Vermietete Wohnung in Berlin verkaufen

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Vermietete Wohnung in Berlin verkaufen

Allgemeine Information zum Verkauf einer vermieteten Wohnung in Berlin

Es gibt viele Gründe, eine vermietete Wohnung zu verkaufen: Der Erwerb einer größeren und/oder selbstgenutzen Wohnung, der Umzug in eine andere Stadt, die Umschichtung des Vermögens oder große Veränderung wie eine Scheidung oder ein Erbe. Lange galt der Grundsatz, dass der Verkauf einer vermieteten Wohnung weniger Geld einbringt als der einer leerstehenden. Dieser Grundsatz gilt nicht mehr generell. Der Verkauf einer vermieteten Wohnung ist in einigen Punkten anders, da der neue Eigentümer in den bereits bestehenden Mietvertrag des Verkäufers und des Mieters der Wohnung eintritt. Unsere Immobilienagentur informiert Sie über die wichtigsten Eckpunkte zum Verkauf Ihrer vermieteten Wohnung.

Unterschied leerstehende Wohnung

Wollen Sie Ihre vermietete Eigentumswohnung verkaufen, bedeutet das, dass der neue Käufer in den bereits bestehenden Mietvertrag zwischen Ihnen und Ihrem Mieter eintritt. Der Käufer übernimmt all Ihre Pflichten und bekommt dafür ab Nutzen-Lasten-Wechsel die Mieteinnahmen. Der Verkauf ist daher mit zusätzlichen Klärungen verbunden: Zum Beispiel, wie die Rückzahlung der Kaution oder die Mietschulden gehandhabt werden. Auch die Vermarktung verläuft anders als bei einer leerstehenden Immobilie. Die Besichtigungen werden mit noch intensiverer Vorbereitung und größerer Prüfung nur mit ernsthaften Interessenten durchgeführt. Vermietete Wohnungen werden zudem in der Rubrik “Anlageobjekte” vermarktet, da die Zielgruppe der Käufer für vermietete Wohnungen eine andere als die bei leerstehenden ist.

Weitere Informationen zur Übertragung des Mietvertrags finden Sie unter “Rechtliches”, Informationen zu den Besichtigungsregeln unter “Ablauf”.

Anlageimmobilie/Kapitalanlage

Die Zielgruppe für vermietete Wohnungen sind oftmals Personen, die die vermietete Wohnung als Anlageimmobilie/Kapitalanlage erwerben wollen. Der Kauf einer vermieteten Wohnung, die monatlich Geld einbringt, dient dem Vermögensaufbau und der Altersvorsorge. Da der aktuelle Zinssatz sehr niedrig ist und es an mangelnden Alternativen zum Geldanlegen fehlt gehören Immobilien zu den beliebtesten Anlagemöglichkeiten, da diese zusätzlich gut zu berechnen sind. Daher entscheiden Käufer einer vermieteten Wohnung zum großen Teil aufgrund der Zahlen und Fakten über das Objekt.

Preise

Da es sich bei dem Kauf einer vermieteten Wohnung grundsätzlich eher um eine Kapitalanlage als um einen eigenen Platz zum Leben handelt, die Käufer aufgrund der Renditeberechnung entscheiden und meistens über Verhandlungskenntniss verfügen, wird der vermieteten Wohnung ein niedriger Kaufpreis zugesprochen. Doch dieser Grundsatz gilt nicht mehr generell, da Immobilien eine begehrte Kapitalanlage, aber knappes Gut sind. Immer gilt jedoch, dass Kapitalanleger vor allem auf die Rendite achten, weshalb eine ehrliche Kommunikation und präzise Zahlen und Fakten unabdingbar sind. Daher ist es wichtig, Ihre Immobilie genau zu analysieren. Faktoren dafür sind unter anderem die Leerstandsquote, die Höhe der Mieteinnahmen im Vergleich zum Quadratmeterpreis oder die Art der Mieter. Junge Studenten bleiben in der Regel kürzer als ein Paar mittleren Alters ohne Kinder. Die vermietete Wohnung muss umfassend bewertet werden, um den Kaufpreis professionell und marktgerecht einzuschätzen, damit Sie den passenden Käufer für Ihre vermietete Immobilie zum Höchstpreis finden und von der aktuellen Immobilienlage profitieren.

Immobilienlage Berlin

An sich gilt, dass vermietete Wohnungen in wirtschaftlich schwächeren Regionen leichter zu verkaufen sind, da die Rendite dort aufgrund der niedrigeren Quadratmeterpreise höher ausfallen. Jedoch boomt Berlins Immobilienmarkt, da in die Stadt jährlich 50.000 Menschen ziehen und die Hauptstadt lokal wie international politisch und wirtschaftlich als sicherer Hafen mit hoher Lebensqualität gesehen wird, weshalb Berlin für Kapitalanleger attraktiv ist. Zudem sind die Immobilienpreise ab 50.000 Einwohnern besser vergleichbar und die Wahrscheinlichkeit einen Mieter zu finden ist in Großstädten höher.

Was muss beachtet werden? – Rechtliches

Da es beim Verkauf einer vermieteten Wohnung vieles gibt, woran gedacht werden muss, finden Sie hier eine Auflistung der wichtigsten Eckpunkte.

Übergang des Mietvertrags/Mietvertragsverhältnis

Verkaufen Sie Ihre vermietete Wohnung steigt der Käufer in den bereits bestehenden Mietvertrag zwischen Ihnen und Ihrem Mieter ein und übernimmt Ihre Pflichten. Dafür geht die Miete ab Nutzen-Lasten-Wechsel an den neuen Eigentümer.

Nebenkostenabrechnung, Kaution, Mietschulden

Daher sollten Sie als Verkäufer jedoch unbedingt mit dem Käufer klären, wie Sie den Kostenausgleich handhaben. Für die Jahresabrechnung der Nebenkosten ist nämlich eigentlich derjenige verantwortlich, der am Ende des Abrechnungszeitraums der im Grundbuch eingetragene Eigentümer ist. Daher ist es für Sie empfehlenswert, die Verbraucherzählerstände bei Schlüsselübergabe aufzuschreiben. Im Kaufvertrag sollte festgehalten werden, wie die Rückzahlung der Kaution erfolgt und wie vorhandene Mietschulden gehandhabt werden. Eine weitere zu klärende Frage ist zudem, wann die Wohnungsübergabe erfolgt, und der Nutzen-Lasten-Wechsel geschieht, also ab wann der Käufer seine Pflichten übernimmt. Ansonsten ist dieser erst bei Eintrag ins Grundbuch gesetzmäßig der neue Eigentümer. Halten Sie außerdem im Kaufvertrag fest, dass es sich um den Verkauf einer vermieteten Wohnung handelt und notieren Sie die Rechte und Pflichten aus dem Mietvertrag.

Kündigung der Mieter

Als Verkäufer ist es Ihnen laut §566 BGB untersagt, dem Mieter zu kündigen, wenn Sie Ihre Wohnung verkaufen wollen. Es gilt laut §566 BGB vereinfacht: “Kauf bricht nicht Miete”. Es gilt der Kündigungsschutz. Lebt der Mieter 5 Jahre in Ihrer Wohnung gilt eine Kündigungsfrist von 3 Monaten, bei 5-8 Monaten ist die Kündigungsfrist 6 und bei mehr Jahren 9 Monate lang. Das Gesetz gilt zur Absicherung des Mieters, damit ihm nicht nur für einen höheren Verkaufspreis gekündigt wird. Der Mieterschutz regelt auch, dass die Konditionen des Mietvertrags nicht einseitig durch den neuen Eigentümer änderbar sind und dass keine Kündigung des Mieters zwecks Mietserhöhung vorgenommen werden darf.

Eigenbedarf

Bei vermieteten Wohnungen darf der Eigenbedarf geltend gemacht werden. Hier gelten allerdings trotzdem die Kündigungsfristen für den Mieter. Sollte der Käufer Ihrer vermieteten Wohnung Eigenbedarf geltend machen, muss dieser jedoch zunächst im Grundbuch als Eigentümer eingetragen sein.

Mietaufhebungsvertrag

Es ist jedoch möglich, einen Mietvertrag nicht durch Kündigung, sondern durch einen Mietaufhebungsvertrag zu beenden. Im Mietaufhebungsvertrag können einvernehmlich Umstände und Bedingungen der Mietsauflösung geregelt werden. Bedingungen können hier eine Abfindung an den Mieter sein oder das Angebot, einen Makler in Auftrag zu geben, der sich nach einer neuen Wohnung für die Mieter umschaut.

Spekulationsfrist

Um den schnellen An- und Verkauf einer vermieteten Wohnung zwecks Vermögenssteigerung zu verhindern, gilt die Spekulationsfrist. Aufgrund dieser ist der Verkauf einer vermieteten Wohnung erst nach einer Frist von 10 Jahren steuerfrei.

Wir stehen Ihnen als Immobilienexperten mit langjähriger Erfahrung und als internationale Immobilienagentur zur Seite und sind für Sie beim Verkauf Ihrer vermieteten Wohnung in Berlin ein professioneller Partner, der all Ihre Fragen beantworten kann.

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Niels Schnatz

Geschäftsführung

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