Immobilienmarktbericht Berlin 2025

Immobilienpreise in Berlin 2025

Finden Sie hier einen aktuellen Zwischenstand zum Berliner Immobilienmarkt.

(Stand Oktober 2025)

Wie sehen die Trends aus für 2026?

Mehr Transaktionen und Marktbelebung im Bestand

Nach dem Transaktionstief 2023/2024 ist der Markt 2025 wieder in Bewegung gekommen. Laut des Gutachterausschusses Berlin (GAA) wurden im ersten Halbjahr 2025 rund 6.100 Transaktionen im Bestandsmarkt registriert. Der durchschnittliche Quadratmeterpreis lag bei 5.140 € – das entspricht einer Preissteigerung von 3,2 % gegenüber dem Vorjahr. Eine typische Berliner Bestandswohnung misst etwa 70 m² und kostet durchschnittlich 373.000 € – rund 160 €/m² mehr als 2024. Laut Sparkasse liegt der durchschnittliche Kaufpreis für Bestandswohnungen inzwischen bei 5.000 €/m², für Neubauten bei 7.900 €/m² und für Ein- und Zweifamilienhäuser bei 5.480 €/m² – mit steigender Tendenz. Besonders kleinere Wohnungen werden häufiger verkauft, während der Erhaltungszustand der Immobilien durch die gesetzlichen Vorgaben und gestiegenden Sanierungs-, Renovierungs- und Modernisierungskosten eine immer größere Rolle spielt. 71 % der verkauften Wohnungen sind bezugsfrei, 23 % vermietet, 6 % werden als Mieter*innenkäufe realisiert. Der Abstand zwischen Angebots- und Transaktionspreis beträgt aktuell 7 %, was auf eine realistische Preisfindung hinweist. Insgesamt festigt sich der Trend steigender Bestandspreise, während die Neubauaktivität weiter niedrig bleibt.

Kaum Neubau – Bestandsobjekte werden noch gefragter

Die Neubautätigkeit und Transaktionen im Sektor bleiben gering: Im ersten Halbjahr 2025 wurden laut Gutmann nur 750 Kaufverträge für Neubauwohnungen abgeschlossen – deutlich weniger als die 3.606 in 2021 oder 7.400 in 2016. Ursache sind anhaltend hohe Baukosten, teure Finanzierung und Liquiditätsengpässe bei Bauträger*innen. Diese Entwicklung hat zur Folge, dass Bestandsimmobilien an Attraktivität gewinnen. Umgewandelte Eigentumswohnungen in Milieuschutzgebieten aus dem Jahr 2018 könnten 2025 auf den Markt kommen, was den Bestand leicht vergrößern würde.

Mietmarkt bleibt angespannt – Angebotsknappheit verschärft sich

Der Mietmarkt bleibt weiterhin von starkem Nachfrageüberhang geprägt. Der durchschnittliche Mietpreis lag im 3. Quartal 2025 bei rund 16,00 €/m², und damit etwa 10 % höher als im Vorjahr. Mehr als die Hälfte aller Mietangebote sind zeitlich befristet, was den Druck auf den Markt weiter erhöht. Laut rbb24 steigen die Neuvertragsmieten in Berlin bundesweit am stärksten – ein deutliches Zeichen, dass der Wohnraummangel die Hauptstadt weiterhin fest im Griff hat.

Zinsniveau stabilisiert – Investitionen wieder planbarer

Die Zinsentwicklung hat sich 2025 spürbar beruhigt. Laut Sparkasse bleiben die Bauzinsen stabil, was Käufer*innen und Investor*innen wieder mehr Planungssicherheit bietet. Auch staatliche Förderungen für Sanierungen wirken als Entlastung und schaffen neue Impulse für den Markt. Durch die Kombination aus stabilen Zinsen und moderaten Preissteigerungen gewinnt Berlin wieder an Attraktivität – vor allem für Kapitalanleger*innen, die auf langfristige Renditen setzen.

Wirtschaftliche Erholung stärkt das Vertrauen

Laut Statistikamt Berlin-Brandenburg wuchs die Wirtschaftsleistung im ersten Halbjahr 2025 um 1,3 %, nach 0,8 % im Jahr 2024. Das Produzierende Gewerbe verzeichnet Zuwächse in den Branchen Chemie, Pharma, Elektro und Maschinenbau. Die Hauptstadt bleibt ein attraktiver Standort für Unternehmen: 2024 unterstützte Berlin Partner insgesamt 315 Projekte mit einem Investitionsvolumen von 1,1 Milliarden Euro und schuf 6.715 neue Arbeitsplätze. Diese Dynamik stärkt die Nachfrage nach Wohnraum zusätzlich. Gleichzeitig bleibt der Fachkräftemangel ein strukturelles Problem, das insbesondere die Bauwirtschaft belastet und die Neubauaktivität weiterhin dämpft.

Politik zwischen Plänen und Realität

Die Berliner Regierung verfolgt 2025 weiterhin eine zweigleisige Strategie: auf der einen Seite versucht der Senat, kurzfristig durch Mieter*innenschutz- und Fördermaßnahmen Entlastung zu schaffen; auf der anderen Seite sollen durch intensiveren Neubau (Ziel: 20.000 Wohnungen pro Jahr) und Ausbau des landeseigenen Wohnungsbestands strukturelle Engpässe bekämpft werden. Der Bund hat mit dem sogenannten „Bau-Turbo“ (neuer § 246e BauGB, zeitlich befristet) gerade ein Gesetz beschlossen, das Kommunen und Ländern temporär größere Abweichungs- und Gestaltungsfreiheiten für Wohnbauprojekte einräumt. Theoretisch ermöglicht das Instrument schnelle Genehmigungsentscheidungen und die Aktivierung zusätzlichen Baulands. Aber: die reine Beschleunigung von Verfahren reicht nicht automatisch aus, um die Lücke von mehreren tausend Wohnungen pro Jahr zu schließen. Entscheidend sind zugleich: Flächenverfügbarkeit, bezahlbare Baukonzepte, vorhandenes Personal, kommunale Steuerung und soziale wie ökologische Bindungen.

Ausblick auf den Berliner Immobilienmarkt 2026

Für 2026 erwarten Expert*innen eine moderate Preissteigerung und anhaltende Angebotsknappheit. Laut des Verbands deutscher Pfandbriefbanken (VDP) sind die Preise für Häuser und Wohnungen in Berlin um 4,9 % gegenüber dem Vorjahr (2024) gestiegen – deutlich stärker als im bundesweiten Durchschnitt von 3,6 %. Die EU-Kommission prognostiziert für Deutschland ein BIP-Wachstum von 1,1 %, die Bundesbank sogar 1,4 % für 2026. Diese makroökonomische Erholung, gepaart mit wachsender Investitionstätigkeit, dürfte auch dem Berliner Immobilienmarkt weiteren Auftrieb geben. Mit stabilen Zinsen und anhaltender Nachfrage aus dem In- und Ausland spricht vieles für eine fortgesetzte Preisstabilität im Bestand. Wer 2026 investiert, profitiert von einem stabilisierten Markt, planbarer Finanzierung und langfristiger Wertentwicklung in einer der dynamischsten Metropolen Europas.