Immobilienbewertung in Potsdam

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Wann macht eine Immobilienbewertung Sinn?

Sie überlegen sich, ob es Sinn macht, Ihre Immobilie zu bewerten? Als Immobilienagentur mit langjähriger Erfahrung und qualifizierten Immobilienexperten können wir Ihnen versichern: Ja, in jedem Fall. Als Verkäufer hilft Ihnen eine professionelle Immobilienbewertung, einen seriösen Käufer zum marktgerechten Höchstpreis zu finden. Denn ein überschätzter Kaufpreis kann zu einem langwährigem, ein unterschätzter Immobilienwert zu einem Verkauf unter Wert führen. Auch Banken benötigen den Immobilienwert, beispielsweise für die Vergabe von Krediten, zudem richtet sich die Besteuerung nach dem Marktwert der Immobilie.

Eine professionelle Immobilienbewertung kann Aufschluss darüber geben, wann der richtige Zeitpunkt ist, eine Immobilie zu verkaufen. Zudem bietet Ihnen ein realistischer Wert die Möglichkeit für Kalkulationen für kommende Investitionen. Dies kann für Sie auch interessant sein, wenn Sie eine Immobilie besitzen und momentan nicht ans Verkaufen denken. Zudem schafft eine Wertermittlung eine Grundlage für eventuelle Erb- und Scheidungsauseinandersetzungen.

Die Immobilienbewertung in Potsdam

Bei einer Immobilienbewertung – oder auch Wertfeststellung – wird der Marktwert Ihrer Immobilie ermittelt. Dieser wird oftmals auch als Verkehrswert bezeichnet. Der Markt-, beziehungsweise Verkehrswert, ergibt sich aus dem Wert des Grundstückes und dem Wert der Bauten. Er gibt den wahrscheinlich erzielten Preis der Immobilie im aktuellen Markt wider. Grundsätze für die Ermittlung sind in der “Verordnung über die Grundsätze für die Ermittlung der Verkehrswerte von Grundstücken” (kurz ImmoWertV) festgehalten. Bei der Immobilienbewertung spielen mehrere Faktoren eine Rolle, zudem gibt es drei reguläre Verfahren: Das Vergleichswert-, Ertragswert- und Sachwertverfahren. Detaillierte Informationen zu den Verfahren finden sie etwas weiter unten auf dieser Seite. Bei allen drei Verfahren geht es jedoch um die Frage, was Ihr individuelles Objekt im aktuellen Markt wert ist. Daher geht es um eine konkrete Einschätzung des Objektes: Wie ist der Zustand des Hauses, wurde es gut instand gehalten? Wann wurde es gebaut und wie ist die Bausubstanz? Über wieviele Wohnungen verfügt das Haus, wieviele Quadratmeter hat die Immobilie? Ist es renovierungsbedürftig oder verfügt es über eine gute Ausstattung, moderne Sanitär- und Heizungsanlagen und entspricht dem aktuellen Energiestandard? Hier spielen auch individuelle Besonderheiten eine Rolle oder Entwicklungsmöglichkeiten wie ein ausbaubarer Dachrohling. In einer vielfältigen wie gut angebundenen Stadt wie Potsdam spielt außerdem die Makro- und Mikrolage eine große Rolle. Dazu zählen die Qualität der Infrastruktur, Shoppingmöglichkeiten in der Nähe, Ärzte in der Umgebung und die Anbindung sowie Nähe zu Bildungseinrichtungen und Wirtschaftsunternehmen und Entwicklungsmöglichkeiten dieser Faktoren. Die Beliebtheit der Lage beeinflusst den Marktwert aufgrund der größeren Nachfrage erheblich. Denn eine Immobilie lässt sich nicht allein anhand des Gebäudes, Grundstückes und der Infrastruktur bewerten, sondern vor allem in Hinblick auf den aktuellen Markt und der Beliebtheit bestimmter Lagen wie Immobilien. Denn die Nachfrage bestimmt auch die Werte des Angebots, vor allem, wenn das Angebot an Immobilien, wie auch in Potsdam, begrenzt ist. Diese Faktoren beeinflussen auch die Leerstandsquote, die Mieteinnahmen und die Perspektive für Mieter, Kriterien, die in die Immobilienbewertung miteinfließen.

Bei der Immobilienbewertung ist daher nicht nur ein breites Fachwissen über Immobilien und Erfahrung in der Immobilienbranche, sondern auch eine spezifische Marktkenntnis Voraussetzung. Dazu gehört die Einsicht in aktuelle Marktdaten sowie ein Rundumblick, um über Vergleichsobjekte Bescheid zu wissen. Die bewertende Person muss künftige Erträge einer Immobilie realistisch einschätzen und Trends abschätzen können.

Unsere Immobilienagentur verfügt über die erforderliche langjährige Erfahrung in der Immobilienbranche und ist auf den Potsdamer Markt spezialisiert. Wir haben Einsicht in aktuelle Marktdaten und wissen, wie sich die Lagen in Potdam entwickeln werden und welche Objekte besonders begehrt sind. Eine Immobilienbewertung ist für sie kostenlos und ohne Aufwand. Daher empfehlen wir Ihnen, Ihre Immobilie von unserer internationen Immobilienagentur “AB Berlin Immobilien” bewerten zu lassen, um zu wissen, was Ihre Immobilie auf dem aktuellen Potsdamer Immobilienmarkt wert ist.

Immobilientypen in Potsdam

Selbstverständlich unterscheidet sich eine Immobilienbewertung erheblich bei den unterschiedlichen Immobilientypen.
Hier macht es einen großen Unterschied, ob es sich um eine Immobilie mit mehreren Wohnungen handelt oder um eine einzelne, ob die Immobilie vermietet ist oder nicht. Denn je nach Immobilientyp werden bestimmte Aspekte in der Immobilienbewertung besonders wichtig. Einen Unterschied macht auch, wer die Zielgruppe für das Objekt ist und wie viele vergleichbare Objekte es in der Lage gibt. So ist bei einem Zinshaus besonders der Quadratmeterpreis im Verhältnis zur Miete wichtig, da Zinshäuser Renditeobjekte sind und Investoren beim Kauf besonders auf die Rentabilität achten. Hier spielen Leerstandsquote und die Perspektive der Mieter eine große Rolle. In Bezug auf Potsdam sind auch staatliche Regulierungen wie die Mietpreisbremse zu beachten. Bei Mehrfamilienhäusern mit Eigentumswohnungen kommen bei der Bewertung außerdem andere Fragen hinzu, wie beispielsweise die Frage nach der Größe der Eigentümergemeinschaft. Bei Eigentumswohnungen ist das Bauchgefühl des potenziellen Käufers ein wichtiger Faktor, weshalb individuelle Gegebenheiten der Immobilie, die die Wohnung besonders machen, in der Bewertung mehr berücksichtigt werden können. Ein Einfamilienhaus oder Reihenhaus, in das häufig Familien ziehen, ist in einer Gegend mit Grünflächen und Bildungseinrichtungen beliebter. Bei Lofts oder Penthouses wird ein besonderes Auge auf die Ausstattung gelegt. Käufern ist bei diesen oftmals sehr luxuriösen Objekten eine moderne Technologie und perfekt ausgestattete Sanitäranlagen wichtig.

Da eine Immobilienbewertung genau auf den Objekttyp Ihrer Immobilie ausgerichtet sein muss und die bewertende Person wissen muss, welche Faktoren für die potenziellen Käufer von Bedeutung sind, sollten Sie bei der Bewertung auf einen Immobilienmakler setzen. Dieser muss über ausreichend Erfahrung in der Immobilienbranche verfügen, sowie spezialisiert sein, um den marktgerechten Höchstpreis Ihrer Immobilie zu ermitteln.

POTSDAM – zwischen landschaftlicher Idylle und beeindruckender Architektur

Wer einmal durch Potsdam schlendert versteht, warum die preußischen Könige sie als Residenzstadt auswählten. Potsdam strahlt eine Idylle und Schönheit aus, die immer mehr Menschen anzieht. Zur Zeit leben etwa 175.000 Einwohner in Potsdam, 2030 könnten 20.000 Menschen mehr in Potsdam leben (Stadt Potsdam). Die Landeshauptstadt ist ein Wachstumszentrum in Berlins Ballungsraum, in dem insgesamt circa 4,5 Millionen Menschen wohnen. Berlin liegt 27km Luftlinie entfernt, von Hauptbahnhof zu Hauptbahnhof sind es gerade einmal 24 Minuten. Der Charme der Brandenburger Stadt liegt unter anderem an den vielen Schloss- und Parkanlagen sowie den Seen, die zum Baden, Spazierengehen und Staunen einladen. Schön ist beispielsweise ein Ausflug zum Heiligen See, an dem man sich auch hervorragend die Villen von Prominenten wie Günther Jauch ansehen kann. Auch Angelina Jolie und Brad Pitt besaßen ein Haus in der Nähe. Dass Potsdam seinen Glanz als Residenzstadt der Könige von Preußen erlangte ist hier besonders naheliegend. Nach Kämpfen mit dem Heiligen Römischen Reich und der Eroberung der Stadt durch Albrecht den Bären 1150 wohnten hauptsächlich Fischer und Ackerbürger in der eher unbedeutenden Ortschaft. Bekanntheit erlangte Potsdam als Brandenburgisch-Preußische Residenzstadt durch den Großen Kurfürsten Friedrich Wilhelm um 1660. (Nach diesem ist übrigens ein Restaurant benannt, in dem Alexander Dressel einen Michelin Stern erkochte.) Nach und nach entwickelte sich Potsdam zum Wirtschafts- und Wissenschaftsstandort. 3 Hochschulen und mehr als 30 Forschungseinrichtungen ziehen auch viele Studenten an, die 15% der Bevölkerung ausmachen (Studitemps). Landeshauptstadt wurde Potsdam erst nach der Wiedervereinigung 1990, da das Bundesland Brandenburg dort neu gegründet wurde. Als Brandenburger Landeshauptstadt bietet Potsdam viele Attraktionen: Das Entdecken der Kulturlandschaften, die als UNESCO “Weltkultur- und Naturerbe der Menschheit” aufgenommen wurden, das 1912 ins Leben gerufene erste große Filmatelier – “Babelsberg”, oder die Brandenburger Straße, die zum Shoppen, Flanieren und Kaffee trinken einlädt. Altbekannte Museen wie das Naturkundemuseum oder neue wie das Kunstmuseum Barberini begeistern Jung und Alt. Für Filmliebhaber ist das Filmmuseum Potsdam sehr zu empfehlen. Wer in Potsdam lebt genießt das Beste aus zwei Welten: Atemberaubende Natur sowie eine liebevolle Innenstadt mit unzähligen Kultur- und Wissenschaftsangeboten.

Architektur Potsdam

Potsdam glänzt durch eine wunderschöne und vielfältige Architektur, die durch Potsdams Geschichte als Residenzstadt der Preußischen Könige, des Markgrafens von Brandenburg, des Großen Kurfürsts wie des Soldatenkönigs Friedrich Wilhelm I. und Friedrich dem Großen geprägt ist. Bekannt ist Brandenburgs Landeshauptstadt vor allem durch seine historische Mitte rund um den Neuen Markt, die italienischen Villen und barocken Gartenlandschaften, wie der des Schlosses “Sanssouci”. Genießen kann man diese Architektur ebenfalls im “Belvedere”-Gebäude. Von dort aus hat man einen wunderschönen Blick. Doch auch andere Viertel laden zum Bestaunen ein. So beispielsweise das Holländische Viertel, dass der preußische Soldatenkönig – der Vater des Alten Fritz – errichten ließ, der Potsdam zur Soldatenstadt formen wollte. (Einen Einblick in den Baustil bekommt man auch in der rekonstruierten historischen Gaststätte “Zum fliegenden Holländer”.) Auch ein russisches Viertel mit orthodoxer Kirche kann man in Potsdam entdecken. Die historische Mitte wurde vor allem durch Friedrich den Großen gebaut und bietet unter anderem die Nikolaikirche, die an das römische Penthagon erinnert. Und auch ein “Brandenburger Tor” steht in Potsdam! Es ist eines der drei erhaltenen Stadttore. Am anderen, dem Nauener Tor, findet ein beliebter Wochenmarkt statt, auf dem besonders die Waffeln zu empfehlen sind. Die Potsdamer Konferenz wurde 1945 im Schloss Cecilienhof abgehalten. Doch auch moderne Architektur gehört zum Gesicht von Potsdam. Bewundern kann man diese beispielsweise im “Hans Otto” Theater, welches vom bekannten Architekten Gottfried Böhm geplant wurde und an das Konzerthaus in Sydney erinnert. Eine historisch interessante Brücke ist die Glienicker, auf der 1986 Spione ausgetauscht wurden. Steven Spielberg hat dies in seinem Film “Bridge of Spies” verfilmt. (Schwarz auf Weiss-Reisemagazin)

Immobilienmarkt Potsdam

Die Landeshauptstadt Potsdam wird immer beliebter. Mehr und mehr Menschen genießen den perfekten Mix aus Stadtleben und idyllischer Natur. Daran erfreuen sich besonders Geschäftsleute, die in der Hauptstadt arbeiten und Familien, die das viele Grün schätzen. Auch internationale wie lokale Investoren sehen in der Stadt eine Alternative zu Berlin, solange die Preise niedriger sind und aufgrund der hohen Nachfrage und des geringen Angebots weiter steigen. Denn der Potsdamer Immobilienmarkt bietet wenig Leerstand und Angebot an freien Flächen, der Altbaumarkt ist so gut wie leergefegt. Potenzial für Neubau bieten besonders die Ortsteile Eiche und Speicherstadt. 2016 wurden auf dem Potsdamer Immobilienmarkt Geldumsätze von über 1 Milliarde Euro erzielt, was 15% des gesamten Geldumsatzes des Landes Brandenburgs ausmacht. 900 Wohnungen wurden verkauft, vermehrt Hotels, Shop- und Bürokomplexe erworben. (Tagesspiegel PNN) Trotz der großen Nachfrage bei geringerem Angebot schießen die Preise nicht durch die Decke. Experten berichten, dass eine Kaltmiete von 10 Euro pro Quadratmeter wie ein Kaufpreis von 3.500 Euro pro Quadratmeter wie eine Barriere sind (Capital). Daher gibt es auch ein gewisses Überangebot an teuren Wohnungen. Das liegt auch daran, dass sich Käufer, die über ein Kapital von 500.000 Euro aufwärts verfügen,  eher für ein Haus entscheiden. An diesen wird ein größeres Angebot gebraucht. Daher gibt es besonders bei Einfamilienhäusern ein Ausweichen auf die Gegenden Caputh, Wilhelmshorst und Werder. Der durchschnittliche Preis für ein Eigenheim liegt bei 3.698 Euro pro Quadratmeter (Bestand), für Neubau-Wohnungen bei 5.422 Euro pro Quadratmeter (Capital). Der durchschnittliche Kaufpreis ist relativ hoch, da Reihenhäuser in Potsdam oftmals unter Denkmalschutz stehen. So wie beispielsweise die Rote Kaserne in der Nauener Vorstadt oder das Kaiser-Wilhelm-Karree in der Jägervorstadt. Besonders Wassergrundstücke sind beliebt. Für Investoren lohnen sich aufgrund der Beliebtheit von Eigenheimen Wohnungen zwischen 70-120m2 mit mehreren kleinen Zimmern. Der Kaufpreis für Bestandswohnungen lag 2018 bei 3.183 Euro pro Quadratmeter. Weniger gefragt sind große Einheiten mit 3-4 Zimmern, die beispielsweise für Studenten meist uninteressant sind. Die Angebotsmieten stiegen in den letzten zehn Jahrem um 34,72% (Immowelt) – Potsdam wird immer teurer. Neben dem Neuen Landtagsgebäude am Alten Markt entstehen Luxuswohnungen für mehr als 5000 Euro pro Quadratmeter.

Stadtteile Potsdam

Im Folgenden soll auf einige Stadtteile in Potsdam und deren Immobilienpreise eingegangen werden.

Nördliche Innenstadt
Die Nördliche Innenstadt ist das alte Zentrum Potsdams, das zu neuem Leben erweckt wurde. Das Zentrum überzeugt durch den Mix aus Einkaufsmöglichkeiten mit Einkaufsstraße, zahlreichen Restaurants und kleinen Shops wie der Nähe zur Natur. Auch die Architektur lädt zum Bestaunen ein, viele historische Gebäude wurden und werden saniert. Der Preis für Häuser liegt bei durchschnittlich 789.000 Euro. Der Kaufpreis für Eigentumswohnungen liegt bei durchschnittlich 3.350, die Angebotsmiete bei 8,50 Euro pro Quadratmeter.

Südliche Innenstadt
Die Südliche Innenstadt bietet Gartenanlagen an der Havel wie die Nähe zum Babelsberger Park und  zum Schloss Babelsberg, wo man im Winter toll Schlittenfahren kann. Das “Potsdam Center” bietet alle Möglichkeiten zum Einkaufen. Die durchschnittliche Miete für Wohnungen liegt bei 8,70 Euro pro Quadratmeter, der Verkaufspreis für Eigentumswohnungen beträgt 2.100 Euro pro Quadratmeter.

Brandenburger Vorstadt
Die Brandenburger Vorstadt erstreckt sich von der Havel bis zum Schloss Sanssouci und zum Wildpark. Die Vorstadt bietet wunderschöne Altbauten und Häuser im Jugendstil. Vermehrt findet man mehrstöckige Wohnhäuser mit kleinen Gärten. Hier liegt der durchschnittliche Preis von Häusern bei 587.000 Euro, der Verkaufspreis von Eigentumswohnungen pro Quadratmeter bei 2.950 Euro. Die Angebotsmiete liegt durchschnittlich bei 8,70 Euro pro Quadratmeter.

Jägervorstadt
Die Jägervorstadt liegt am Hang der Weinberge mit Ausblick über Potsdam. Hier findet man, nah zur Innenstadt und zum Schloss Sanssouci, elegante Villen. Daher liegt der Preis für Häuser auch höher, bei 1.128.000 Euro. Eigentumswohnungen haben einen durchschnittlichen Verkaufspreis von 2.600 Euro pro Quadratmeter und die Angebotsmiete liegt bei 9,30 Euro pro Quadratmeter.

Babelsberg
Babelsberg, bekannt für sein Schloss und das Filmatelier mit Filmpark ist besonders im Norden teuer, wo Villen am Ufer des Griebnitzsees stehen. Gründerzeithäuser und Häuser aus dem 18. Jahrhundert sind ebenfalls sehr begehrt. Die Kaltmieten bewegten sich im Juli 2018 in Babelsberg Süd zwischen 9,15 € – 13,00 €, in Babelsberg Nord zwischen 9,47 € – 13,50 €.

Am meisten Wohnungen werden in der Potsdamer Innenstadt und in Babelsberg verkauft.

Quelle (Zahlen): Capital

Vergleichswertverfahren

Beim Vergleichswertverfahren wird die zu bewertende Immobilie mit den erzielten Kaufpreisen für ähnliche Immobilien verglichen. Die Zahlen hierfür liegen beim Gutachterausschuss vor. Bei diesem Verfahren werden die Durchschnittswerte pro Quadratmeter der Vergleichsobjekt-Kaufpreise als Ausgangspunkt genommen. Diese werden durch Zu- und Abschläge, bedingt durch individuelle Gegebenheiten des Objekts, an das zu bewertende Objekt angeglichen. So entsteht ein individueller Kaufpreis. Zuschläge können beispielsweise ein ausbaubarer Dachrohling sein, Abschläge hoher Verkehrslärm oder Renovierungsbedarf.

Ertragswertverfahren

Beim Ertragswertverfahren werden Grundstück und bauliche Anlagen getrennt bewertet. Der Ertragswert ergibt sich aus der Formel Ertragswert=Bodenwert+Gebäudeertragswert der baulichen Anlagen. Der Gebäudeertragswert ergibt sich hierbei aus dem Rohertrag (Jahresmiete/übliche Miete) abzüglich der Bewirtschaftsungskosten (Instandhaltsungs-, Verwaltungskosten u.a.). Nach diesem ersten Abzug erhält man den Reinertrag des Grundstückes. Zieht man von diesem die Bodenwertverzinsung ab (Bodenwert x Liegenschaftszins) erhält man widerrum den Reinertrag des Gebäudes. Um zum Gebäudeertragswert zu gelangen, muss man diesen mit dem Vervielfältiger multiplizieren. Der Vervielfältiger leitet sich hierbei aus der Restnutzdauer und dem Liegenschaftszins ab. Der Liegenschaftszins spiegelt die Zukunftserwartungen der Marktteilnehmer wider.

Sachwertverfahren

Beim Sachwertverfahren werden der Bodenwert und der Wert der Bauten getrennt angesehen. Die Frage beim Sachwertverfahren lautet: Was kostet es, die Bauten heute herzustellen? Dieser Wert wird dann mit der Alterswertminderung subtrahiert und an den aktuellen Markt angepasst. Richtlinien für das Sachwertverfahren sind unter “Normalherstellungskosten” unter “Stand 2010/Normalherstellungskosten 2010” in den “Richtlinien zur Ermittlung des Sachwertes” festgehalten.

SWOT-Analyse

Teil unserer professionellen Immobilienbewertung ist die sogenannte “SWOT-Analyse”. Diese ist ein Verfahren, die bei Unternehmen angewendet wird. Da eine Immobilie durchaus ein eigenes kleines Unternehmen ist, das teuer, komplex und individuell ist, ist die SWOT-Analyse sehr sinnvoll, um Strategien zu entwickeln.

Die SWOT-Analyse ermittelt konkrete Stärken und Schwächen, sowie Chancen und Risiken einer Immobilie und beschäftigt sich mit den Beziehungen und Wechselwirkungen dieser. Zu den Stärken (“strenghts”) einer Immobilie gehören beispielsweise eine gute Bausubstanz, eine beliebte Lage und eine sichere Mieterstruktur. Zu Schwächen (“weaknesses”) Renovierungsbedarf, hohe Nebenkosten oder Verkehrslärm. Chancen und Risiken sind positive und negative Veränderungen, die auftreten können. Chancen (“opportunities”) können eine Aufwertung des Gebietes, durch einen neuen Verkehrsanschluss oder einen Bürokomplex, sein. Risiken (“threats”) der Abbau der Infrastruktur oder eine Altersverschiebung nach oben. Risiken und Chancen sind Umweltfaktoren, Stärken und Schwächen Objekt- und Umgebungsfaktoren. Hierbei ist zu beachten, dass sich beispielweise die politischen und rechtlichen Rahmenbedingungen ändern können und sich so auch die Stärken/Schwächen, Chancen/Risiken ändern würden.

Sind Stärken, Schwächen, Chancen und Risiken ermittelt, geht es darum, die einzelnen Themenblöcke miteinander abzugleichen. Dazu gehört ein Stärken-Chancen-, Schwächen-Chancen-, Stärken-Risiken- und Schwächen-Risiken-Abgleich. Bei den Abgleichen geht es darum, die positiven Aspekte zu stärken und die negativen Aspekte zu mindern.

Eine SWOT-Analyse macht für einen Makler Sinn, da er so genau weiß, auf welche Faktoren geachtet werden muss und wie die Immobilie optimal zu vermarkten und verkaufen ist. Die SWOT-Analyse fließt in die Immobilienbewertung ein und ermöglicht Investoren, genau zu wissen, welche Vor- und möglichen Nachteile das zu erwerbende Objekt hat. Eine gute SWOT-Analyse schafft konkrete Vorstellungen und Informationen, erleichtert den Verkauf und schafft Vertrauen. Sie ist Teil einer professionellen, zeitsparenden und ertragreichen Zusammenarbeit. Sie macht auch nachträglich Sinn, um als Investor oder Privatperson zu wissen, was man mit seiner Immobilie konkret in der Hand hat und welche Chancen und Risiken kommen können.

Ob Mehrfamilienhaus, Eigentumswohnung oder Grundstück

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Niels Schnatz

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