Immobilienbewertung in München

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Wann macht eine Immobilienbewertung Sinn?

Durch eine professionelle Immobilienbewertung wird der marktgerechte Verkaufspreis Ihrer Immobilie ermittelt. So können Sie vorbereitet in einen Verkauf gehen. Denn oftmals wird ein Objekt nicht umfassend genug analysiert und ein falscher Kaufpreis ermittelt. Ein zu hoher Verkaufspreis führt dabei oftmals zu einem langwierigen Verkauf, ein zu niedriger zu einem Immobilienverkauf unter Wert. Ein weiterer Sinn der Bewertung ist die Ermittlung des geeigneten Verkaufszeitpunkts aufgrund der Analyse der Entwicklungsmöglichkeiten. Außerdem benötigt die Bank den Immobilienwert für die Vergabe von Krediten. Sie können die Immobilienbewertung auch nutzen, um zukünftige Investitionen zu planen. Eine Immobilienbewertung ist eine Grundlage für eventuelle Erb- und Scheidungsauseinandersetzungen.
Ein Makler nutzt die Immobilienbewertung für die Erstellung einer individuellen Verkaufsstrategie.

Unsere Immobilienagentur ermittelt ebenfalls die Stärken und Schwächen, Chancen und Risiken Ihres Objekts und informiert Sie so umfassend über Ihre Immobilie.

Die Immobilienbewertung

Bei einer Immobilienbewertung wird der Verkehrswert Ihrer Immobilie ermittelt. Dabei handelt es sich um den wahrscheinlich erzielten Verkaufspreis im aktuellen Markt. Die Grundsätze für diese Ermittlung sind in der „Verordnung über die Grundsätze für die Ermittlung der Verkehrswerte von Grundstücken“ (kurz ImmoWertV) festgehalten. Der Verkehrswert ergibt sich aus dem Wert der Bauten und dem Wert des Grundstücks. Außerdem spielen Faktoren wie die Lage und das Entwicklungspotenzial dieser eine Rolle. Folgende Fragen müssen dabei gestellt werden: Wie ist der Zustand des Hauses, wurde es gut instandgehalten? Wann wurde es gebaut und wie ist die Bausubstanz? Über wie viele Wohnungen verfügt das Haus, wie viele Quadratmeter hat die Immobilie? Ist es renovierungsbedürftig oder verfügt es über eine gute Ausstattung, moderne Sanitär- und Heizungsanlagen und entspricht dem aktuellen Energiestandard? Hier spielen auch individuelle Besonderheiten eine Rolle oder Entwicklungsmöglichkeiten wie ein ausbaubarer Dachrohling. In so attraktiven Städten wie München ist zudem die Makro- und Mikrolage wichtig. Die Makrolage ist beispielsweise der Stadtteil, die Mikrolage bezeichnet das direkte Umfeld, also die Straße, Entfernung zu Einkaufsmöglichkeiten oder Ärzten. Umso beliebter die Lage ist, desto mehr Nachfrage herrscht und die Preise für die Immobilie liegen höher. Besonders bei einem knappen Angebot, wie es in München der Fall ist. Bei einer Immobilienbewertung wird analysiert, wie sich die Lage in nächster Zeit wahrscheinlich entwickeln wird und welche Chancen es gibt.

Zur Ermittlung werden regulär drei Verfahren genutzt: Das Vergleichswert-, Ertragswert- und Sachwertverfahren.

Detaillierte Informationen zu den Verfahren finden sie etwas weiter unten auf dieser Seite.

Für die Ermittlung des marktgerechten Verkaufspreises ist eine genaue Branchen- wie lokale Marktkenntnis erforderlich. Zudem muss die ermittelnde Person ein Trendgespür haben und mit Zahlen umgehen können.
Die Immobilienagentur „AB Real Estate GmbH“ vereint diese Fähigkeiten. Wir bewerten Ihre Immobilie professionell und kostenlos. Wir ermitteln den marktgerechten Höchstpreis – schnell und am Puls der Zeit.

Immobilientypen

Bei einer Immobilienbewertung muss exakt auf den Typ Ihrer Immobilie eingegangen werden. Denn bei jedem Immobilientyp spielen andere Faktoren eine Rolle. Die Zielgruppe ändert sich je nach Objekt und die Vorzüge Ihrer Immobilie müssen hervorgehoben werden. Manche Objekte eignen sich eher zur Eigennutzung, andere als Kapitalanlage. Es macht einen großen Unterschied, ob es sich um eine Immobilie mit mehreren Wohnungen handelt oder um eine einzelne, ob die Immobilie vermietet ist oder nicht. Bei Mehrfamilienhäusern mit Eigentumswohnungen kommen bei der Bewertung außerdem andere Fragen hinzu, wie beispielsweise die Frage nach der Größe der Eigentümergemeinschaft. Ein Einfamilienhaus oder Reihenhaus, in das häufig Familien ziehen, ist in einer Gegend mit Grünflächen und Bildungseinrichtungen beliebter. Bei Lofts oder Penthouses wird ein besonderes Auge auf die Ausstattung gelegt. Käufern ist bei diesen oftmals sehr luxuriösen Objekten eine moderne Technologie und perfekt ausgestattete Sanitäranlagen wichtig. In Bezug auf München sind staatliche Regulierungen wie Milieuschutzgebiete und die Mietpreisbremse zu beachten.

Eine Immobilienbewertung sollten Sie daher einem Profi anvertrauen, der nicht nur die bereits genannten Qualitäten mitbringt, sondern sich auch mit Immobilientypen auskennt. Lassen Sie Ihre Immobilie von einem Makler bewerten, können Sie Ihr Objekt anschließend mit diesem verkaufen.

München – Bayerns Weltmetropole

Lage und Anbindung

Die Landeshauptstadt des Freistaates Bayern ist eine kreisfreie Stadt und Metropole. München liegt im Süden Deutschlands im Alpenvorland zwischen den Kalkalpen und der Donau auf einer Schotterebene. Der Verwaltungssitz des gleichnamigen Landkreises erstreckt sich über eine Fläche von 31.071 Hektar. München ist als Millionenstadt hervorragend angebunden. Der Münchner Flughafen zählt zu den größten Drehkreuzen der Welt. 102 Fluggesellschaften erreichen von hier aus 266 Destinationen der Welt. Der zweitgrößte Flughafen Deutschlands liegt im Europavergleich gemessen am Passagieraufkommen auf Platz 9. 2017 nutzten 44,6 Millionen Menschen den Airport. München ist zudem exzellent an das Straßen- und Bahnnetz angeschlossen. Acht Autobahnen sorgen für gute Verbindungen nach München. Die Bahnanbindungen wurden in der letzten Zeit noch weiter verbessert: Berlin erreicht man nun mit der Bahn in weniger als 4 Stunden. München bietet einen idealen Ausgangspunkt nach Paris (6 Stunden), Venedig (7-8 Stunden) oder Prag (5-6 Stunden). Innerhalb von München sorgt der öffentliche Nahverkehr für eine gute Infrastruktur. 2 Millionen Fahrgäste aus München und dessen Umland nutzen täglich den ÖPNV.

Einwohner

In der Landeshauptstadt wohnen circa 1,5 Millionen Menschen. Damit ist München die einwohnerstärkste Stadt Bayerns und nach Berlin und Hamburg die drittgrößte Gemeinde Deutschlands. Im EU-Vergleich liegt Münchens Einwohnerstärke auf Platz 12. Im Ballungsraum München sind mehr als 2,9 Millionen Menschen verzeichnet, in der europäischen Metropolregion München leben circa 6 Millionen Menschen (Stand 2015).

Wirtschaft

München ist ein bedeutender Wirtschafts- und Messestandort. In der bayrischen Landeshauptstadt haben Großkonzerne wie die Allianz, BMW oder Siemens ihren Sitz. Die einzige Börse Bayerns hat ihren Standort in der Metropole. Im deutschen Städtevergleich hat München mit 32.856 Euro pro Einwohner die höchste Kaufkraft (Wirtschaftsbericht München 2018). Das Bruttoinlandsprodukt liegt bei 75.186 Euro pro Kopf (Stand 2016). Damit belegt München den 3. Platz im Städtevergleich. Die Stadt München hat einen Anteil von 19% am BIP des Freistaates Bayern. Zum Vergleich: 11,3% der Bayern wohnen in München (Wirtschaftsbericht München 2018). Die Arbeitslosenquote der Metropolregion lag 2017 bei 3,1%, während sie in Deutschland insgesamt bei 5,7% lag. Eine besondere Stärke von München sind die verschiedenen Wirtschaftszweige und neuen Gründungen von Firmen (2017: 17.163 Gewerbeanmeldungen). Diese sorgen für eine Dynamik auf dem Arbeitsmarkt. Zwischen 2012-2017 gab es einen Anstieg der Beschäftigung um 15,9%. Die einzelnen Branchen konnten ihren Wert in den vergangenen Jahren steigern, besonders im verarbeitenden Gewerbe ist der Export gestiegen. Die positive Entwicklung wird durch geplante Investitionen gestützt. So sollen 1 020 Millionen Euro zwischen 2017-2021 in den Wohnungsbau investiert werden. Das entspricht einem Anteil von 15% am gesamten Investitionsvolumen der Stadt München (Wirtschaftsbericht München). Schon jetzt ist München eine der wirtschaftlich erfolgreichsten und am schnellsten wachsenden Metropolen Europas.

Bildung

München genießt einen hervorragenden Ruf als Bildungsstadt oder auch als „Schulstadt“. Mehr als 126.700 SchülerInnen besuchen 339 Schulen, circa 64.500 SchülerInnen nutzen eine der 211 beruflichen Schulen. In München sind 17 Hochschulen wie die Technische Universität, die Ludwig-Maximilians-Universität oder die Akademie der Bildenden Künste zuhause. Rund 120.000 Studierende nutzen das breite Angebot in München. Der Anteil der ausländischen Studierenden beträgt circa 18% (Stadtportal München). Die Akademikerquote unter den Beschäftigten lag laut dem Wirtschaftsbericht München 2017 bei 32,9%. Diese Quote ist die höchste im bundesdeutschen Vergleich.

Tourismus

München ist ein Touristenmagnet. 2018 wurden 17,1 Millionen Übernachtungen verzeichnet (+9,3% zum Vorjahr). 2018 eröffneten 20 neue Hotels im Stadtgebiet (Stadtportal München). Der touristenbedingte Umsatz lag 2018 bei 7,65 Milliarden Euro. 3,17 Milliarden Euro Umsatz wurden 2017 allein im Einzelhandel durch den Tourismus erzielt (Wirtschaftsbericht München 2018). Die Stadt zieht an durch die internationale Bedeutung im Fußball, höchste Kulinarik und Kultur wie die Münchner Oper oder die Kammerspiele. Weltbekannt ist das Münchner Oktoberfest und Traditionelles wie Lederhosen oder das rustikale Essen. Zudem ist München ein perfekter Ausgangspunkt für Ausflüge in die Berge oder zum Schloss Neuschwanstein. Die meisten Besucher kamen 2018 aus den USA (1,2 Millionen Übernachtungen). Auf Platz 2 und 3 liegen Großbritannien und Italien (Stadtportal München). Knapp 50% der Besucher kommen aus Deutschland.

Kultur und Freizeit

München bietet Aktivitäten für jeden Geschmack. Die Stadt punktet besonders durch die Kombination aus Sport und Kultur. Sportbegeisterte können zum Wandern, Klettern oder Mountainbiken in die Berge fahren. In der Allianzarena kann man Fußball auf Weltnivau anschauen. Innerhalb von München lockt die künstlich erzeugte Welle am Eisbach Wellenreiter wie Schaulustige. Von hier aus kann man sich zudem den Fluss hinuntertreiben lassen und sich im Englischen Garten sonnen. Der Englische Garten ist die grüne Lunge der Stadt, hier wird im Sommer gepicknickt und im Winter Schlitten gefahren. Zudem findet man hier einige der berühmtesten Biergärten Münchens sowie das chinesische Teehaus. Kulinarische Hotspots sind das „Hippocampus“ (Italiener) oder das Integrationscafé „Über den Tellerrand“, welches den Deutschen Gastro-Gründerpreis gewonnen hat. Ein Besuch auf dem Viktualienmarkt lohnt sich ebenfalls. Bei schlechtem Wetter lässt sich die Zeit im Deutschen Museum oder in der Pinakothek vertreiben. München bietet außerdem ein einzigartiges Shoppingangebot. Von prunkvollen Kaufhäusern wie dem Ludwig Beck Kaufhaus bis zu kleinen Boutiquen findet man hier etwas für jeden. Abends begeistern die Bayrische Staatsoper, die Münchner Philharmoniker oder die Theater wie die Münchner Kammerspiele.

Immobilienmarktbericht München 2019

Immobilienmarktbericht München 2019

Die Immobilienwerte in München befinden sich auf einem hohen Niveau. Die Preise liegen im Deutschlandvergleich im oberen Bereich. München punktet durch eine jährliche Zuwachsszahl von circa 20.000 Bewohnern. Die Landeshauptstadt hat eine hohe Lebensqualität und eine große wirtschaftliche Stärke. Die bayrische Metropole lockt Studenten, Familien, Geschäftsleute sowie Touristen aus dem In- und Ausland. Kapitalanleger sehen in München stabile Immobilienwerte und regelmäßige Mieteinnahmen. Die Nachfrage nach Immobilien ist sehr hoch, weshalb die Rendite niedriger sind. Laut des Immobilienverbandes Deutschland wollen gleichermaßen Kapitalanleger wie Eigennutzer Immobilien in München kaufen. Laut „Merkur“ hat sich in München ein durchschnittlicher Immobilienkaufpreis von 8.000 Euro pro Quadratmeter etabliert. Der Wert liegt fast doppelt so hoch wie der landesweite Durchschnitt des Freistaates Bayern.

Immobilienmarktbericht Eigentumswohnungen München

Eigentumswohnungen werden in München stark nachgefragt. Laut des Gutachterausschusses München wurden 2017 9.950 Wohnungen verkauft. 3.000 der verkauften Wohnungen waren Neubauimmobilien. Zwischen 2012-2017 haben die Preise für Eigentumswohnungen um 70% angezogen. Beobachtet man die Entwicklung innerhalb eines Zehn-Jahre-Raums haben sich die Preise fast verdreifacht (Immobilienmarktbericht Capital 2017). Der Quadratmeterpreis für eine Eigentumswohnung mit mittlerem Wohnwert (mittlere Lage, Ausstattung) liegt bei 4.750 Euro. Der Quadratmeterpreis für Eigentumswohnungen mit gutem Wohnwert beträgt 6.200 Euro, mit sehr gutem Wohnwert 8.600 Euro pro Quadratmeter. Die Preise für Dachterassenwohnungen oder Penthäuser liegen 10-20% höher. Bei den Eigentumswohnungen in München ist neben der Quadratmeteranzahl und dem Baujahr besonders die Lage ausschlaggebend für den Quadratmeterpreis.

Weitere Informationen finden Sie unter „Toplagen München“.

Immobilienmarktbericht Mehrfamilienhäuser München

Mehrfamilienhäuser in München sind ein kostbares und nicht sehr transparentes Gut. Der jährliche Zuwachs an Bewohnern verspricht eine geringe Leerstandsquote und regelmäßige Mieteinnahmen. Konkrete Zahlen für Mehrfamilienhäuser liegen nicht vor, da sich Mehrfamilienhäuser in München sehr unterscheiden. Der Quadratmeterpreis richtet sich nicht nur nach der Quadratmeteranzahl, sondern auch nach der Lage und Ausstattung. Die Grundstückspreise für Mehrfamilienhäuser liegen bei 2.900 Euro pro Quadratmeter in guten Lagen. Es werden allerdings deutlich weniger Grundstücke für Mehrfamilienhäuser als für Einfamilienhäuser oder Reihenhäuser auf dem Markt angeboten. Der Quadratmeterpreis für ein Mehrfamilienhaus in München liegt ungefähr doppelt so hoch wie der in Hamburg – bei 4.600 Euro (Stand 2017).

Immobilienmarktbericht Eigenheime München

Die Immobilienpreise für Eigenheime befinden sich auf einem sehr hohen Niveau. Nur noch circa 15% aller Hausangebote liegen unter 800.000 Euro Kaufpreis. Durchschnittlich liegen Einfamilienhäuser in München bei einem Kaufpreis von 1,64 Millionen Euro. Reihenhäuser kosten im Durchschnitt 860.000 Euro. 2017 wurden 154 freistehende Einfamilienhäuser, 325 Doppelhaushälften, 264 Reihenmittelhäuser und 157 Reiheneckhäuser in München verkauft (Gutachterausschuss München). Die Kaufpreise für Einfamilienhäuser mit mittlerem Wohnwert lagen bei 965.000 Euro (125m2), mit gutem Wohnwert bei 1,475 Millionen Euro (150m2) und mit sehr gutem Wohnwert bei 2,6 Millionen Euro (200m2) (Immobilienverband Deutschland). Absolute Spitzenwerte erzielen Villen mit mehr als 1.000 Quadratmetern. Hier kann der Kaufpreis schon einmal zwischen 18-20 Millionen Euro liegen. Die durchschnittliche Wohnfläche der angebotenen Objekte lag bei 160m2 (Gutachterausschuss München). Die Preise zwischen Bestands- und Neubauimmobilien variieren nicht erheblich.

Immobilienmarktbericht Gewerbeimmobilien München

Der Immobilienmarkt für Gewerbeimmobilien in München floriert. Der Markt profitiert durch die wirtschaftliche Stärke und Dynamik der Stadt. So lag der Büroflächenumsatz 2016 bei 780.300m2, während er 2017 984.200m2 betrug. Die durchschnittliche Büromiete hat sich von 16 Euro pro Quadratmeter (2016) auf 17,30 Euro pro Quadratmeter (2017) gesteigert. Der Leerstand lag 2017 zudem bei geringen 2,4%, im Vorjahr betrug er noch 3% (Wirtschaftsbericht München).

Immobilienmarktbericht Neubau München

In München wird der Neubau stark vorangetrieben. Pro Jahr wächst München um 20.000 Bewohner. 11.000 neue Wohnungen werden pro Jahr benötigt werden. Trotz der zunehmenden Baugenehmigungen werden nicht genug neue Wohnungen in München zur Verfügung gestellt. Von den zum Kauf gestellten Grundstücken sind die meisten für den Bau von Einfamilienhäusern und Reihenhäusern gedacht. Die Quadratmeterpreise für Einfamilien- und Reihenhaus-Grundstücke in guten Lagen liegen bei 2.400 Euro pro Quadratmeter. Grundstücke für Mehrfamilienhäuser in guten Lagen haben einen Quadratmeterpreis von 2.900 Euro (Immobilienverband Deutschland). Der Grundstückspreis für ein Einfamilienhaus in Bestlage kann jedoch bei bis zu 7.250 Euro pro Quadratmeter liegen (Gutachterausschuss München). Die Quadratmeterpreise für Neubau-Eigentumswohnungen mit gutem-sehr guten Wohnwert liegen 20-30% höher als der Quadratmeterpreis von Bestands-Eigentumswohnungen. Die Grunderwerbssteuer in München liegt bei 3,5%.

Toplagen München

Stadteinteilung München

Die Landeshauptstadt München ist unterteilt in Stadtbezirke und Stadtteile. In den Stadtteilen gibt es wiederum Quartiere und Siedlungen. München hat 25 Stadtbezirke und 57 Stadtteile. Manche Stadtteile liegen in verschiedenen Stadtbezirken. Die Stadtbezirke haben eine verwaltungsrechtliche Funktion, die Stadtteile sind historisch gewachsen. Die Münchner beziehen sich beim Reden meist auf die Stadtteile und nicht auf die Bezirke.

Immobilienpreise München Altstadt-Lehel

Die Münchner Stadtbezirk Altstadt-Lehel lockt Touristen wie Einheimische mit Attraktionen wie dem Marienplatz und Rathaus, exklusiven Shops, Restaurants oder dem Viktualienmarkt. Münchens Altstadt bezaubert mit Altbauten und Traditionellem wie dem Hofbräuhaus. Die Immobilienpreise liegen hier besonders hoch, bei 8.500 Euro pro Quadratmeter und mehr (Merkur). Einfamilienhäuser und Doppelhäuser (Bestand) hatten 2016 einen Quadratmeterpreis von 4.037 Euro, der Preis für Neubauimmobilien lag bei 10.156 Euro pro Quadratmeter. Bestandseigentumswohnungen in Altstadt-Lehel lagen bei einem Kaufpreis von 11.282 Euro pro Quadratmeter, Neubauwohnungen bei 11.487 Euro pro Quadratmeter (Capital). Die Durchschnittmiete für eine Wohnung in der Altstadt liegt bei circa 25,18 Euro pro Quadratmeter, in Lehel bei 25,57 Euro pro Quadratmeter (Stand 2019).

Immobilienpreise München Schwabing

Schwabing gehört unbestritten zu den Toplagen in München. Schwabing ist unterteilt in einen West- und einen Ostteil, die in jeweils verschiedenen Stadtbezirken liegen. Die Gegend bezaubert mit Villen im Jugendstil, dem Englischen Garten und luxuriösen Boutiquen. Der Quadratmeterpreis für eine Eigentumswohnung zum Kauf in Schwabing-West liegt bei circa 9.085,98 Euro. In Schwabing-Ost wird ein Haus im Bestand für einen Quadratmeterpreis von 5.734 Euro angeboten, der Quadratmeterpreis für ein Neubauhaus in Schwabing-Ost beträgt 5.939 Euro (Capital). Der durchschnittliche Mietpreis für eine Wohnung in Schwabing beträgt 23,18 Euro pro Quadratmeter.

Immobilienpreise Maxvorstadt

Die Maxvorstadt ist das Universitätsviertel von München. Hier sind unter anderem die Technische Universität und die Ludwig-Maximilian-Universität ansässig. Auch die Pinakothek findet man in der Maxvorstadt. Das Viertel überzeugt durch die Mischung aus jugendlichem Charme und Kunst. In der Maxvorstadt findet man Studentenkneipen wie Galerien. Das Viertel ist durch die Studenten und Kulturinteressierten sehr belebt, tagsüber halten sich 4mal so viele Menschen im Viertel auf, wie dort wohnen. Die Angebotsmiete für Wohnungen liegt in der Maxvorstadt bei 23,43 Euro pro Quadratmeter. Im März 2019 wurden Immobilien in der Maxvorstadt für einen Kaufpreis zwischen 5.364 Euro bis 9.979 Euro pro Quadratmeter angeboten. Eine Eigentumswohnung in der Maxvorstadt hat einen durchschnittlichen Quadratmeterpreis von 10.181,75 Euro.

Immobilienpreise München Isarvorstadt

Die trendige Isarvorstadt mit Glockenbachviertel befindet sich im Immobilienpreissegment zwischen 7.001 bis 8.500 Euro pro Quadratmeter. Im Szeneviertel findet man individuellere Shops, internationale Küche, Graffiti-Art, Kulturveranstaltungen wie im Oktober den größten Touristenmagneten. Das Oktoberfest. Eine Eigentumswohnung im Bestand kostet im Glockenbachviertel 11.400 Euro pro Quadratmeter, eine Neubauimmobilie liegt bei 6.526 Euro pro Quadratmeter. Ein Haus hat einen durchschnittlichen Quadratmeterpreis von 5.734 Euro pro Quadratmeter (Bestand) und 5.930 Euro pro Quadratmeter (Neubau). Die durchschnittliche Angebotsmiete in der Isarvorstadt beträgt 23,84 Euro pro Quadratmeter.

Immobilienpreise München Nymphenburg

Der attraktive Stadtteil Nymphenburg im Stadtbezirk Neuhausen-Nymphenburg hat seinen Namen vom gleichnamigen Schloss, das sowohl Bewohner wie Touristen bezaubert. Der Stadtteil ist die grüne Oase Münchens. Hier befinden sich außer dem Schloss Nymphenburg der Botanische Garten wie der Hirschgarten. Auf den Grünflächen lässt sich entspannen, grillen, Sport treiben und die Ruhe genießen. Der Stadtteil ist außerdem Erholung fürs Auge: Die wunderschönen Jugendstilvillen prägen den Stadtteil. Die Immobilienpreise bewegen sich zwischen 7.001 bis 8.500 Euro pro Quadratmeter. Der Quadratmeterpreis für ein Haus im Bestand liegt bei 11.630, für ein Neubauhaus bei 5.930 Euro pro Quadratmeter. Eine Wohnung hat einen durchschnittlichen Verkaufspreis von 8.060 Euro pro Quadratmeter (Bestand) und 11.190 Euro pro Quadratmeter (Neubau)). Der durchschnittliche Mietpreis für eine Eigentumswohnung liegt bei 20,71 Euro pro Quadratmeter.

Immobilienpreise München Harlaching

Das ruhige und naturreiche Harlaching liegt direkt an der Isar. Der Stadtteil bietet wunderschöne Villen wie die Nähe zum Tierpark und zu den Trainingsstädten des FC Bayern Münchens. Die Immobilienpreise liegen im oberen Bereich. Der Quadratmeterpreis für ein Haus betrug 8.070 Euro (Bestand) und 8.700 Euro im Neubau. Eine Wohnung hatte einen durchschnittlichen Verkaufspreis von 6.670 Euro pro Quadratmeter im Bestand und 8.884 Euro pro Quadratmeter im Neubau. Die durchschnittliche Angebotsmiete für eine Eigentumswohnung in Harlaching beträgt aktuell 18,20 Euro pro Quadratmeter.

Immobilientrends München 2019

Immobilientrends München 2019

Münchens Immobilien sind unter Kapitalanlegern wie Eigennutzern begehrt. Das Angebot an Immobilien ist sehr begrenzt. Die Steigerung der Büroflächen sorgen ebenfalls für Aufschwung. Die Immobilienpreise steigen, könnten aber auch auf einem hohen Niveau stagnieren. Momentan ist ein gestiegenes Interesse am Münchner Umland zu erkennen. Besonders Familien suchen verstärkt nach günstigeren Einfamilienhäusern außerhalb der Innenstadtlagen.

Preisentwicklung München

Seit längerem steht in München die Frage im Raum, ob die Immobilienpreise in Zukunft stagnieren oder weiterhin steigen werden. Argumente für die Stagnation sind der angebliche Rückgang des Zuzugs sowie die Verbesserung der Wohnbausituation und Regelungen zum Schutz der ansässigen Bevölkerung in München. Fakt ist, dass der Zuzug nach München zwar niedriger als in den vergangenen Jahren ist, München als Wirtschafts- wie Bildungsstandort mit hoher Lebensqualität aber weiterhin Tausende Menschen anzieht. Im Weiteren ist das Interesse an München als Immobilienstandort ungebrochen. Ein weiterer Grund ist die Frage, ob die Zinsen in Zukunft höher sein werden. Auf diese Frage lässt sich jedoch keine abschließeden Antwort geben. Der vermehrte Neubau wird bei der hohen Nachfrage keine erhebliche Preisstagnation bewirken. Er könnte sogar für mehr Diversität auf dem Immobilienmarkt sorgen. Regelungen zum Schutz der Mieter könnten die Steigerung der Mieten abflachen, in letzter Zeit war jedoch eine prozentual stärkere Steigerung bei den Mieten zu erkennen (Immobilienverband Deutschland). Ein Grund dafür ist, dass die Kaufpreise in den vergangenen fünf Jahren in den Kreisstädten im Münchner Umland doppelt so stark gestiegen sind wie Mieten. Nun holen die Mieten auf. Auch deshalb, weil viele Vermieter aufgrund der Mietpreisbremse mit den Preisen nach oben gegangen sind. Eine Folge: Mieter werden ebenfalls anspruchsvoller und überlegen, ob sich das Mieten einer Immobilie überhaupt lohnt.

Neubauentwicklung München 2019

In München wurden in der vergangenen Zeit mehr Baugenehmigungen erteilt als in den letzten Jahren. Der Neubau wird aufgrund der starken Nachfrage vorangetrieben. So soll unter anderem im Nordosten der Stadt ein neues Viertel entstehen. Auf der Fläche von 600 Hektar soll Wohnraum für 10.000 bis 30.000 Einwohner sowie Arbeitsfläche entstehen. Die Stadt München hat hierfür gerade einen Wettbewerb ausgerufen. Außerdem plant der FC Bayern München in der Weinstraße eine „Erlebniswelt“ mit Fanshop, Boutique-Hotel und traditionellem Restaurant. Das Projekt soll im Dezember 2020 fertig sein. Besonders viel gebaut wird momentan im Stadtteil Pasing. Hier entsteht unter anderem das „Plaza Pasing“ mit 160 Eigentumswohnungen oder das „kupa“ mit 175 Eigentumswohnungen. Ein weiterer vom Neubau geprägter Stadtteil ist Trudering. Hier entstehen neben Eigentumswohnungs-Projekten wie dem „Truliving“ oder dem „D5 Living“ auch Doppelhaushälften und Einfamilienhäuser.

Milieuschutz in München

In München gibt es 23 Milieuschutz- oder auch „Erhaltungssatzungsgebiete“. In diesen soll die ansässige Bevölkerung durch die Verdrängung aufgrund von Mieterhöhungen geschützt werden. Daher müssen geplante Modernisierungen in den Gebieten vom Amt für Wohnen und Migration genehmigt werden. Außerdem muss die Umwandlung in Wohnungseigentum vom Sozialreferat genehmigt werden. Zudem genießt die Stadt München in Milieuschutzgebieten das Vorkaufsrecht. Will die Stadt das Vorkaufsrecht geltend machen kann die Käuferseite eine Abwendungserklärung unterzeichnen. In dieser verpflichtet sich der Käufer, die Wohnung weder in eine Eigentumswohnung umzuwandeln noch Modernisierungsmaßnahmen durchzuführen, die nicht notwendig sind. Milieuschutzgebiete werden alle fünf Jahre nach ihrer Aktualität überprüft. In München liegen Stand Januar 2019 155.000 Wohnungen in einem Milieuschutzgebiet. 279.000 Einwohner sind von der Regelung betroffen (Stadtportal München).

Gerne informieren wir Sie umfassend über einen Immobilienverkauf in einem Münchner Milieuschutzgebiet. Wir sind über den Milieuschutz laufend informiert und entwickeln die passenden Strategien für Sie.

Quellen: Abendzeitung München, Stadtportal München, Wikipedia, Wirtschaftsbericht München 2018, Capital, Merkur, Gutachterausschuss für Immobilienwerte München, Immobilienverband Deutschland, wohnungsboerse.net, Immowelt, Haufe, Sueddeutsche, Neubaukompass München

Vergleichswertverfahren

Beim Vergleichswertverfahren wird die zu bewertende Immobilie mit bereits verkauften ähnlichen Objekten verglichen. Der durchschnittliche Verkaufspreis pro Quadratmeter wird als Ausgangspunkt genommen. Durch Zu- und Abschläge bedingt durch die Gegebenheiten Ihres Objekts entsteht ein individueller Kaufpreis. Zuschläge sind beispielsweise ein ausbaubarer Dachrohling, ein Abschlag die Lage der Immobilie an einer lauten Straße. Die Verkaufspreise liegen beim Gutachterausschuss München vor.

Ertragswertverfahren

Das Ertragswertverfahren ist ein Verfahren, bei dem die baulichen Anlagen und das Grundstück getrennt bewertet werden. Die Formel beim Ertragswertverfahren lautet: Ertragswert = Bodenwert + Gebäudeertragswert der baulichen Anlagen. Der Gebäudeertragswert ergibt sich hierbei aus dem Rohertrag (Jahresmiete/übliche Miete) abzüglich der Bewirtschaftungskosten (Instandhaltungs-, Verwaltungskosten u.a.). Nach diesem ersten Abzug erhält man den Reinertrag des Grundstückes. Zieht man von diesem die Bodenwertverzinsung ab (Bodenwert x Liegenschaftszins) erhält man wiederum den Reinertrag des Gebäudes. Um zum Gebäudeertragswert zu gelangen, muss man diesen mit dem Vervielfältiger multiplizieren. Der Vervielfältiger leitet sich hierbei aus der Restnutzdauer und dem Liegenschaftszins ab. Der Liegenschaftszins spiegelt die Zukunftserwartungen der Marktteilnehmer wider.

Sachwertverfahren

Beim Sachwertverfahren werden der Bodenwert und der Wert der Bauten getrennt bewertet. Der Ausgangspunkt ist die Frage, was es kosten würde, die Bauten heutzutage herzustellen. Die ermittelten Werte werden mit der Alterswertminderung subtrahiert und an den aktuellen Markt angepasst. Richtlinien für das Sachwertverfahren sind unter „Normalherstellungskosten“ unter „Stand 2010/Normalherstellungskosten 2010“ in den „Richtlinien zur Ermittlung des Sachwertes“ festgehalten.

SWOT-Analyse

Die SWOT-Analyse ist ein Verfahren, welches sonst bei Unternehmen angewendet wird, um Stärken und Schwächen, Chancen und Risiken zu ermitteln. Auch Ihre Immobilie ist ein eigenes kleines Unternehmen, welches teuer, individuell und komplex ist.

Daher wendet unsere Immobilienagentur „AB Berlin Immobilien“ die SWOT-Analyse an, um Ihr Objekts mit allen Aspekten kennenzulernen.

Bei der Analyse werden Stärken, Schwächen, Chancen und Risiken Ihres Objekts ermittelt und in Wechselwirkung miteinander gestellt. Anhand der Analyse wissen Sie über die Gegebenheiten Ihres Objekts Bescheid und wir können die perfekte Verkaufsstrategie entwickeln.

Eine Stärke („strenght“) ist beispielsweise eine gute Bausubstanz, eine sichere Mieterstruktur oder eine beliebte Lage. Schwächen („weaknesses“) sind Renovierungsbedarf, hohe Nebenkosten und Verkehrslärm. Chancen („opportunities“) sind eine mögliche Aufwertung des Gebietes, beispielsweise durch eine neue Verkehrsanbindung. Ein Risiko („threat“) ist der Abbau der Infrastruktur oder eine Altersverschiebung nach oben.

Bezogen auf München wäre eine Schwäche die Lage der Immobilie in einem Mileuschutzgebiet, eine Chance die Entwicklung des Gebietes hin zum Trendviertel.

Risiken und Chancen sind Umweltfaktoren, Stärken und Schwächen Objekt- und Umgebungsfaktoren. Jedoch können sich die politischen und rechtlichen Rahmenbedingungen ändern und die Vor- und Nachteile Ihres Objekts beeinflussen.

Sind die einzelnen Aspekte ermittelt werden diese miteinander in Verbindung gesetzt. Es erfolgt ein Stärken-Chancen-, Schwächen-Chancen-, Stärken-Risiken- und Schwächen-Risiken-Abgleich. Bei den Abgleichen geht es darum, die positiven Aspekte zu stärken und die negativen Aspekte zu mindern.

Eine gute SWOT-Analyse schafft konkrete Vorstellungen und Informationen, erleichtert den Verkauf und schafft Vertrauen. Sie ist Teil einer professionellen, zeitsparenden und ertragreichen Zusammenarbeit.

Ob Mehrfamilienhaus, Eigentumswohnung oder Grundstück

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Niels Schnatz

Geschäftsführung

Bei Fragen bezüglich der Bewertung Ihrer Immobilie in München stehen wir Ihnen als professioneller Partner gerne zur Verfügung. Unser internationales Team an Immobilienexperten freut sich auf Ihre Kontaktaufnahme.

AB Berlin Immobilien – Ihr Partner für eine professionelle Immobilienbewertung in München.