Grundstücksbewertung in Berlin

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Was ist eine Grundstücksbewertung?

Bei einem Grundstück handelt es sich um einen räumlich abgegrenzten Teil der Erdoberfläche. Das sogenannte “Grundstück” muss auf einem gesonderten Grundbuchblatt (§ 3 Abs. 1 GBO) oder im Bestandsverzeichnis auf einem gemeinschaftlichen Grundbuchblatt (§ 4 Abs. 1 GBO) unter einer eigenen Nummer eingetragen sein. Unter einer Grundstücksbewertung versteht man entweder die Wertermittlung dieses räumlich abgegrenzten Teils der Erdoberfläche, also die Wertermittlung des reinen Bodenwerts ohne die Bauten. Oder man versteht unter der Grundstücksbewertung die Wertermittlung des Bodens mit allen Bauten, die darauf stehen.

Auf dieser Seite soll im Falle der Grundstücksbewertung von der Wertermittlung des Bodens, also ohne Bauten gesprochen werden.

In einer Grundstücksbewertung wird der Verkehrswert durch ein spezifisches Verfahren und anhand der Analyse verschiedener Kriterien (Weitere Informationen finden Sie unter “Wie wird mein Grundstück bewertet?”) ermittelt. Der Verkehrswert gibt wider, wieviel das Grundstück in der aktuellen Marktsituation wert ist, es handelt sich also um den zu erwartenden Verkaufspreis.

Wann macht eine Grundstücksbewertung Sinn?

Als Verkäufer hilft Ihnen eine professionelle Grundstücksbewertung, einen seriösen Käufer zum marktgerechten Höchstpreis zu finden. Denn ein überschätzter Kaufpreis kann zu einem, langwährigem, ein unterschätzter Verkehrswert zu einem Verkauf unter Wert führen.

Eine professionelle Grundstücksbewertung kann Aufschluss darüber geben, wann der richtige Zeitpunkt ist, ein Grundstück zu verkaufen. Zudem bietet Ihnen ein realistischer Wert die Möglichkeit für Kalkulationen für kommende Investitionen. Dies kann für Sie auch interessant sein, wenn Sie ein Grundstück besitzen und momentan nicht ans Verkaufen denken. Zudem schafft eine Wertermittlung eine Grundlage für eventuelle Erb- und Scheidungsauseinandersetzungen.

Die Grundstücksbewertung in Berlin

Wie wird mein Grundstück bewertet?

Gesetzlich sind die Vorgehensweisen bei der Immobilienbewertung in der Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV) festgeschrieben. Vorgeschriebene Verfahren sind: Das Vergleichswertverfahren, das Sachwertverfahren und das Ertragswertverfahren. (Weitere Informationen zu den Verfahren finden Sie weiter unten auf der Seite.) Bei der Grundstücksbewertung eignet sich meist das Vergleichswertverfahren, bei dem die Verkaufspreise ähnlicher Grundstücke in letzter Zeit als Ausgangspunkt genommen werden. Bei Grundstücken handelt es sich dabei um die sogenannten “Bodenrichtwerte”. Bodenrichtwerte geben die durchschnittlichen Verkaufpreise des Bodens pro Quadratmeter bei einem Verkauf in ähnlicher Lage in letzter Zeit an (§196 BGB). Der Bodenrichtwert berücksichtigt nicht die Bauten, die auf dem Grundstück stehen. Diese Werte werden von unabhängigen Gutachterausschüssen mindestens alle zwei Jahre ermittelt und zusammengefasst nach Lagen, den sogenannten Bodenrichtwertzonen, in Bodenrichtwertkarten veröffentlicht. Diese Bodenrichtwertkarten kann jeder bei der Stadt- oder Gemeindeverwaltung vor Ort oder online einsehen, sie sollen für mehr Transparenz auf dem Immobilienmarkt sorgen.

Zur Ermittlung des Verkehrswertes wird der Bodenrichtwert der Bodenrichtwertzone mit der Quadratmeterzahl des Grundstückes multipliziert. Dieser ermittelte Verkehrswert weicht allerdings in der Regel 10-20% vom marktgerechten Verkaufspreis ab. Denn die Bodenrichtwerte können nur einen Durchschnitt angeben, individuelle Eigenschaften des Grundstückes und die konkrete aktuelle Marktsituation werden demnach nicht erfasst. Daher ist eine SWOT-Analyse zu empfehlen, die die individuellen Stärken und Schwächen, Chancen und Risiken des Grundstückes herausarbeitet (Weitere Informationen finden Sie weiter unten auf der Seite), sowie ein Makler, der die aktuelle Marktsituation einschätzen kann.

Nach welchen Kriterien wird mein Grundstück bewertet?

Wie bei allen Objekttypen im Immobilienbereich ist die Lage ein ausschlaggebenes Kriterium bei der Wertfeststellung des Grundstückes. Zu untersuchen sind dabei die Mikro- und Makrolage des Grundstückes. Die Makrolage beschreibt das größere Umfeld des Grundstückes, also die Stadt und den Stadtteil, in dem das Grundstück liegt. Die Mikrolage befasst sich mit der direkten Umgebung des Grundstückes. Wie optimal ist das Umfeld für den Verwendungszeck des Grundstückes? Wie ist die Infrastruktur? Gibt es Schulen und Ärzte in der Nähe? Liegt das Grundstück an einer großen Straße? Wie hoch ist der Lärmpegel? Gibt es Erholungsmöglichkeiten in der Nähe? Zusammenhängend mit der Lage sind die Bodenrichtwerte, die in die Grundstücksbewertung miteinfließen (Weitere Informationen finden Sie unter “Wie wird mein Grundstück bewertet?”). Hinsichtlich der Lage muss eingeschätzt werden, wie sich diese in der nächsten Zeit entwickeln wird.

Ein weiteres sehr wichtiges Kriterium ist das Verhältnis von Angebot und Nachfrage im aktuellen Markt. Sind momentan viele oder wenige Grundstücke auf dem Markt? Welches Interesse besteht an welchen Grundstücken?

Bei Grundstücken ist die Bodenqualität und Bebaubarkeit von großer Bedeutung. Die Bodenqualität beschreibt hierbei den Zustand des Bodens, also um welche Art von Boden es sich handelt, wie gesund oder schadstoffbelastet dieser ist, was in dem Boden wachsen kann. Die Bebaubarkeit gibt an, wie, wieviel und wo auf dem Grundstück gebaut werden kann. Aufschluss darüber gibt der Bebauungsplan. Der Bebauungsplan enthält die Vorgaben des Ortes und Angaben zu den Dachformen, Fassadenfarben, Anzahl der Geschossflächen, Vollgeschosse und Grundflächen, Baugrenzen und die Baulinien.

Selbstverständlich richtet sich der Verkehrswert auch nach der Größe des Grundstücks, da beim Vergleichswertverfahren beispielsweise die Bodenrichtwerte mit der Quadratmeterzahl multipliziert werden. Einfluss auf den Grundstückspreis hat auch der Schnitt des Grundstückes und die Vor- beziehungsweise Nachteile des Schnitts sowie die Ausrichtung des Grundstückes.

Ein weiteres zu beachtendes Kriterium ist die sogenannte Erschließung. Dabei handelt es sich darum, inwiefern das Grundstück noch an das Frisch- und Abwassernetz, die Strom- und Gasversorgung oder das Telefon- und Kabelfernsehnetz angeschlossen werden muss. Erschließungen können durch benötigtes Material, Arbeitsaufwand und Gebührenteil der Gemeinde zu hohen Kosten führen, da Erschließungen auch den Ausbau der lokalen Infrastruktur bedeuten können. Die Kosten hierfür werden laut der Bescheidlösung vor Vertragsabschluss vom Verkäufer, danach vom Käufer getragen, der allerdings höchstens 90% der Kosten tragen darf (§ 129 BGB). Logischerweise ist ein Grundstück, bei dem noch viel erschlossen werden muss weniger attraktiv als eines, bei dem alle Systeme bereits vorhanden sind.

Auch Eigentumsverhältnisse beeinflussen den Verkehrswert des Grundstückes, wenn dadurch beispielsweise noch nicht getilgte Darlehen bestehen.

Förderlich für einen Grundstücksverkauf ist es zudem, wenn bereits eine Baugenehmigung vorhanden ist.

Ingsgesamt gibt es diverse Kriterien, die den Wert eines Grundstücks beeinflussen und die in der Grundstücksbewertung beachtet werden müssen. Daher ist es von Vorteil, die Grundstücksbewertung von einem Experten durchführen zu lassen, der sich in der Branche auskennt, den lokalen Markt einschätzen kann und über Trends Bescheid weiß.

Grundstückstypen

Bauerwartungsland

Bei einem Bauerwartungsland handelt es sich, wie der Name bereits sagt, um ein Grundstück, bei dem man davon ausgehen kann, dass es irgendwann bebaut werden kann. Die Grundstücke sind von der Gemeinde aus bereits als zukünftiges Bauland (im weiteren Schritt als Wohngebiet) vorgesehen. Das geht aus dem Flächennutzungsplan der Gemeinde hervor. Es handelt sich jedoch um eine Erwartung, da die Entscheidung der Gemeinde, wann und ob das Grundstück tatsächlich bebaut werden darf, noch von der Gemeinde getroffen werden muss. Notwendig für die Freigabe des Grundstücks ist der Bebauungsplan. Daher ist ein Bauerwartungsland eher eine Speukulation und bei Verkauf und Kauf sollte geprüft werden, wie weit die Planung der Gemeinde hinsichtlich der Freigabe des Objektes ist. Informationen hierzu holt man bei der Baubehörde ein.

Rohbauland

Bei dem Rohbauland sieht die Gemeinde die Bebauung bereits vor, es handelt sich also nicht um eine Spekulation, ob das Grundstück tatsächlich bebaut werden kann und bebaut wird. Das Grundstück ist allerdings noch nicht erschlossen (weitere Informationen finden Sie unter “Nach welchen Kriterien wird mein Grundstück bewertet?”). Die Gemeinde sieht die Erschließung und Gestaltung des Grundstücks jedoch schon vor.

Bauland

Verfügt ein Grundstück, das zur Bebauung vorgesehen ist über einen Bebauungsplan, gilt es als Bauland. Dieses liegt meist in einem bereits bebauten Gebiet. Trotzdem kann auch dieses Grundstück noch nicht vollständig erschlossen sein (weitere Informationen finden Sie unter “Nach welchen Kriterien wird mein Grundstück bewertet?”).

Fertigbauland

Das Fertigbauland ist ein Grundstück, welches als Bauland vorgesehen ist, über einen Bebauungsplan verfügt und bei dem alle juristischen Vorgaben erfüllt sind, was bedeutet, dass die Baugenehmigung eingereicht werden kann. Allerdings kann auch dieses Grundstück noch nicht vollständig erschlossen sein (weitere Informationen finden Sie unter “Nach welchen Kriterien wird mein Grundstück bewertet?”).

Fertiges/freies Bauland

Bei fertigem und freiem Bauland handelt es sich um Fertigbauland, bei dem das Grundstück bereits vollständig erschlossen ist, einem Bau also nichts mehr im Weg steht.

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Selbstständiges Grundstück/Grundstücksteil

Bei einem selbstständigen Grundstück handelt es sich um einen räumlich abgegrenzten Teil der Erdoberfläche, der vermessen und im Grundbuch eingetragen ist. Der Käufer wird im Grundbuch als alleiniger Eigentümer eingetragen.

Ein Grundstücksteil beschreibt ein noch nicht exakt vermessenes Flurstück. Ein Flurstück unterscheidet sich insofern von einem Grundstück, in dem ein Grundstück aus mehreren Flurstücken bestehen kann. Kauft man also ein Flurstück, beziehungsweise einen Grundstücksteil, ist es wichtig, den gekauften Teil im Grundstückskaufvertrag genau festzuhalten und im Lageplan einzuzeichnen. Denn vorhandene Mauern oder Zäune können über die Zeit entfernt werden.

Unbebautes Grundstück/bebautes Grundstück

Bei einem unbebauten Grundstück handelt es sich um einen räumlich abgegrenzten Teil der Erdoberfläche, auf dem nach § 145 Abs. 2 Satz 2 BewG keine benutzbaren Gebäude vorhanden sind. Das heißt, selbst wenn Gebäude auf dem Grundstück vorhanden sind, diese aber nicht “benutzbar” sind, gilt das Grundstück als unbebaut.

Demzufolge sind bebaute Grundstücke Grundstücke, auf denen sich benutzbare Gebäude befinden.

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Betriebsgrundstück

Bei einem Betriebsgrundstück handelt es sich um ein Grundstück, welches nur von einem Betrieb genutzt wird. Daher gilt das Grundstück als Betriebsvermögen, muss in der Bilanz auf der Aktivseite ausgewiesen werden und nach § 266 Abs. 2 A II Nr. 1 HGB aktiviert werden. Grundstücke und Bauten müssen hierbei auf getrennten Konten geführt werden.

Privatgrundstück

Bei einem Privatgrundstück handelt es sich um ein Grundstück, das nicht nur von einem Betrieb genutzt wird. Diese stehen im Eigentum eines Gesellschafters und werden als Privatvermögen genutzt.

Grundstücksmarkt in Berlin

Freie und bebaubare Grundstücke werden in Berlin immer seltener. Die Nachfrage und die Zahl der Bauprojekte ist groß, wenngleich diese aufgrund des Baulandmangels in der City Ost wie West weniger werden. Denn Berlin gilt als lebenswerte und wirtschaftlich starke Stadt, die weiteren Zuwachs verspricht. Daher interessieren sich Privatpersonen wie Investoren auch aufgrund der niedrigen Zinsen für Grundstücke in der Großstadt. Folge: Die Preise für Grundstücke steigen und der Umsatz auf dem Markt wird trotz weniger Angebote mehr.

Besonders in den beliebten und zentralen Lagen ist Bauland sehr teuer. Dazu gehören die Lagen Charlottenburg-Wilmersdorf, Steglitz-Zehlendorf und Tempelhof-Schöneberg. Besonders in den teureren Lagen sind die Preise deutlich gestiegen. Es wird jedoch auch spekuliert, ob die Preise an ihrem Limik angekommen sind. Die Bodenrichtwerte liegen in Berlin Mitte (Hansaviertel) bei durchschnittlich 2.100 Euro pro Quadratmeter (+47,6% ggü. 2013), in Neukölln (Krebsgang / Widderstr.) bei 300 Euro pro Quadratmeter (+53,33% ggü. 2013), in Charlottenburg-Wilmersdorf (Mansfelder Str.) bei 1.100 Euro pro Quadratmeter (+50% ggü. 2013) und in Steglitz-Zehlendorf (Haderslebener Str.) bei 1.200 Euro pro Quadratmeter (+45,9% ggü. 2013). (Gutachterausschuss Berlin)

Jedoch sind in Berlin noch Grundstücke vorhanden. Das größte Angebot besteht bei Grundstücken von 200-400 Euro pro Quadratmeter. Besonders Grundstücke für Firmen wie Großbauprojekte sind in der deutschen Hauptstadt begehrt.

Genügend Bauland fehlt jedoch, die durchschnittlichen Quadratmeterzahlen neugebauter Wohnungen schrumpfen aufgrund des Mangels und der erhöhten Preise innerhalb der letzten fünf Jahre von 100 auf 80 Quadratmeter. Nicht davon auszugehen ist, dass viele Besitzer verkaufen werden, da die “Buy and hold”-Strategie im aktuellen Markt vermehrt verfolgt wird. Möglichkeiten sind jedoch die “Brachen”, beispielweise am Güterbahnhof Wilmersdorf oder in der Europa-City oder im Berliner Umkreis in Nähe zu Berlin und Potsdam. Hier liegen die Bodenrichtwerte bereits bei 600 Euro pro Quadratmeter. Trotzdem sind die Kaufpreise in Berlins Umkreis deutlich geringer als in der Stadt, auch wenn die Nachfrage auch hier das Angebot übersteigt.

Daher ist bei dem Verkauf eines Grundstücks mit hohen Renditen zu rechnen und die Preise könnten momentan bei ihrem Hoch angekommen sein.

Vergleichswertverfahren

Beim Vergleichswertverfahren wird das zu bewertende Grundstück mit den erzielten Kaufpreisen für ähnliche Grundstücke verglichen. Die Zahlen hierfür liegen beim Gutachterausschuss vor. Bei diesem Verfahren werden die Durchschnittswerte pro Quadratmeter der Vergleichsobjekt-Kaufpreise als Ausgangspunkt genommen. Diese werden durch Zu- und Abschläge, bedingt durch individuelle Gegebenheiten des Grundstückes, an das zu bewertende Objekt angeglichen. So entsteht ein individueller Kaufpreis. Zuschläge können beispielsweise eine Ausrichtung nach Süden sein, Abschläge hoher Verkehrslärm oder eine schlechte Bodenqualität.

Ertragswertverfahren

Beim Ertragswertverfahren werden Grundstück und bauliche Anlagen getrennt bewertet. Der Ertragswert ergibt sich aus der Formel Ertragswert=Bodenwert+Gebäudeertragswert der baulichen Anlagen. Der Gebäudeertragswert ergibt sich hierbei aus dem Rohertrag (Jahresmiete/übliche Miete) abzüglich der Bewirtschaftsungskosten (Instandhaltsungs-, Verwaltungskosten u.a.). Nach diesem ersten Abzug erhält man den Reinertrag des Grundstückes. Zieht man von diesem die Bodenwertverzinsung ab (Bodenwert x Liegenschaftszins) erhält man widerrum den Reinertrag des Gebäudes. Um zum Gebäudeertragswert zu gelangen, muss man diesen mit dem Vervielfältiger multiplizieren. Der Vervielfältiger leitet sich hierbei aus der Restnutzdauer und dem Liegenschaftszins ab. Der Liegenschaftszins spiegelt die Zukunftserwartungen der Marktteilnehmer wider.

Sachwertverfahren

Beim Sachwertverfahren werden der Bodenwert und der Wert der Bauten getrennt angesehen. Die Frage beim Sachwertverfahren lautet: Was kostet es, die Bauten heute herzustellen? Dieser Wert wird dann mit der Alterswertminderung subtrahiert und an den aktuellen Markt angepasst. Richtlinien für das Sachwertverfahren sind unter “Normalherstellungskosten” unter “Stand 2010/Normalherstellungskosten 2010” in den “Richtlinien zur Ermittlung des Sachwertes” festgehalten.

SWOT-Analyse

Teil unserer professionellen Grundstücksbewertung ist die sogenannte “SWOT-Analyse”. Diese ist ein Verfahren, die bei Unternehmen angewendet wird. Da Immobilien durchaus ein eigenes kleines Unternehmen sind, die teuer, komplex und individuell sind, ist die SWOT-Analyse bei Grundstücken sehr sinnvoll, um Strategien zu entwickeln.

Die SWOT-Analyse ermittelt konkrete Stärken und Schwächen, sowie Chancen und Risiken des Grundstücks und beschäftigt sich mit den Beziehungen und Wechselwirkungen dieser. Zu den Stärken (“strenghts”) eines Grundstückes gehören beispielsweise eine gute Bodenbeschaffenheit, eine beliebte Lage und eine hohe Quadratmeterzahl. Zu Schwächen (“weaknesses”) eine schlechte Bodenqualität oder hoher Verkehrslärm. Chancen und Risiken sind positive und negative Veränderungen, die auftreten können. Chancen (“opportunities”) können eine Aufwertung des Gebietes, durch einen neuen Verkehrsanschluss oder einen Bürokomplex, sein. Risiken (“threats”) der Abbau der Infrastruktur oder eine Altersverschiebung nach oben. Risiken und Chancen sind Umweltfaktoren, Stärken und Schwächen Objekt- und Umgebungsfaktoren. Hierbei ist zu beachten, dass sich beispielweise die politischen und rechtlichen Rahmenbedingungen ändern können und sich so auch die Stärken/Schwächen, Chancen/Risiken ändern würden.

Sind Stärken, Schwächen, Chancen und Risiken ermittelt, geht es darum, die einzelnen Themenblöcke miteinander abzugleichen. Dazu gehört ein Stärken-Chancen-, Schwächen-Chancen-, Stärken-Risiken- und Schwächen-Risiken-Abgleich. Bei den Abgleichen geht es darum, die positiven Aspekte zu stärken und die negativen Aspekte zu mindern.

Eine SWOT-Analyse macht für einen Makler Sinn, da er so genau weiß, auf welche Faktoren geachtet werden muss und wie das Grundstück optimal zu vermarkten und verkaufen ist. Die SWOT-Analyse fließt in die Grundstücksbewertung ein und ermöglicht Investoren, genau zu wissen, welche Vor- und möglichen Nachteile das zu erwerbende Objekt hat. Eine gute SWOT-Analyse schafft konkrete Vorstellungen und Informationen, erleichtert den Verkauf und schafft Vertrauen. Sie ist Teil einer professionellen, zeitsparenden und ertragreichen Zusammenarbeit. Sie macht auch nachträglich Sinn, um als Investor oder Privatperson zu wissen, was man mit seinem Grundstück (oder seiner Immobilie) konkret in der Hand hat und welche Chancen und Risiken kommen können.

Ob Mehrfamilienhaus, Eigentumswohnung oder Grundstück

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Niels Schnatz

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