen die Einzelhandelsbranche getroffen, die vorher besonders vom Tourismus profitierte. Während die Spitzenmiete im 3. Quartal 2020 bei 285 Euro pro Quadratmeter lag, wird diese 2021 voraussichtlich zwischen 265 bis 275 Euro pro Quadratmeter schwanken. Die Stärke des Einzelhandels ist in Berlin jedoch auch das große Einzugsgebiet. 

Neubau 2021

Bei den vielen Diskussionen rund um die richtige Vorgehensweise bei den steigenden Immobilienpreisen in Berlin läuft es meistens auf einen gemeinsamen Nenner hinaus: Mehr Neubau. Wo und wie genau dieser aussehen soll ist ebenfalls strittig, aktuell liegt ein großer Schwerpunkt auf dem Bau von Mietwohnungen. 2020 waren mehr als zwei Drittel der entstehenden Einheiten zur Vermietung vorgesehen. Aber auch Eigentumswohnungen werden im großen Stil errichtet. So werden in der Brandenburgischen Straße in Wilmersdorf 116 Eigentumswohnungen errichtet, in Karlshorst entstehen 512, in Spandau um die 100 Eigentumswohnungen. Weitere Projekte in Berlin sind “Die Macherei” in Kreuzberg, ein modernes und klimafreundlich geplantes Mixed-Use Innenstadtquartier auf dem Areal des ehemaligen Postchecktowers oder das “Schumacher Quartier” auf dem Gelände des geschlossenen Flughafens Tegel – hier soll Wohnraum für 10.000 Menschen entstehen und das im weltweit größten Holzbau-Quartier. Ein weiteres Wohnhochhaus aus Holz wird in Schöneberg errichtet. Menschen mit niedrigem Einkommen sollen hier im 98 Meter hohen Holzhybrid-Hochhaus ihr Zuhause finden. 140 Meter hoch soll der “Amazon Tower” in Friedrichshain werden, 134 Meter das neue Hochhaus am Alexanderplatz. Durchschnittliche Neubauwohnungen in Berlin kosteten 2020 5.952,38 Euro pro Quadratmeter, Neubauten im “oberen Preissegment” kamen auf Quadratmeterpreise von 8.920,51 Euro.

Quellen: DZ HYP Immobilienmarkt Deutschland 2020/2021, HypoVereinsbank Wohnimmobilien-Marktbericht Berlin, Berlin Hyp Wohnmarktreport Berlin 2021, Tagesspiegel

Politische Veränderungen 2021 – Auswirkungen auf den Berliner Immobilienmarkt

Global gesehen ist Deutschland und vor allem die pulsierende und internationale Stadt Berlin ein sicherer Hafen für Investor*innen. Während in England der Brexit vollzogen wird und die USA an vielen Scheidewegen steht, bietet Berlin politische Stabilität. Durch die Coronakrise liegt der Fokus vor allem auf Wohnimmobilien. Wohnimmobilien erweisen sich als vielversprechende Kapitalanlage, denn Wohnen müssen die Menschen immer. Gerade in der aktuellen Pandemie wird zudem vermehrt Wert auf ein schönes Zuhause gelegt. Durch den Überhang an Nachfrage wird Berlins Wohnungsmarkt auch bei weiteren Corona-Maßnahmen nicht einbrechen. Doch auch unabhängig von der Pandemie bewegt sich politisch, bezogen auf den Immobilienmarkt, viel in Berlin. 2021 wird sich entscheiden, ob der Mietendeckel gekippt wird oder bestehen bleibt. Über den Mietendeckel können Sie sich hier informieren. Aufgrund des unklaren Ausgangs gibt es momentan sogenannte “Schattenmieten”. In vielen Mietverträgen wird nun festgehalten, dass die Mieter*innen den gekürzten Teil der Miete zurückzahlen müssen, wenn der Mietendeckel vor Gericht nicht standhält. Weitere Begleiterscheinungen des Mietendeckels sind der Rückgang an Renovierungen und die Verkäufe von Baugrundstücken. Zusätzlich zum Mietendeckel soll 2021 ein neuer Mietspiegel entstehen, da der Mietendeckel nur für Wohnungen gilt, die vor 2014 gebaut wurden. Und nach dem ganzen Spektakel in Amerika kommt auch auf uns die nächste Wahl zu – in Berlin wird sogar zweimal gewählt – bei der Bundestagswahl und bei den Wahlen zum Abgeordnetenhaus.

Wirtschaftliche Situation 2021 in Berlin

Die wirtschaftliche Lage 2021 ist relativ ungewiss – die Grundstimmung jedoch positiv. Kanzlerin Angela Merkel redet in der Sueddeutschen von einem “Wachstumsschub für 2021”. Gerade wurde zudem der Bundeshaushalt 2021 beschlossen – 180 Milliarden Euro neue Schulden sollen aufgenommen werden, der Bundeshaushalt stehe ganz im Zeichen der Coronapandemie. Wichtige Bausteine einer starken Wirtschaft sind erfolgreiche Exporte, vor allem nach Asien und eine starke Bauwirtschaft. Ein weiterer Faktor ist die Wirksamkeit des Impfstoffes gegen die Krankheit COVID-19. Wie schnell sich Kultureinrichtungen oder die Gastronomie erholen werden bleibt abzuwarten und hängt auch davon ab, wann Deutschland die Coronasituation in den Griff bekommt. Klar ist, dass viele Events digital stattfinden werden, beispielsweise die Tourismusmesse und demnach keine Besucher*innen nach Berlin kommen. Auf der anderen Seite könnte sich der Trend zum regionalen Reisen fortsetzen. Wirtschaftlichen Chancen stellen die TESLA Fabrik (genauere Informationen finden Sie hier), der endlich eröffnete BER, aber auch die Digitalisierung dar. Was den Verkauf von Immobilien angeht gibt es verschiedene Prognosen. So wurden die Verkäufe durch die Pandemie weniger, könnten aber zunehmen, sollte der Mietendeckel bestehen bleiben.

Trends für den Berliner Immobilienmarkt 2021

Der Trend bei Immobilien geht zu größeren Wohnungen – eine logische Konsequenz in Folge der zwei Lockdowns 2020. Die Menschen sehnen sich nach mehr Platz, eine Landflucht ist nicht zu erkennen. Profitieren tun ebenfalls die Logistikimmobilien, da das Online Shoppen 2020 noch mehr Aufwind erfahren hat. Weitere Gewinner sind Datenzentren und Immobilien für das Gesundheitswesen und die Biotechnologie. Hotels befinden sich aktuell in der Krise, werden aber kreativ und vermieten beispielsweise ihre Hotelzimmer als Büro. Schwieriger wird es für den Retail. Es bahnt sich an, dass Büro- und Gewerberäume günstiger werden könnten, von einem Verschwinden kann nicht die Rede sein. Die Nachfrage in diesem Bereich ist genau wie bei den Wohnimmobilien hoch. Vielmehr verändert sich der Büromarkt, Büros werden wohnlicher und flexibler. Obwohl 2020 weniger Immobilien verkauft wurden, stiegen die Preise – dieser Trend wird voraussichtlich auch 2021 weiter anhalten. Ein großer und wichtiger Trend sind Nachhaltigkeit sowie soziale Themen wie Diversity.