Verkauf eines Mehrfamilienhauses
im Berliner Milieuschutzgebiet

Wie verkaufe ich mein Mehrfamilienhaus in einem Milieuschutzgebiet?

Ihre Fragen – unsere Antworten

Welche Regelungen sind zu beachten?

Beim Verkauf Ihres Mehrfamilienhauses in einem Berliner Milieuschutzgebiet müssen die Milieuschutzverordnungen eingehalten werden. Der Bezirk besitzt das Vorkaufsrecht, von dem er Gebrauch machen kann. Dieser darf zwei Monate ab Erhalt des Kaufvertrages entscheiden, ob er die Immobilie selbst kauft oder freigibt. Potenziellen Käufern wird häufig eine Abwendungsvereinbarung vorgelegt. In dieser tritt der Bezirk von seinem Vorkaufsrecht zurück. Unter der Bedingung, dass sich der Käufer zu bestimmten Forderungen verpflichtet. Zudem muss die Umwandlung von Miets- in Eigentumswohnungen vom Bezirk genehmigt werden. Dies geschieht nur in den seltensten Fällen. Auch eine Modernisierung und Sanierung vor dem Verkauf muss von dem Bezirk genehmigt werden.

Unsere Immobilienagentur kennt die Regelungen in den Berliner Milieuschutzgebieten. Wir verfügen über das umfassende Fachwissen. Durch langjährige Erfahrung sind wir mit dem Ablauf eines Immobilienverkaufs im Milieuschutzgebiet vertraut. Unsere Agentur ist bestens vernetzt und kann Ihnen Empfehlungen aussprechen, an welche Juristen Sie sich wenden können. Bei dem Verkauf Ihres Mehrfamilienhauses werden Sie umfassend informiert und beraten.

(Weitere Informationen unter “Welche Regelungen gelten in einem Mileuschutzgebiet?”)

Nach welchen Kriterien wird meine Immobilie im Milieuschutzgebiet bewertet?

In die Immobilienbewertung Ihres Mehrfamilienhauses fließt mit ein, dass sich dieses in einem Milieuschutzgebiet befindet.

Im Milieuschutzgebiet dürfen Sie Ihre Immobilie nur soweit modernisieren und sanieren, dass diese über eine “zeitgemäße Ausstattung” verfügt. Daher ist es von Bedeutung, in welchem Zustand sich die Immobilie und die einzelnen Wohnungen befinden. Zudem spielt die aktuelle Ist-Miete eine entscheidende Rolle. Denn der Käufer verfügt durch die Genehmigungspflicht bei der Umwandlung in Eigentumswohnung über wenig Spielraum. Der Verkauf an Investoren ist im Milieuschutzgebiet schwieriger, da diese durch das Vorkaufsrecht des Bezirks schlechter planen können. Auch die Möglichkeit der Abwendungsvereinbarung und die damit verbundenen Forderungen sollten bedacht werden.

Verkaufen Sie Ihr Mehrfamilienhaus im Milieuschutzgebiet mit uns profitieren Sie von unserer Branchenerfahrung. Wir bewerten Ihre Immobilie professionell und kostenlos. Wir wissen, wie sich die Kriterien auf den Verkaufswert auswirken und sehen das Potenzial Ihrer Immobilie. Mit Anwendung einer SWOT-Analyse (Stärken- und Schwächen-Analyse) ermitteln wir den marktgerechten Immobilienwert Ihres Mehrfamilienhauses.

Wer ist die Zielgruppe beim Immobilienverkauf im Milieuschutzgebiet?

Bei dem Verkauf eines Mehrfamilienhauses in einem Berliner Milieuschutzgebiet muss die richtige Zielgruppe angesprochen werden.

Der Verkauf an klassische Investoren beziehungsweise Aufteiler ist im Milieuschutzgebiet schwieriger. Aus diesem Grund ist es wichtig, die entsprechende Zielgruppe für die Vermarktung gut zu kennen. Beim Verkauf einer Immobilie im Milieuschutzgebiet sind Käufer mit “Buy and Hold”-Strategie interessant. Bei dieser Strategie kaufen Interessenten die Immobilie und halten diese über eine längere Zeit. Käufer müssen über die Abwendungsvereinbarung informiert werden. Sie sollten hierbei in der Lage sein, mit dem Bezirk zu verhandeln. Zum Beispiel, wenn in der Abwendungsvereinbarung Forderungen genannt werden, welche die Milieuschutzverordnungen übersteigen.

Wir kennen durch unsere hochwertige Kundenkartei die passenden Interessenten. Unsere Immobilienexperten bilden die Schnittstelle zwischen Ihnen, den Käufern und dem Bezirk. Wir vermarkten Ihr Mehrfamilienhaus im Milieuschutzgebiet mit zugeschnittener Strategie.

Wie sieht eine erfolgreiche Strategie beim Immobilienverkauf im Milieuschutzgebiet aus?

Bei dem Verkauf Ihres Mehrfamilienhauses in einem Berliner Milieuschutzgebiet bedarf es einer maßgeschneiderten Strategie. Dazu gehört eine umfassende Vorbereitung, wie Analyse der Immobilie und des aktuellen Marktes. Unsere Agentur führt eine SWOT-Analyse durch, bei der Stärken und Schwächen, Chancen und Risiken Ihrer Immobilie ermittelt werden. Unsere Immobilienexperten bereiten alle verkaufsrelevanten Unterlagen professionell und anschaulich auf. Wir führen eine Zielgruppenanalyse durch und kennen die passenden Interessenten. Diese werden durch eine zugeschnittene Vermarktung angesprochen. Hier verfügen wir über eine große Bandbreite an Möglichkeiten, sei es online oder offline, klassisch oder diskret.

Zu einer erfolgreichen Strategie gehört auch eine realistische Preiseinschätzung, die dann erfolgreich verfolgt wird.

Welche Regelungen gelten im Milieuschutzgebiet?

1. Genehmigungsvorbehalt für bauliche Vorgänge (§ 172 Abs. 1 Nr. 2 BauGB)

Der Genehmigungsvorbehalt gilt für die Entwicklung von Bestandsbauten in Milieuschutzgebieten. Er betrifft den Aus- und Umbau, Rückbau und die Nutzungsänderung. Die Regelung soll vor der Verdrängung der Bestandsbevölkerung des Bezirkes schützen. Dabei ist nicht entscheidend, ob eine Verdrängung tatsächlich stattfindet, sondern ob sie (auch aufgrund der Vorbildfunktion) stattfinden könnte. Hierbei geht es vor allem um bauliche Vorgänge, die die Bestandsimmobilie soweit aufwerten, dass eine Mietpreiserhöhung erfolgt.

Abriss

Ein Abriss ist nur dann zu genehmigen, wenn die Erhaltung der Immobilie nicht mehr zumutbar ist. Dafür werden der Erhaltungszustand und die damit verbundenen Erhaltungsmöglichkeiten genaustens geprüft. Der Grund der wirtschaftlichen Unzumutbarkeit des Eigentümers wird nur dann akzeptiert, wenn die Kosten der Erhaltung und Bewirtschaftung deutlich und dauerhaft die Erträge durch die Immobilie für den Eigentümer übersteigen.

Umbau/Ausbau (§ 172 Abs. 4 Satz 3 BauGB)

Die Möglichkeiten des Umbau und Ausbaus einer Bestandsimmobilie in Milieuschutzgebieten sind begrenzt. Die Herstellung eines “zeitgemäßen Ausstattungsstandards” stellt keine Probleme dar. Die Beurteilung der Definition eines “zeitgemäßer Austattungsstandards” ist jedoch schwierig. Die Regelung gilt nicht bei der Eigennutzung (Art. 14 Grundgesetz), sofern die Eigennutzung auch in Zukunft sicher ist. Darunter ist meist eine Haltefrist von 7 Jahren zu verstehen (§ 172 Abs. 4 Satz 3 Nr. 6 BauGB). Auch die Anpassung der Bestandsimmobilien an die Mindestanforderungen der Energieeinsparverordnungen sind zu genehmigen. Da es bei den Milieuschutzgebieten um die Erhaltung von Wohnraum geht ist die Schaffung von neuem Wohnraum ebenfalls zu genehmigen.

Nutzungsänderung

Milieuschutzgebiete sichern bezahlbaren Wohnraum für die momentan ansässige Bevölkerung. Daher ist eine Umwandlung von Gewerbe- in Wohnraum nicht problematisch. Die Umwandlung von Wohnraum- in Gewerberaum ist jedoch nicht genehmigungsfähig.

2. Gesetzliches Vorkaufsrecht in Erhaltungsgebieten (§ 24 Abs. 1 Nr. 4 BauGB)

In den Milieuschutzgebieten gilt das gesetzliche Vorkaufsrecht von Immobilien für den Bezirk. Dies gilt nicht bei Wohnungseigentum oder Erbbaurechten. Dem Bezirk ist es freigestellt, ob er auf Käuferseite in den Vertrag einsteigt oder nicht. Die Frist für die Ausübung durch den Bezirk beträgt zwei Monate ab Erhalt des Kaufvertrags durch den zuständigen Notar.

Kein Vorkaufsrecht im Geltungsgebiet eines Bebauungsplans (§ 26 Nr. 4 BauGB)

Das Landgericht Berlin hat entschieden, dass im Geltungsgebiet eines Bebauungsplans kein Vorkaufsrecht gilt, solange die zu verkaufende Immobilie den Festsetzungen entspricht. Diese Entscheidung wird noch vom Kammergericht überprüft.

Grundstücksübertragung ohne Vorkaufsrecht

Die Regelung des Vorkaufsrecht gilt bei einem Grundstücks- beziehungsweise Immobilienverkauf. Daher sollte sich auch über andere Formen der Grundstücksübertragung informiert werden.

3. Abwendungsvereinbarung

Die Abwendungsvereinbarung ist ein öffentlich-rechtlicher Vertrag, der Käufern bei einem Verkauf einer Immobilie in einem Milieuschutzgebiet häufig vorgelegt wird. In dieser tritt der Bezirk von seinem Vorkaufsrecht zurück – unter der Bedingung, dass der Käufer dafür auf bestimmte Vorhaben verzichtet. Manchmal sogar auf solche, die über die gesetzlichen Anforderungen des Mileuschutzes hinausgehen. Beispielsweise der Verzicht auf die Begründung von Wohn- oder Teileigentum, auf den Anbau von Balkonen oder Fahrstühlen und der Verzicht auf eine Grundrissänderung oder einen Rückbau.

Sogar auf energetische Sanierungen, wenn keine Rechtspflicht besteht. Der Käufer muss sich teilweise 20 Jahre verpflichten, diese Forderungen einzuhalten, eine Dienstbarkeit im Grundbuch gewähren und hat im Falle des Verstoßes mit Vertragsstrafen zu rechnen. Ein Käufer muss sich jedoch nicht zu Forderungen verpflichten, die über die Vorgaben des Milieuschutzes hinausgehen. Sollte der Bezirk nicht mit sich verhandeln lassen, kann der Käufer kann vor dem Verwaltungsgericht dagegen vorgehen.

4. Umwandlungsverordnung / Regelungen der Erhaltungssatzung (§ 172 BauGB)

Die Umwandlungsverordnung schreibt vor, dass die Umwandlung von Miets- zu Eigentumswohnungen im Milieuschutzgebiet vom jeweiligen Bezirk genehmigt werden muss. Im Falle einer genehmigten Umwandlung darf die Wohnung für einen Zeitraum von 7 Jahren nur an die Mieter verkauft werden. Diese Regelung dient dem Schutz der ansässigen Mieter. Eine Genehmigung zur Aufteilung kann dem Eigentümer erteilt werden, wenn eine Versagung dem Eigentümer wirtschaftlich nicht zuzumuten ist.

5. Verordnungsmieten

In den Milieuschutzgebieten werden sogenannte “Verordnungsmieten” als Maßstab genommen, um zu überprüfen, ob die Mieten nach Modernisierungen über diesen liegen. Ob also eine Verdrängung im Milieuschutzgebiet stattfindet. In einem Genehmigungsverfahren versucht der Bezirk dann, dass der Eigentümer auf eine Umlage der Modernisierungskosten auf die Miete verzichtet. Diese Umsetzung ist jedoch aufgrund der bereits genannten “zeitgenössischen Ausstattung” sowie rechtlichen Schwierigkeiten problematisch.

Milieuschutzgebiet verstehen

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